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おはようございます♪
あらためて、今年の試験の分析をしています。
今回は、借地借家法・区分所有法・不動産登記編。
【問１１ 借地借家法 借地】
正答率は５０％前後で、なかなか難しかった内容でした。
選択肢３が正解でしたが、１と４で悩んだ人も多かったようです。
まず、選択肢１について。
建物が滅失したあとの再築については、借地権設定者の承諾がないと当然には延長されないため、「承諾がない場合でも延長の効力が生ずる」という点が、誤り。
選択肢４は、建物買取請求権がテーマでした。
こちらは、この権利を行使することにより売買契約が成立するため、代金の支払や建物の引渡しは、同時履行の関係となります。
なので、代金の支払があるまでは、建物の引渡しを拒むことはできます。
ただ、敷地の占有については、賃料相当額を支払わなければならないため、その必要がないとしている点が誤り。
正解の選択肢である３については、建物が滅失したあと、再築する場面がテーマ。
借地権設定者の承諾を得て再築する際に、「残存期間を超えて存続する建物を築造しない」旨の特約を結ぶのは、借地権者にとって不利なため、無効となります。
借地権設定者が早く土地を返してもらいたいという気持ちはわかりますが、存続期間を考慮して建築するのはなかなか無理があるため（今の建築技術だと100年以上存続できる建物も…）、そのような特約は無効となってしまいます。
できれば正解してほしかったですが、間違えてしまった受験生も多そうです。
【問１２ 借地借家法（借家）】
予想どおり、定期建物賃貸借契約が出題されました。
正答率は６０％くらいと予想。
ここはゲットしたい問題です。
選択肢１が正解。
問われている内容はかなり基本的なのですが、仕掛けがちょっと巧妙なため、引っかかる受験生もいたのでは…💦
定期建物賃貸借契約を締結するには、更新がない旨を事前に書面を用いて説明しなければなりません。
この事前説明は、契約書とは別書面で作成してしなければなりません。
それにもかかわらず、選択肢１では、この事前説明を契約書に記載し交付して説明をすればよいという内容になっているため、誤りです。
【問１３ 区分所有法】
ここは多くの方が正解されていました。
正答率は７０％以上かと。
選択肢１が正解。
管理者が原告または被告となった場合には、その旨を区分所有者に通知しなければならないため、それをしなくてよいとなっている点が、誤りです。
選択肢１自体は、ちょっと細かな点ではあるのですが、選択肢２～４が正しい記述として、比較的判断しやすかったので、皆さん正答できたかなと思います。
ここは得点したい問題でした。
【問１４ 不動産登記法】
おそらく正答率は５０％～６０％。
毎年５０％を下回る正答率ですが、今年は皆さん頑張ったようです。
答えは、選択肢２。
実務をやられている方に有利な内容でした。
所有権移転登記をする際には、登記識別情報がないと原則として登記を申請することができません。
通常、司法書士（代理人）に申請を依頼しますが、その際にも当然、登記識別情報は必要となります。
にもかかわらず、代理人に依頼する場合には、提供しなくともよいとなっているため、誤り。
ここを正解できると大きなアドバンテージになります。
明日は、法令制限についてお伝えします
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