皆さん、こんにちは!        
不動産投資家のコアラです。        
        
27歳の時に不動産投資開始し3年で        
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。                


今回のテーマは、        
『不動産投資の理想の利回りは?実は〇〇』です。

結論から言うと
実利回りが大切です。

利回りとは物件取得費に対して
1年間の家賃収入がどれくらいの割合で
増えたかを示したものであると言えます。

○コアラさんの利回り目標
木造一棟アパート
築30年以内
表面利回りで12%以上


不動産投資における利回りを
具体的に説明します。
2つに分けられます。

①表面利回り

物件価格に対して1年間で得られる
賃料収入はどれくらいの割合いになるか
といった収益性を表す指標

表面利回りの計算式
面利回り(%)=家賃収入÷購入金額×100

☆実際に不動産運用のために必要となる
ネットなどでも表面利回りで出してることが
多いのでこれだけを見ないよう注意!



②実利回り
賃料収入から物件取得や年間の経費を
差し引いた収益率のこと

実利回りの計算式
(年間収入ー年間初期用)÷
(購入金額+購入時の諸経費)×100

☆表面利回りでは表せない
物件が持つ実質的な収益力を把握できる。


◎実利回り計算例

賃料   年間100万円
必要経費 年間20万円
購入価格 1000万円
購入時費用 100万円

(100-20)÷1100×100=7.2%


購入時費用の一例

・収入印紙代金
・登録免許税・司法書士報酬
・不動産業者様に支払う仲介手数料
・固定資産税(土地・建物の按分による)
・火災保険料
・不動産取得税
・その他(広告料、管理費、リフォーム代金、
 融資を受けるならその返済)



結論、実利回りが大切

利回りだけで不動産投資物件の
購入の判断をするのはNGです。
あくまでも購入判断をする材料の1つ
として利回りは覚えておきましょう。

もし融資を引いて物件を買うとなった時に
その融資にかかる金利も考慮しなければ
いけません。

例えばあなたが2%で融資を受けることが
できた時に表面が仮に12%だったとすると
諸経費などを一切全部抜いても
10%前後になってしまいます。

その他費用もかかってきますので
資料を取り寄せてみて計算をしてみる
ことをおすすめします。


最後に注意する点
「満室時 利回り○○%」

実際、想定している賃料よりも
高く賃料設定をして経営したらでる
利回りの場合が多いです。

全て鵜呑みにせず
実物を見たり、自分で計算してみたりして
判断することが大切です。



今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。


不動産投資家のコアラでした。




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