皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『【不動産投資】ボロ戸建て投資はもう時代遅れ？』
です。
結論から言うと・・・
個人的な見解としては
戸建て投資は絶対にお勧めはしません。
理由は
・2030年問題（人口減少）があるため
・リフォーム前提の戸建てが多い
・貸せない売れないリスクが高い
・売却する時に高利回りじゃないと売れない
・空室リスク＝賃料が入らない
特に2030年問題の人口減少は
かなり深刻な問題だと見ています。
総人口は2030年には1億1662万人、
2060年には8674万人まで減少する見込みです。
つまり、人口減少に伴い空き家の戸建て供給が
今後さらに増えて、
特に地方物件は土地の価値すらも
減少するとみています。
ただし、
現金購入ができる資金力がある人は
いいかもしれません。
戸建投資は参入障壁が低いため
預金と年収が低い人には向いてる
かもしれません。
私も実際に購入したことがありますが
思ってた以上に経費がかかったり、
高利回りでも買い手がつきにくく
短期で売却しました。
これは非常にいい経験になりました。
内装をリフォームするのに思ってた以上に
お金がかかりました。
補足になりますが、
利回りが高い＝売却しづらいから
利回りが低い＝資産性が高い
傾向があります。
ニーズに対してマッチできるような
部屋、設備を整えられる技術がある人は
いいと思います。
個人の意見としてはもうやらないです。
今回は戸建て投資のメリット、デメリットを
まとめさせていただきました。
【メリット】
・参入障壁が低い（現金購入）
・ニーズの多様化（高齢者、ペット、LGBT）
・リフォームをして高利回りにできる
・DIY好きな人には向いている
【デメリット】
・リフォームにお金がかかる
（外壁、内装のリフォームが前提）
・賃貸収入が0 or 1（リスク分散ができない）
・融資がつきにくい（資金効率が悪い）
自分の経験を元に
デメリットを1つずつ解説します。
１、リフォームにお金がかかる
・外壁、内装のリフォームが前提の場合が多い
・戸建てはボロ物件が多いので、
リフォーム費が高い
・外壁、内装の確認は必須
（特に水回り、白あり、雨漏り）
・費用対効果が悪いケースが多い
２、賃貸収入が0 or 1（リスク分散ができない）
・空室リスクが高い（金融機関からの評価も低くなる）
一度退去してしまうとその間は収入が
入って来ません。
例えば仮に
ローンを引いていて空室になった場合、
自分の自己資金を投入しなければ
いけなかったり、返済に回さなければ
いけないリスクがあります。
３、融資がつきにくい（資金効率が悪い）
例えば
現金500万円があなたにあります。
現金500万円で1つ買うよりも、
現金500万円を自己資金に使って
自己資金を使いレバレッジを効かして
融資を引いてから一棟アパートを買う方が
良いです。
今回のまとめになります。
戸建て投資はお勧めはしていません。
企業務めで年収600万円以上あって
現金預金500万円以上あるなら
築古アパート1棟が狙い目です。
ただし
現金で購入する、DIYが好きな方は
やってみると楽しい、面白いと
なるかもしれません。
ニーズが結局マッチすれば、
客付けもできますので
是非チャレンジしたい人は
チャレンジしてみてください。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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