皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『【不動産投資初心者向け】初期費用はいくら？』
です。
結論から言うと・・・
初期費用の目安はケースバイケースではありますが、
80〜100万円、物件の購入価格の8%〜10%ほどです。
ただし、サラリーマンなのか、自営業なのかでも
変わってきます。
◎サラリーマンの場合
サラリーマンの方は全額のローンを組むことは
難しい可能性があります。
頭金の目安は物件価格の10%程度で、
3,000万円のマンションなら300万円程度が
目安となります。
また、頭金のほかにも諸費用がかかります。
物件価格の3〜5%です。
つまり3,000万円のマンションなら90万円
用意したいところです。
もし、物件購入を不動産会社が仲介するなら、
仲介手数料もかかることも覚えておきましょう。
◎自営業や低所得者の場合
自営業者や低所得者の場合には、安定した収入があり
比較的高収入なサラリーマンよりも
厳しい条件となることが一般的です。
不動産投資ローンの審査においては、
契約者に安定収入があることや、
十分な金融資産を所有していることが重要になります。
また、現金で数百万円程度の安価な不動産を購入し、
運用し実績をつくることで、融資に有利になる場合も
あります。一つの手段として覚えておきましょう。
◎不動産投資にかかる初期費用の内訳
初期費用には節約できる項目もあれば、
各種税金のような固定額のものもあります。
支払いのタイミングもさまざまです。
・不動産仲介手数料
物件を購入する際、不動産会社が仲介するのであれば、
原則として「不動産仲介手数料」を支払います。
これは、売買契約が成立したときの成功報酬となります。
不動産仲介手数料の上限は決まっています。
400万円をこえる物件の場合は、
「売買価格×3%+6万円+消費税」です。
これはあくまで上限額であり、
実際の請求額に一致するとはかぎりません。
・不動産投資ローンの事務手数料
一般的に、不動産投資ローンを組む場合には、
ローンの保証会社と契約することになり、
保証料がかかります。
金融機関に支払う事務手数料もあります。
事務手数料には定額制と定率制があり、
定額制の相場は3万円ほどです。
不動産投資ローンは高額な融資のため、
金融機関で保証会社を連帯保証人とします。
ここで発生する保証料は、
一括払いなら融資総額の2%、
金利上乗せなら0.2%〜0.3%ほどが相場です。
ただし、金融機関期間によって審査基準は異なり、
保証料は、借主の信用度や支払い期間により異なります。
・印紙代
ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」と、
物件の購入にかかわる「不動産売買契約書」には、
印紙を貼り付ける必要があります。
課税文書に収入印紙を正しく貼ることで、
印紙税を納める仕様です。
金額は、契約書に記載している金額が
5,000万円以下の場合は2万円、
5,000万円~1億円では6万円の印紙代がかかります。
印紙税の税率は変更になる場合もあるため、
国税庁のホームページで確認してから、購入しましょう。
・登録免許税
物件を購入する際には、複数の登記が必要です。
不動産登記にかかる国税が「登録免許税」です。
所有権移転登記の場合、建物や土地の課税標準額に
税率をかけたのが登録免許税額です。
この課税標準額は、物件の購入価格ではなく、
「固定資産税評価額」です。
抵当権設定登記の場合、課税標準額に0.4%をかけて
登録免許税額を算出します。
・固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は、1月1日の時点での
不動産所有者が納税する地方税です。
納付期限は自治体によって異なります。
1月1日から物件の引き渡しまでは、
売り主が物件を所有しています。
売り主が一括で納税し
引き渡し日の前後で納税額の日割りをして、
売り主と買い主で費用を分担することが通例です。
固定資産税額は課税標準額に1.4%、
都市計画税額は課税標準額に最高0.3%を
かけて算出します。
都市計画税は、都市計画区域にある不動産にのみ
課税することが原則です。
物件によっては都市計画税がかからないこともあります。
・司法書士報酬
物件を購入する際に必要な様々な登記は、
手続きに法務の専門的な知識を必要とします。
自分で行うことも可能ですが、法務の専門家である
司法書士に依頼したほうが確実です。
報酬のは司法書士事務所によって異なりますが、
総額で10万円~15万円ほどが一般的です。
遠方の司法書士事務所に依頼すると出張費が
別途発生するケースもあるため、
近隣で依頼するとよいでしょう。
・火災保険料
不動産投資ローンは、
金融機関から見れば、物件そのものが担保です。
担保を守るために、
火災保険への加入が融資の条件になります。
火災保険料の金額は、
物件を再建築するのに必要な金額である
「再調達価額」を基準にすることが通例です。
マンションの場合は、
10年間で10万円ほどの火災保険料がかかります。
耐火性能の低い木造の物件では、鉄筋コンクリート造の
3倍ほど高くなります。
火災保険の補償内容には、水災補償や風災補償が
含まれるかどうかの確認も大切です。
自然災害による被害と修繕費のリスクを考えておきましょう。
今回のまとめになります。
不動産投資を始めるにあたり、
十分な自己資金を準備しておくことが重要です。
初期費用には節約ができる項目もあるため、
事前にしっかりと計算をし、計画的に行いましょう。
初期費用についての知識を深めることで、
想像よりも少ない自己資金で不動産投資が
できることに気づくかと思います。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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