皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『３年で５棟買って判明した
不動産投資の３つの事実』
です。
結論から言うと・・・
3年間不動産投資をやってきた自分の経験を元に
得られたことを3つにまとめました。
最後まで見ていただければ
初心者の方や2棟〜3棟ほど所有されてる方にも
参考になるかと思います。
本題に入る前に１つ聞いてください。
稼いでる大家さんと比べて
私は初めて物件を購入する時も
半年以上時間かかっていますし
さらに個人属性も悪く（年収が低い）
別に特別な能力、才能があったわけでも
ありません。
物件購入後もいろんな問題を抱えたりと
かなり失敗してきた方かなと思っています。
ただ唯一、他の人と違ったところは
問題解決能力が格段に高かったことです。
非常に参考になるので是非皆さんに
シェアさせてください。
問題解決能力とは言葉の通り
問題を解決する能力で
サラリーマン時代の時に養われました。
問題を問題として見るのではなく、
「どのようにしたらこの物件を最短最速で
満室にしてさらに入居者さんに喜んでもらえる
のだろうか」などです。
上司に言われたことで
「相手へ問いかける質問の質を高くする」
「自分へ問いかける質問の質を高くする」
そうすると自分の人生の質も高くなる。
問題解決能力とは、結論
質問の質を高めることです。
例えば
この物件リフォームどうしようかな？
↓
どのようにしたらこの物件のリフォームを
安く済ませて、入居者さんがこの物件に
絶対に住みたいと思ってもらえる住環境を
作れるのだろうか？
質問の質を高めるためには、
どのようにしたら◯◯になるのだろうか？
という言葉は魔法の言葉なので是非覚えと
おいていただければと思います。
それでは改めて
３年で５棟買って判明した不動産投資の３つの事実
について解説していきます。
事実1
優良物件を安く仕入れて高く売ること
事実２
現金で買うのではなく
銀行融資を活用した方が大きく稼げる
事実3
物件だけでなく人に投資する
1つずつ解説していきます。
【優良物件を安く仕入れて高く売る】
物件を購入した時点で、ほぼその物件からの
損益が決まると言っても過言ではないです。
実例をだしますと
私が1番最初に購入した物件価格が約1800万前後で
今売却すると市場価格で大体2100万円前後で
売却できそうです。
つまりざっくりになりますが
3年程度保有して
年間家賃が約200万円×3年間
売却益が300万円ほど
合計すると900万円ほどは利益が出ます。
これはそもそも安く物件を購入できたことが
大きな要因になっています。
アパートの安い物件の特徴で
・空室がある
・部屋の原状回復がされていない
・設備が古い
などがあります。
購入物件条件として
立地と不動産屋さんにリサーチをすることが
すごく大事なポイントです。
購入前段階に売却する出口のことを考えて
購入できたら完璧です。
【現金で買うのではなく
銀行融資を活用した方が大きく稼げる】
借金、融資と聞くとやはり最初は
怖いイメージがありました。
当時、不動産投資はお金を借りないと
物件を買い進めることができないと頭では
分かっていましたが
特に融資を受けたことがなかったので
イメージがつきにくいと感じていました。
例えば1000万円の資金があり
1000万円でアパート1棟を現金で買ったと仮定します。
年間利回りが15%だと仮定し
1000万の15%＝150万円
150万円÷12ヶ月＝12.5万円
毎月の手残り12万5000円
これを仮に自己資金1000万円で融資を使って
1億円の物件を利回り10%で購入したら
どうなるのでしょうか？
年間利回りが10%だと仮定
1億円の10%＝1000万円
1000万円÷12ヶ月＝83,3万円
返済が半分だったと仮定したら
毎月の手残りが約40万円
返済経費を引いた手残りの現金が増えて
借りてるお金を返済したとしても、
返してるお金自体が将来の貯金と同じ価値がある
と思っています。
例えば
10年返済で10年後返済完了した時点で
その物件を売れば現金がそのまま戻ってくるためです。
考え方とものの見方で住んでいただいてる方がいて
賃料が入ってその賃料から返済に充て、
実質自分の手元は何も減っていないことになります。
時間はかかりますが
将来の積立貯金みたいなものです。
【物件だけでなく人に投資する】
「まず先に与えよ」ということです。
利他の精神、先に相手に与えて与えて
与えまくるということです。
・不動産屋さん
・管理会社さん
・リフォーム業者さん
・師匠、先生
不動産投資も実際は「人」で成り立っています。
・非公開情報の物件も人が運んでくれる
・入居付けをしてくれるのも人
・リフォーム会社さんも人
・先生、師匠も人
日々の行動の積み重ね
・差し入れを持っていく
・お礼の連絡をする
・口頭でお礼を伝える
・食事をご馳走する
相手が人なら感情がある。
今回のまとめになります。
私が３年で５棟買って
こういうのの積み重ねてで良くも悪くも
今うまくいったという感覚があるので
是非参考になるところは
実践してみていただければなと思います。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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