皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『【不動産投資の闇】
1棟目から築古物件を買って失敗する人の特徴３選』
です。
結論から言うと・・・
今回の動画は、
不動産をまだ購入したことがない
もしくは、
ちゃんと利益を出すことができるかどうか
不安な人は特に大切な内容になります。
最後まで見ていただくことで
物件購入後に満室経営ができて
安心して不動産投資をスタートすることが
できるようになると思います。
1つずつ解説します。
特徴① 物件を見ずに物件を購入している
これは1番やってはいけないことです。
物件価格が大小に関わらず
必ず現地を見に行くことは必須だと
思ってください。
なぜ確認必須かというと
・外壁、内装、敷地の確認
・地域周辺のエリアの確認
・物件の実際の位置の確認
１、外壁、内装、敷地の確認
劣化、老朽化が思ってる以上に
ひどい場合があります。
例えば、
・外壁が剥がれてしまっている
・雑草が生えている
・ユニットバスなど水回り関係が
錆びついていたり、古い
・白あり
・階段の劣化やモルタルの破損
先日、実際現地視察に行った時に
落葉がすごい散乱している物件でした。
ネットで調べた時には、綺麗でした。
２、地域周辺のエリアの確認
住環境に適切なエリアなのかどうか
必ず見て歩くようにしています。
スーパー、コンビニ、病院、郵便局、
銀行などの施設が近くにあるかどうか
自分の目で見て確かめるように
しています。
３、実際の位置の確認
栃木県の物件で
見に行った際に駐車場は広かったが
前面道路が狭すぎました。
現地を見ることで
リフォームや修繕箇所を把握し、
あらかじめいくら必要なのか
予想を立てることをお勧めしています。
特徴② リサーチ不足で満室経営、
入居付けができなくて空室がある
私がリサーチ、ヒアリングするときは
仲介店さんに3店舗ほどは最低でも連絡をします。
仲介店（管理会社）からみて
不動産投資家も大切なお客様です。
なぜなら、管理手数料が入る可能性が
あるためです。
なので比較的、丁寧な対応をしてくださる方が
多いです。
リサーチ項目で最も大切なことは、
募集条件です。
なぜなら家賃、共育費込みでいくらが適正
なのか、
入居者の初期費用はいくらまで大丈夫なのか
ちゃんと見えていないと
購入後になかなか入居付けができない、
反響営業が取れなくなってしまいます。
そうなると家賃収入が入ってこなくなり
最大のリスクとなります。
なので
募集条件は特に確認しましょう。
その他のヒアリング項目
リサーチ項目は公式LINEから無料
でシートを用意しています。
是非ダウンロードして使ってください。
その他設備等に関しても
リサーチ、ヒアリングすることが
できます。
例えば
・駐車場は必須のエリアか
・近隣にある施設について
・リフォームは一貫してやっていただけるのか
・インターネット環境やウォシュレットなど設備
リサーチ、ヒアリングをするだけで
様々な情報を無料でゲットできます。
無料で情報を得られるならやらない理由
はないです。
特徴③ 銀行開拓を業者任せにしてしまう
1つの要因として
キャッシュアウトをする可能性が高いです。
補足としては債務超過になりかねない。
つまり
金利が高すぎるとキャッシュアウトする可能性が
非常に高いです。
例えば1部屋空室になっただけで
収支がマイナスになることも
あり得る話です。
キャッシュアウトをしないためには
キャッシュフローの計算も必須です。
改めてキャッシュフローの計算をまとめます。
1番大事なのが
キャッシュがしっかりと残る
ファイナンス計画になります。
余談になりますが
返済比率についてです。
私の返済比率は安全圏内を見て高くても
55％前後で見ています。
なるべく手元にキャッシュが残るように
調整はしています。
また、債務超過とは
不動産の価値以上に負債が大きくなって
しまうことです。
不動産の価値とは大きく分けて
建物と土地です。
建物と土地を合算したものが不動産の価値を
決めています。
評価額というものです。
土地の価値は立地によるが
中長期的に見てあまり変わりません。
ただし建物は減価していきます。
法定耐用年数で徐々に減価償却されていき
建物の場合、最終的には0になります。
法定耐用年数は建物、物件により全然異なります。
法定耐用年数が切れた物件の減価償却は
どうなるの？
↓
中古耐用年数＝法定耐用年数×20%
例えば新築後28年経過した木造中古アパートを
購入した場合の中古耐用年数は
22年×20%=4.4年なので約4年となります。
不動産価値が減価するのに対して
借入れと負債が低いところにあり、
さらに不動産価値の下落よりも早く返済が
進むことが1番理想的だと思います。
このような銀行融資の組み方をしてるかが
銀行から見てもかなり重要になります。
キャッシュアウトせずに不動産の負債と
バランスよく組めれば1棟、2棟、3棟と
継続して銀行融資を引くことが可能です。
今回のまとめになります。
1棟目から築古物件を買って失敗する人の特徴３選
を解説しました。
特徴① 物件を見ずに物件を購入している
特徴② リサーチ不足で満室経営、
入居付けができなくて空室がある
特徴③ 銀行開拓を業者任せにしてしまう
しっかりとインプットしていただいて
日々行動に移して何か1つでも
参考になれば幸いです。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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