皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『不動産投資の理想の利回りは？実は〇〇』です。
結論から言うと
実利回りが大切です。
利回りとは物件取得費に対して
1年間の家賃収入がどれくらいの割合で
増えたかを示したものであると言えます。
○コアラさんの利回り目標
木造一棟アパート
築30年以内
表面利回りで12%以上
不動産投資における利回りを
具体的に説明します。
2つに分けられます。
①表面利回り
物件価格に対して1年間で得られる
賃料収入はどれくらいの割合いになるか
といった収益性を表す指標
表面利回りの計算式
面利回り（％）＝家賃収入÷購入金額×100
☆実際に不動産運用のために必要となる
ネットなどでも表面利回りで出してることが
多いのでこれだけを見ないよう注意！
②実利回り
賃料収入から物件取得や年間の経費を
差し引いた収益率のこと
実利回りの計算式
（年間収入ー年間初期用）÷
（購入金額＋購入時の諸経費）×100
☆表面利回りでは表せない
物件が持つ実質的な収益力を把握できる。
◎実利回り計算例
賃料 年間100万円
必要経費 年間20万円
購入価格 1000万円
購入時費用 100万円
（100-20）÷1100×100＝７.２％
購入時費用の一例
・収入印紙代金
・登録免許税・司法書士報酬
・不動産業者様に支払う仲介手数料
・固定資産税（土地・建物の按分による）
・火災保険料
・不動産取得税
・その他（広告料、管理費、リフォーム代金、
融資を受けるならその返済）
結論、実利回りが大切
利回りだけで不動産投資物件の
購入の判断をするのはNGです。
あくまでも購入判断をする材料の1つ
として利回りは覚えておきましょう。
もし融資を引いて物件を買うとなった時に
その融資にかかる金利も考慮しなければ
いけません。
例えばあなたが2%で融資を受けることが
できた時に表面が仮に12%だったとすると
諸経費などを一切全部抜いても
10%前後になってしまいます。
その他費用もかかってきますので
資料を取り寄せてみて計算をしてみる
ことをおすすめします。
最後に注意する点
「満室時 利回り○○％」
実際、想定している賃料よりも
高く賃料設定をして経営したらでる
利回りの場合が多いです。
全て鵜呑みにせず
実物を見たり、自分で計算してみたりして
判断することが大切です。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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