皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『空室のリスク』
です。
結論から言うと・・・
3つの原因と対策があります。
不動産投資をする際に、もっとも対策すべき
空室問題。
不動産投資の数あるリスクのなかでも、
特に気をつけておかなければなりません。
空室が起こると家賃収入に直接的な影響を
及ぼします。
そこで今回は、不動産投資における
空室リスクの基礎知識、
失敗しないための空室対策を解説します。
【不動産投資で空室リスクが高くなる原因】
・競合物件の増加
・エリアの人口変動
・相場より高い賃料
詳しく解説します。
・競合物件の増加
→日本では人口が減少傾向にある一方で、
賃貸の競合物件が増えています。
物件の購入時には周辺に競合物件がなくても、
後から新築物件が建てられたり、
リフォームによって価値が上がることもあります。
何も特徴のない賃貸物件は、
「選ぶ理由」がありません。
設備に付加価値をつけることで
競合と差をつけることも可能です。
最近では次のような設備が人気となっています。
・インターネット無料
・エアコン
・宅配ボックス
・モニターインターホン
・ペット可 など
定期的に地域周辺を確認しておきましょう。
・エリアの人口変動
物件自体に問題がないとしても、
近隣エリアの人口減少により
借り手が少ないことも考えられます。
近年では、全国の人口が減少傾向にあり
何らかの影響を受けている不動産オーナーもいます。
その一方で、首都圏や都市圏では
人口が増加傾向にあります。
インフラも整った都心部へは、今後より
人口が集中し、ニーズも高まると期待
できます。
変動を受けづらい
エリア選びが大切になってきます。
・相場より高い賃料
近隣の同じような物件と比較して、
家賃が高い場合は選ばれにくくなります。
入居希望者が物件を探すときは、
「なるべく安い家賃でよい部屋に住みたい」と
考えます。
近年、インターネットで検索し
家賃を比較できるため、
相場よりも家賃が高すぎると
検索から外れることもあります。
常に周辺物件の家賃をリサーチし、
相場を把握しておきましょう。
【失敗しないための空室対策】
・リフォーム・リノベーションをする
・効率的な広告・宣伝
・物件管理会社の見極め
詳しく解説します。
・リフォーム・リノベーションをする
→空室期間が長引いてしまいやすい古い物件は、
空室期間を活用してリフォーム・リノベーションを
することも有効な空室対策です。
入居希望者の性別や年齢などの属性から
ターゲットを絞り込み、ニーズを満たす
デザインにすることが大切です。
ただし、いずれも多額の費用がかかるため
本当に必要かどうかの見極めが大切です。
・効率的な広告・宣伝
→空室が生じた際に入居者を募集するには、
広告や宣伝活動が重要です。
優良物件であっても、顧客の目に触れる機会が
少なければ入居者は見つかりません。
広告料がついている物件は
ついていない物件に比べ、紹介してもらいやすく
空室が埋まる可能性が高くなります。
広告を出す際のポイントは
広告を見る人がターゲットにあっていることが
必要になります。
例えば、1人暮らし用の物件を探している人に
ファミリー向けの物件広告があっても
意味がありません。
インターネット上の住宅情報サイトへの掲載も、
広告手段として有効です。
注意点として、費用対効果を考えながら
行いましょう。
・物件管理会社の見極め
→空室リスクを発生させないためには、
有能な不動産管理会社に管理を依頼することも
1つです。
担当者と直接打ち合わせをおこない、
対応が誠実かどうか、具体的な空室対策を
提案してもらえそうかを見極めることも重要です。
また、良好な人間関係を築くことで
空室リスクの回避につながります。
管理会社によって得意不得意分野があります。
管理により空室リスクが増えるケースもあります。
また、客付けが弱い場合は空室リスクが高まり、
経営悪化に直結してしまいます。
そのため、各管理会社の特徴や強み・弱みの
バランスを見て決めることが大切です。
今回のまとめになります。
空室対策は、避けて通れないものです。
起きてから動くのではなく
不動産投資を始める時から
検討しておきましょう。
過剰な空室対策は逆効果になりかねない点にも
注意が必要です。
空室対策は、管理会社などと
コミュニケーションを取りながら
有効な対策をしていきましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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リスクを十分考慮し自己責任でお願いします。
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