皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『リフォーム費用を安く抑える方法（投資用 築古物件 編）』
です。
結論から言うと・・・
ポイントは4つあります。
リフォーム費用を安く抑えることで
利回りを高くして運用することができます。
実際悪質な業者が多いのも事実なので
知識はつけておきましょう。
○コアラさんの実体験
・むやみな値引き交渉はNG
交渉の際は相場をみて
他社だとこれぐらいの金額だから
これぐらいまで価格下げることは
できませんか？と具体的に行う。
・自分でリフォーム
時間単価で考えた時に割に合わず
断念した。
4つのポイントを解説していきます。
【リフォーム費用を安くするためのポイント】
①リフォームの目的を明確にすること
②予算をあらかじめ決めておくこと
③一括発注か分離発注のどちらにするのか
④プロパンガスの切り替えで
特典を武器として使う
1つずつ解説していきます。
①リフォームの目的を明確にする
・あくまでもお客様が住むところ
（あれもこれもリフォームしたくなるが
最低限お客様が住むところという意識）
・投資用物件として利回りを出す
・事業者目線として不動産投資を行う
・自分が住むところとは分けて考える
②予算をあらかじめ決めておく
・自分目線ではなく入居者目線で
（ファミリー、単身、男女によって
リフォームも変わってくる）
例えば単身の男性の場合は
内装のデザインなどは
かっこよさを求める傾向が強い。
女性の場合は清潔感を重視する傾向。
ファミリーであれば、LDKから
3LDKなど広さを重視する傾向。
・周りのライバル物件の設備のリサーチ
（設備のリサーチする時は
ホームズやスーモをおすすめ）
・最低限の設備を揃えてまずは客付け
【リフォームの一例】
・水回り、キッチンとお風呂
20万円〜80万円前後
・畳をフローリングに変更
平米数による
・キッチンを変える
20万円〜30万円前後
・トイレ交換
20万円前後
③一括発注か分離発注か
◎一括発注の場合
管理会社さんへ依頼。
メリット→手間がかからなくて
メンテナンスがある
デメリット→工賃が高くなるケースが多数ある
◎分離発注の場合
それぞれの業者さんに依頼。
メリット→安く収まる
デメリット→手間がかかる、
メンテナンスがバラバラ
コアラさんの場合は
木造1棟アパートを購入する時に
リフォーム費用として50万から100万円に
抑えるようにしています。
また、Google検索で相場感を調べたりし
見て覚える癖をつけました。
④プロパンガスの切り替えで
特典を武器として使う
プロパンガスを他社へ乗り換えし
特典をもらう（支店と担当者による）
・特典例
モニターホン、洗面台、浴槽の交換、
追い焚き機能、シングルレバー、
ウォシュレットなど
その地域周辺のリサーチをして設備として
客付けしやすい設備をつけるのがおすすめ！
最後に今回の内容をまとめます。
リフォーム費用を安く抑えるためには
目的を明確にし、相場感を理解した上で
行うことが大切です。
知っていると得することもあります。
是非、自身の不動産投資に活用して
いただければなと思います。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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