皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『【不動産投資】99%の人は知らない！
不動産投資で絶対に儲かる地方物件の狙い目』
です。
結論から言うと・・・
・基礎産業の地域
・商業施設
・地域ごとの学区
・建物と土地比率及び入居者ニーズの調査
それぞれ説明していきますが、
本題に入る前に
地方の高利回り物件は実際どうなの？という
ご意見をよく聞きます。
メリット・デメリットがありますので
市場調査を必ずしてから購入しましょう。
これは不動産投資の永遠のテーマだと思いますが
地方の高利回り物件に対して賛否両論、様々な意見が
ネットでもあると思います。
「地方ボロ戸建てが儲かる」
「地方高利回りこそが儲かる」など
様々な情報が広まっています。
私の総評として、
ただ高利回りだからという理由だけで
購入するのは非常に危険だと思います。
なぜなら
・高利回りにしないと売れない訳あり物件
・そもそも土地の価値がない
・修繕コスト及びリフォームコストが高額
などの可能性が高いからです。
その他、地方物件のデメリットは
・日本全体の人口減少
・人口が減少すると土地の価値も必然的に下がる
・賃料下落が起こりうる可能性が高い
・融資がつきにくい
・売却する時に売りにくい
ですが、
地方物件で高利回りでなくても
購入に値する価値がある地方物件は
たくさんあります。
実際、私が購入している物件は
ほぼ都心ではなくいわゆる地方物件で
0から1億までの資産を拡大しました。
改めて地方の築古物件一棟アパートを狙って
購入した理由は、
都心部の資産性がある物件への
エントリーハードルが高すぎたことです。
（自己資金2000万〜5000万）
「最弱な僕でもどのようにしたら低資金で
不動産投資を開始して戦えるのか」
答えは、
地方でも地域の市場調査をして
低コストでリフォームができて
満室にできると確信した築古一棟物件を購入し
賃貸経営をして資金を作ること。
不動産投資で絶対に儲かる地方物件の狙い目
ポイント４選を紹介します！
①基礎産業の地域
基礎産業とは、
生活に欠かせない産業が発展しているエリアには
人が集まりやすい傾向があること。
基礎産業があるエリアを狙うと
産業にまつわる人が集まるところは
人が集まるから、商業も集まり
住宅ニーズが必ず生まれます。
私が持っている物件の例をお見せすると
このように、購入する物件のエリアの
製造基盤、基礎産業は事前にリサーチを
するようにしています。
なぜなら、先ほども冒頭でお伝えした通り
基礎産業があれば働く人が集まり、
人が集まれば住宅ニーズも必ず生まれるからです。
②商業施設
商業施設とは、
大型スーパーやコンビニ、病院や役所
などのことです。
商業施設があるエリアを狙う。
地方は1世帯車1台が当たり前の文化なので
車で移動することを前提に考えましょう。
例えば私が持っている物件の例でお話しすると
このように、近くに大型スーパーなどがあると
特に女性の方やカップルの方に
喜ばれる傾向にあります。
③地域ごとの学区
地域ごとに必ず人気の学区があり、
その学区の周りには住宅ニーズが必ずあります。
幼稚園、保育園、学校が近いところに
高級住宅地がどんどん形成される傾向にあります。
（地方でも人気の学校は必ずあるので要チェック）
④建物と土地値比率と入居者ニーズ
土地値比率とは、
物件全体に占める土地の値段の割合のことです。
資産性という観点で、地方物件を購入する時も
土地値比率は超重要です。
なぜなら建物は経年劣化に伴い
価値が落ち続けますが、
土地の価値は落ちずらいので
資産性も担保しましょう。
入居者ニーズのヒアリングは
私が仲介店さんに行った時に
必ずしている項目が５つあります。
・このエリアはどのような人が物件探しに来られるのか？
・このエリアはどのような間取りが人気なのか？
・このエリアはどのような設備が人気なのか？
・この間取りだとどのような家賃設定ですか？
・このエリアの募集時期はいつがベストなのか？
今回のまとめになります。
地方物件で土地値比率が高く
戦える物件力が担保できるものは
実はまだまだあります。
地方物件も視野に入れながら不動産投資に
取り組むのも、1つの戦略だと個人的に
思っています。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
★最後に、YouTubeでも再度復習ができます！
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