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おはようございます♪
あらためて、今年の試験の分析をしています。
今回は、宅建業法（後半）編。
【問３６ 重要事項説明】
正答率は８０％弱と予想します。
答えは、選択肢１。
内容はいたってシンプル。
書類の保存状況についての重説。
吉野塾でもしつこいようにアナウンスしていました。
ここの重説は、書類の有無を説明すればよいので、書類の内容までは説明不要でしたね。
検査済証が存在しない場合はその旨を説明しなければなりませんので、正しい記述です。
【問３７ 業務規制（広告）】
宅建業法の中では一番の難問だったかと。
正答率は１０％未満と予想します。
多くの方が、アの記述を「誤り」としていたようです。
建築確認を受けた後、変更の確認の申請書を提出している期間では、変更の確認を受ける予定であることを表示し、かつ、当初の確認内容を合わせて表示すれば、変更の確認の内容を広告することができます。
確認を受けた後でないと広告できない！と、通常は学んでいますので、その知識が先行して、誤りとつけた方が多いと思います。
しかし、「宅建業法の解釈・運用の考え方」で今回のルールが記述されています。
ここまで勉強されている受験生は少ないですから、失点しても合否に影響はないと思ってください。
【問３８ クーリング・オフ】
通常、クーリング・オフが出題されると正答率は微妙になるのですが、皆さんよく出来ていた様子。
正答率は９０％を超えるものと予想します。
選択肢４が答えです。
クーリング・オフにより解除した場合、宅建業者は受け取った手付金やその他金銭を買主に返還しないといけません。
したがって、正しい記述となります。
【問３９ 保証協会】
ここも正答率は８０％を超えるものと予想しますので、比較的よくできていました。
選択肢４が正解ですが、過去問レベルです。
宅建業者と取引した買主は、その宅建業者が協会に加入する前に取引により発生した債権に関しては、加入後の協会が供託した保証金から還付を受けることができます。
そのことがそのまま記述されています。
こういった問題を落として失点が増えると、他の受験生に差をつけられてしまいます。
【問４０ 重要事項説明】
個数問題で、対話形式です。
正答率は、５０％前後と予想。
IT重説についてや、媒介業者が関係する重説の基本ルール等が問われました。
ただ、正確な知識が必要だったり、個数問題ということもあり、苦戦した受験生も多かったようです。
【問４１ 営業保証金・保証協会】
保証協会がまた登場しました。
今回は、営業保証金とのコラボレーション。
ア・イが営業保証金、ウ・エが保証協会。
内容は、過去問レベルですが、個数問題ということもあり、正答率は６０～６５％くらい。
多くの方が選択肢１（誤っているものは１つ）をつけているようです。
エについてですが、こちらは、「弁済業務保証金の額に相当する額の範囲内」というのがヒッカケですね。
正しくは、「営業保証金の額に相当する額の範囲内」です。
同様の論点が過去繰り返し出題されています。
【問４２ 媒介契約】
ここも多くの方が正解できていたようです。
正答率は９０％を超えると予想します。
専属専任媒介契約に関しての問題。
正解は、選択肢２。
依頼者が希望している価額について宅建業者が意見を述べる場合、根拠を明らかにしなければなりません。
根拠の明示方法は、口頭でも書面でもどちらでもよかったですよね。
ここを失点してしまうと、ダメージが大きいです。
【問４３ ８種制限】
８種制限の総合的な問題です。
正答率は８０％を超えると予想します。
正解は、選択肢２。
担保責任（契約不適合責任）の特約の制限がテーマ。
過去問レベルのシンプルな内容でした。
「引渡しの日から１年間に限り～担保責任を負う」との特約は、買主に不利な内容のため、設けることはできません。
なので、誤り。
【問４４ ３７条書面】
この問題も皆さんよく出来ていました。
正答率は９０％を超えるものと予想。
３７条書面の交付についてのルールを問う内容でした。
選択肢４が正解。
取引にかかわっている者が全員宅建業者であっても、３７条書面の作成・交付義務を免れることはできません。
各自が作成して保存すればよいとなっていますが、これでは宅建業法違反となります。
【問４５ 住宅瑕疵担保履行法】
７０％前後の正答率になると予想します。
できれば正解したい問題。
予想どおり、改正点が出題されましたね。
しかも答えの選択肢として。
保証金を供託する宅建業者は、基準日から３週間を経過する日までの間に、１０年間、保証金を供託していなければなりません。
そのことがそのまま問われました。
改正点を正確に把握していない受験生にとっては、しんどい内容でした。
以上、宅建業法の講評でした
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