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マンションは一戸建てと比べて、駅が近いなどの立地が良くても
手ごろな値段を売りに人々の需要を満たしてきていました。
バブル期以降、人口の増加に比例してマンションの棟数は増え続け
今では主要な駅の近くなどの周辺環境が良いエリアにマンションがない地域は
存在しないと言っていいほどに広がっています。
しかし現在今後、そのマンションの老朽化が問題となっています。
現在、築40年を超えて再建築が必要と言われるマンションの数は
110万棟ほど存在しています。これだけでもかなりの数なのですが、
これが10年後になると一気に増えて220万棟を超えると言われています。
まだ少子化などの問題とは無縁だった時代に、将来人が増えることを見越して
マンションは次々と着工されました。そして今この時期、
その老朽化に差し掛かる時期が一気に重なってたことが問題の核となっています。
長い年月が経過したマンションは徐々に建物を支える基礎的な部分に亀裂などが
発生し、修繕だけでは倒壊などの大事故の危険性を排除できないので、
リスクに対して抜本的な解決策が求められます。
その解決策として一番選ばれるのが「建て替え」などの大規模工事です。
それに備えてマンション入居者の方々は、「修繕積立金」といった積み立て費用を
毎月支払う形になっているかと思います。
住んでいる人たち全員に関わる大きな問題なので、
個人で決定できる一戸建てと違って、マンションの場合に建て替えに入るためには
住んでいる人たち全員で話し合う必要があります。
マンションの建て替えには住んでいる人たちの4/5の賛成が必要と
法律で定められていますが、現代は一人ひとりの生活スタイルが異なるので、
入居者に連絡が取れずに決議できないという事態が多発しています。
購入者が高齢になり亡くなった後、誰からも相続手続きがなされずに放置、
部屋の所有権を持つ人が誰かわからず、誰に連絡を取ればいいのかわからないというケースや、海外の人が自分の国よりも割安な不動産を求めて
日本で手ごろな価格になったマンションを購入することが増えており
所有者となる人が国内にいないなど、連絡先がわからず、調べようにも
海外在住なので調べられないというケースが
決議を取ることを妨げているケースとして多く確認されています。
決議をするマンション管理組合もそういった問題を想定して組織の枠が
作られているわけでもなく、自主管理の場合などは一般の人が管理している場合も
あるのでそこまで対応を求めるわけにもいきません。
せっかく解決策を話し合いたくても決定者が集まらないので
計画も立てにくく仕方がないので問題が先送りになっていることが多いようです。
あるマンション管理を専門に行っている会社のデータでは
マンションの建て替えを議論し始めてから、
合意にいたるまでにおよそ8年の期間がかかると言われています。
余裕をもって老朽化と建て替えについては取り組んでいかないと
問題は長引くばかりです。
現在国会でこの件について話が取り上げられており、
この4/5の賛成数という数字について変更することが議論されています。
少子化や国籍に縛られない、時代に沿った法改正が行われることが求められます。
ただ、仮に賛成数が変更なったとしても、
再建築にかかる多額な費用をどうするのかという問題が残ります。
建て替えに備えて、マンションに入居する人たちによって、建て替え費用を
「修繕積立金」として積立金が溜まっているハズなのですが
建て替えにかかる費用を計算してみると、思ったよりも高額になってしまったり、
それ以前に修繕積立金が滞納されていてお金が溜まっていないという
想定外の問題が発生して解決が難しいという場合も多いようです。
そういう場合、住んでいる人たちにさらに費用を負担してもらうという以外に
選択肢がありませんが、マンションの大きさによっては、建て替えにさらに
億を超える金額が必要になることもあり、
スムーズに問題を処理するのはかなり厳しいものがあります。
マンションは戸建てと違い多人数の賛成がないと変更ができず
エントランスなどの「共用部分」のスペースは入居者個人では意識が向きにくい
場所も多いので内部のひび割れなどの目に見えない問題が大きくなりがちです。
建て替え放置期間が延びれば延びるほど入居者が事故などのトラブルに遭遇する
可能性は上がっていきます。
現代のさまざまな想定外の問題が重なったことで、
国会での話し合いが行われるほどに大きくなってきたマンションの老朽化問題。
「解決に急を要するほどに大きくなってしまうけど解決するのにお金がない」
という場合を避けるために現在マンションに入居している方は、
来るべき時期に柔軟に対応できるように、管理組合や近所の入居者の方たちと
連絡が取りやすいように心がけておき、全員で話し合いができるように
下地を整えておいたほうが良いでしょう。
将来少子化が進むことで人口の減少と、それに伴い
マンションの空室はさらに増えることが予想されます。
より柔軟に解決策が取れるように備えることはとても重要です。
法律が改正と合わせて今後のマンション問題に対応できるように
対処法をみんなで考えて少しずつでも作っていくことが期待されます。
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