皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『【不動産投資】儲からない投資用不動産を
購入してしまう人の3つの特徴とは』
です。
結論から言うと・・・
①建物値と土地値の比率を考えずに
銀行融資を受けやすい物件を購入している
②無駄に修繕、リフォームにコストを
かけすぎている
③人間関係が構築できない
本題に入る前に
不動産投資をやっていても、手残りで残る収支が
思っていた以上に少ないという方が
結構います。
不動産投資（事業経営）で利益を
上げれないのは、致命的な損失になるので
注意が必要です。
儲かる人と儲からない人で必ず違いがあります。
不動産投資だけではなく、世の中には
飲食店、建築業、美容サロンなどでも
儲かる人もいれば儲からない人もいます。
私の見解としては
儲からない人は、儲からないやり方をしていて
儲かっている人は、儲かるやり方をしている
と思ってます。
私の場合は、なぜ利益を上げることが
できたかというと
「守 破 離」を徹底しています。
特に不動産投資ではロットが大きいので
物件購入後に儲からない、利益にならないと
その時点で事業が破綻する可能性があります。
では、儲かる人と儲からない人では
一体何が違うのか？
今回は、儲からない人の特徴をメインに
こういう風に考え方を変えたら良い
ということもお伝えしていきます。
また、儲からない投資用不動産を
購入してしまう人の特徴も公開します。
【儲からない投資用不動産を購入してしまう人の特徴】
①建物値と土地値の比率を考えずに
銀行融資を受けやすい物件を購入している
とりあえず高利回りなら良いと思っている
のは注意が必要です。
建物、土地値の比率を把握し
元本毀損も織り込み、物件購入をしてください。
・銀行融資を組みやすいものを購入してる人は
キャッシュフローが残ってない印象が強いです。
・銀行融資がセットだからという理由のみで
購入してる
・元本毀損を織り込んでいない投資
（相場の下落などにより、当初投資した金額を
下回ってしまう）
・土地値比率 6割〜7割以上が１つの目安
知り合いの実例として、
RCの築年50年、20年の返済でフルローンで購入
ただし、後から修繕費が800万〜900万
実は入居付けが非常に難しい場所だったとわかった。
②無駄に修繕、リフォームにコストを
かけすぎている
自身でリフォームコストをコントロールすることが
賃貸経営の根幹とも言えます。
共通項として、
・家賃の価格に対してコスト高になっている
（畳、フローリング、原状回復など）
・不動産屋さん（仲介店または管理会社）からの
提案を全て鵜呑みにしてしまう
計画性、ファイナンス計画がない修繕は
気づかずにコスト高になり、現金が残らなく
なります。
対策として、
購入前にリフォーム費用を概算で折り込み
数値間をしっかりと持つことです。
③人間関係が構築できない
不動産投資は、人間関係のゲームとも言えます。
やってはいけないのが
・相場感のない指値をしてしまう
・相手の利益も考えるwin winの関係
・実際に、1回取引してから初めて人間関係が始まる
・定期的に食事に誘ったりする
ロードマップの形で作った資料で、
どのような人間関係が関わってくるか
まとめました。
まず、ステップ1、２の物件探し、リサーチは
自分でやらないといけません。
ここで、物件リサーチ管理会社様と
関わってきたり、
現地視察ではリフォーム事業者様と関わります。
銀行融資を引く時は、担当者様とやり取りになります。
このように
人間関係ができた上で、初めて物件購入ができます。
なので人で成り立っている
のは不動産投資をやり始めてから気づきました。
不動産投資は、人間関係のゲームです。
例えば自身の役割は
経営判断、資金計画です。
できること、できないことを分けて
考えるのも1つです。
今回のまとめになります。
儲かる人と儲からない人では
何が違うのかを知った上で
不動産投資を始めていきましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
★最後に、YouTubeでも再度復習ができます！
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