皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『銀行融資の基本』
です。
結論から言うと・・・
銀行融資を味方にできれば
持っている資本以上の不動産を
手に入れることができます。
極端な話ですが
自己資金100万円で
数千万円、数億円の物件を購入することも
できます。
不動産投資で豊かになりたい人にとって
融資を避けることは絶対にできないものです。
そもそも「融資」という言葉を聞くと
「怖い」「危ない」「難しい」といった
印象をお持ちではないでしょうか？
私も最初は融資=借金=悪と思っていました。
なぜなら両親から借金はするなとか
連帯保証人にはなるなと
幼少期の頃から擦り込まれてきたからです。
ただ不動産投資において
その他の投資と1番違うところは
多力資本を使い自分の資産を増やせるところ、
これが銀行融資です。
初心者の方はまず、目指すべき目標と
そこに到達するまでの期間、
どの程度の事業規模を目指すのかを
考えてみてください。
それによって融資がどのぐらい重要なのか
が理解できると思います。
融資を引くというのは、
時間短縮にもなります。
2018年に不動産融資における
金融機関の不正問題が発覚し
ニュースでも報じられたことを
覚えていますか？
それ以前は、ある程度の年収、属性さえ
あれば多額の自己資金を持たなくても
不動産業者の紹介で簡単に融資が受けられて
いました。
借りれる人もいれば
借りれない人もいるのは一体なぜか？
大切なのは
銀行にとって借りてもらいたい顧客になること
です。
前置きが長くなりましたが
融資のやり方をこれから
ステップバイステップで解説していきます。
【融資を受けるまでの6つのステップ】
ステップ1
自身の属性、経歴、自己資金の確認
→自分の属性を把握することからまず
始めてください。
私が普段使っている属性チェックシートが
あるので公式LINE https://lin.ee/xaw1gPb
から受け取ってください。
公式LINE登録後、「銀行融資シート」と
送っていただければ受け取れます。
ステップ2
訪問資料の作成と銀行への訪問
→まず銀行訪問をするために
事前に準備をすべき資料を確認しましょう。
こちらも融資チェックシートというものを
いつも使用しているので
先ほどと同様、公式LINEに
「銀行融資シート」と送っていただければ
受け取れるようになっています。
【融資チェックシートの中身の解説】
１、属性や自己資金を証明する経歴書
あなたがどんな人でどんな経歴の持ち主なのか？
あらかじめ資料にまとめておくと
銀行員も非常に楽です。
先ほどお伝えした属性チェックシート
を持って行けば良いです。
２、3年分の源泉徴収票
会社員の方は特に必須です。
銀行員は長期間1つの企業に長く
働いてる人を評価する傾向にあります。
（住宅ローンは原則3年以上勤務していないと
審査に通りません）
３、決算書3期分または確定申告3年分
法人を持っている方は決算書、
確定申告をしている方は確定申告書、
どちらもある方は2つとも持参必須です。
中身についてもし聞かれたら
答えられるように把握しておくのも
ポイントです。
４、事業概要書
事業を営んでいる方は、事業の内容や
その事業の売上の内訳、
どういった理由でその事業に取り組んで
いるのかを説明できる資料が必要です。
新しく不動産を始める方は、
なぜ不動産を始めるのかその理由も
答えられるようにした方がいいと思います。
例えば、
地元地域を活性化したいのと
お世話になったから恩返しがしたいなど
社会貢献にも繋がるような理由だと
良いと思います。
５、所有物件一覧表
既に不動産を所有している方は
ご自身の不動産の詳細をまとめた資料を
用意してください。
物件名、物件住所、土地面積、など
（属性チェックシートの中に詳しく載っています）
６、事業計画書
物件をいくらで購入して、
いくらでリフォームして家賃収入が
いくら入ってくるのか、
返済はいくらなのか、
最終的な利益はいくら出るのか等を
まとめます。
こちらに関しては物件購入する
不動産業者様と相談するのが1番ベストだと
思います。
７、返済予定表
ご自身のカードローンや住宅ローン、
不動産投資以外のローン関係も
全て含みます。
支出をしっかりまとめて把握しておきましょう。
８、本人確認書類
免許証、保険証は必須です。
裏表の綺麗なコピーを用意してください。
９、定款、履歴事項全部証明書
法人がある方はほぼ必須になるので
原本を持参していきましょう。
１０、融資を受けたい不動産の物件資料
・物件の概要書
・レントロール
・土地、建物の登記簿
・平面図面、間取り図面
・固定資産評価証明書（コピー）
・リフォームするなら見積もり書
・物件の写真
私はこれを1つにファイリングをして
必ず持っていくようにしています。
ここまで上げできたものを全て含めて
融資チェックシートの一部セットの完成です。
ステップ3
物件情報の選定と物件評価方法
→自分が欲しい物件を明確にしましょう。
エリア、金額、築年数、利回りと返済率など
物件評価方法は主に2つで
積算評価と収益還元評価です。
・積算評価は、土地と建物を分けて
それぞれの価値を算出して合計した数値
・収益還元評価は、対象物件の稼ぐ力を
示す指標
この辺りに関してはまた別動画で撮っています。
ステップ4
銀行担当員さんの稟議書提出
→稟議書とは銀行内の上層部や本部の総意
を得るための書類のことです。
その稟議書の中身によって
融資の可否を決定する。
ステップ5
審査と承認待ち
→稟議書を作成してもらったあとは
審査部で審査を行います。
担当者→店内会議→稟議作成→審査部→
検討会→内諾→本部承認
目処は1ヶ月前後
ステップ6
融資条件、融資スタート、返済開始
→稟議が通り審査も終わると金融機関から
融資条件を提案されます。
融資の金額と融資年数は許容するが
融資金利は交渉します。
交渉する際は事実と根拠、
相手を損させない条件を一緒に使えることが
ポイントです。
返済開始 10日、15日、20日、25日が多い印象
私は途中経過を報告するようにしています。
今回のまとめになります。
ステップ1〜ステップ6まで
・自身の属性、経歴、自己資金の確認
・訪問資料の作成と銀行への訪問
・物件情報の選定と物件評価方法
・銀行担当員さんの稟議書の提出
・審査と承認待ち
・融資条件、融資スタート、返済開始
やることは多いですが
自分の目標のために
事前準備はしっかりとしておきましょう！
また銀行面談をする時に言ってはいけない
NGワードなどもあります。
別の動画で撮ろうと思っています。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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