皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『【不動産投資初心者向け】
ローンは組むべき？基礎知識編』
です。
結論から言うと・・・
ローンを組むこと、融資を引くことは
必要だと考えています。
銀行融資を味方にできれば
持っている資本以上の不動産を
手に入れることができます。
不動産投資で豊かになりたい人にとって
融資を避けることは絶対にできないものです。
【ローンを組むメリット】
①レバレッジ効果
不動産投資ローンを組むべき最大のメリットは、
レバレッジ効果を得ることができるからです。
レバレッジ効果とは「てこの原理」のことで、
融資を利用して少ない自己資金で
より大きな利益を得ることです。
ローンを組むことにリスクを感じる方も
いるかと思います。
しかし、自己資金のみで不動産投資をする場合、
自己資産に余裕がないと、物件は買えません。
安心してローンを利用するためには
しっかりと仕組みを理解し、
資産運用の見通しを立てましょう。
十分な知識と計画を立てれば、
ローンを組むリスクをとっても
レバレッジ効果を得るべきだと言えます。
②自己資金を残すことができる
2つ目のメリットは、
手元に資金を残しておけることです。
突然の出費に対応する準備が必要になります。
不動産投資は、物件を購入した後でも
退去による原状回復費や修繕費で
追加の資金が必要になることがあります。
そうなった場合、自己資金に余裕がなければ、
払うことができません。
突発的な出費に備え、自己資金はある程度
残しておいた方が余裕を持った経営ができます。
③団体信用生命保険に入れる
不動産投資ローンを組むことで、
団体信用生命保険（団信）に加入することができます。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が
万が一死亡してしまった場合などに
残りの住宅ローンの支払いを肩代わり
してくれる保険制度です。
団体信用生命保険に加入することで、
債務者に万が一のことがあったとしても、
ローン完済済みの不動産を家族に
残すことが可能になるのです。
ほとんどの金融機関では、
住宅ローンの返済が滞りなく行われるように
団体信用生命保険に加入することを
借入れの条件としています。
しかし、「生命保険」のひとつですので、
契約時には健康に関する告知が必要です。
持病があると告知事項に該当し、
加入できない場合があります。
【初心者がローンを借りる前に確認すべきこと】
①年収に応じた融資先
融資は、年収が500万円以下でも受けることは
可能ですが、限られた銀行からしか
融資を受けることはできません。
希望する物件では融資がおりなかったり、
他の銀行よりも不利な条件でローンを
組まなければならないこともあります。
そのため、目安として年収は700万円を
超えていることが望ましいです。
年収が1000万円以上を超えると、
金利などの条件面で有利になり
受けられる銀行の選択肢も多くなります。
②頭金は必要か
不動産投資ローンには頭金があった方が良いです。
なくても購入はできます。
不動産投資のローンの頭金の価格は、
「物件価格の10～20％」が目安だといわれています。
頭金を入れるメリットは２つあります。
・月々のローン返済額が減る
・融資が出やすくなる
頭金を準備する一番のメリットは、
毎月の返済額が抑えられることです。
頭金を多く出すと住宅ローンの借入額が減るため、
利息の支払いを減らすことができます。
月々のローン返済額を抑え、
家賃収入がこの費用を上回れば、
手元に収益が残ることになります。
また、頭金を求めている金融機関は多いため、
頭金を入れた方が融資が出やすいです。
金融機関が融資額を決定する際の主な見極めの基準は
「融資した金額を完済できるのか」です。
ローンの頭金を入れられることは、
これだけの自己資金があるという証明になります。
頭金が増えれば返済比率が下がり、
審査が有利になる可能性が高くなります。
③融資の可能額
不動産投資ローンでは、一般的に
自分の年収の7倍～10倍程度が目安と言われています。
例えば、年収500万円のサラリーマンであれば
融資可能額は3,500万円～5,000万円、
年収1,000万円の場合は5,000万円～1億円となります。
融資の可能額は、厳密には
・本人属性
・借入先の銀行
・投資用物件の収益性
・勤務先の企業の知名度
・資産状況
・借入状況
・個人の信用情報
によって変わってきます。
また、借入先の銀行によって重視するポイントが
違います。
今回のまとめになります。
不動産投資において初心者の方は特に
迷ったりすることも多いと思いますが
ローンは必須だと思います。
不安な点をあらかじめ解決し、
自分の自己資金を残し、
融資を受けやすい状態を作っておくことが大切です。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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