「投資目的で東京23区のマンションを購入する外国人が多い」という認識については、データに基づいて慎重に評価する必要がある。
結論から言えば、この見方は一部では事実であるものの、23区全体の一般像としては必ずしも正確とは言えない。
まず、東京23区全体のマンション市場において、外国人、正確には登記上の住所が海外にある所有者が占める割合は、近年の新築マンション取得ベースで数％台にとどまっている。
この点から俯瞰すると、外国人が大量に投資目的でマンションを購入しているとは言い難く、市場の主な購入主体は依然として国内居住者である。
次に、「投資目的」を示す代表的な指標である短期転売の動向を見ると、東京23区では一定の短期売買が存在するものの、その中心が外国人であることを示す明確なデータは確認されていない。
特に高額物件において、外国人による短期的な転売が市場を主導している状況とは言えない。
一方で、条件を限定すると状況は異なる。
都心部や湾岸エリアに立地する高付加価値のタワーマンションなど、「世界基準で評価される不動産」に限れば、外国人の存在感は相対的に高まる。
この領域では、外国人購入者の多くが実需ではなく、セカンドハウス的な資産保有や中長期の投資目的で購入していると考えられる。
実際、こうした物件では、所有していても常時居住していないケースが一定数見られる。
ただし、この「投資目的」という性質は外国人に特有のものではない。
国内居住者の中にも、居住せずに賃貸や将来売却を前提として購入する投資目的の所有者は少なくない。
投資需要そのものは確かに存在するが、その多くを外国人だけに帰するのは、データ上無理がある。
以上を総合すると、次のように整理できる。
東京23区全体では、外国人によるマンション購入や投資は限定的であり、主流ではない。
しかし、都心部や高付加価値のタワーマンションといった特定の市場セグメントにおいては、外国人による投資・資産保有目的の購入が相対的に目立つ。
このため、「外国人投資が問題化している」という印象は、市場全体の姿ではなく、選別された一部の不動産領域を切り取った見え方と理解するのが妥当である。
したがって、政策や議論においては、「23区全体」と「高付加価値物件に限定した市場」とを明確に区別して考えることが不可欠である。
外国人投資という要素を過度に一般化することは、実態を見誤る可能性がある。
外国人との軋轢を抑えつつ、居住しない区分所有住宅の増加という問題に対処するためには、強制力の強い規制を一気に導入するよりも、実効性と国際的正当性を両立させた制度設計が求められる。
その鍵となるのは、国籍ではなく「居住実態」に着目するという一貫した原則である。
有効な手段として考えられるのが、非居住住宅に対する課税の明確化である。
空き家タックスや非居住住宅税を制度として位置づけ、対象を外国人に限定せず、日本人を含むすべての所有者とすることが重要である。
また、税率は一律ではなく、一定期間の非居住を確認したうえで段階的に引き上げる仕組みとすることで、制度的な正当性を確保しやすくなる。
さらに、居住実態の確認は人的な訪問調査ではなく、ライフライン使用量や管理組合データなど客観的指標を活用すべきである。
これにより、行政コストやプライバシー侵害のリスクを抑えながら、合理的な判断が可能となる。
税金や管理費の滞納に対しては、直ちに強制売却とするのではなく、是正命令や猶予を経た最終手段として行政執行を行う段階的制度が望ましい。
このような手続きを明確化することで、実効性と権利保護の両立が可能となる。
最も重要なのは、これらの制度を「外国人対策」ではなく、「都市の居住環境とコミュニティを守るための一般的な住宅政策」として位置づけることである。
実際に居住し地域に関わる外国人にとっては不利益ではなく、むしろ環境改善につながる。
このように、国籍ではなく居住実態に基づき、課税・管理・執行を段階的に行う仕組みを整えることこそが、外国人との軋轢を最小限に抑えながら、不在所有や投機的保有を抑制する最も現実的な代替案である。