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現在の不動産価格は
・コロナの落ち着きの反動による需要の急増
・世界的な資材価格の高騰
等のさまざまな影響を受けて、価格がこの数年間上昇を続けています。
そのような事柄を背景に、少し前にも情報を扱いましたが
全国のマンション平均価格がバブル期の平均価格を突破するなど
現在の不動産価格の上昇率も過去最高レベルに高く、
市場は売り手有利の様相を呈しています。
はたして「不動産価格は近い内は下がらないのではないか？」
という意見が多数を占めている状況ですが、
今回は下落に向かうきっかけになる情報の１つを取り扱おうと思います。
1992年に「生産緑地法」という法律に少し手が加えられ、
ある取り決めがなされました。それは簡単に言えば
「今後30年間、一定の条件を満たす土地は農業用の土地として
利用しなければならず、住宅を建てる土地として利用してはならない」
という取り決めでした。
1992年ごろといえばバブル期やベビーブームの時期にあたります。
当時、販売される売地は好景気や次々に生まれる子供たちのために
住宅を建築する必要性などの理由で次々に売りに出されては買われていくという
状態でした。土地の価格も需要が高いので上昇を続け、土地の所有者の方は
いつ手持ちの土地を販売しようかと、機会を伺いつつ市場の動向を
見守っていたそうです。
しかし残念なことに段々と供給のほうが需要を上回り、
いわゆる「売られすぎ」の状態になっていきました。
これは価格がどうこうではなく、あっちもこっちも土地が売られていった結果
「このままでは（食料自給率などに影響を及ぼすレベルで）
農地が少なくなってしまうのでは」
と当時の行政が危惧するほどのレベルになってしまったそうで、
結果としてその流れを押しとどめるために手が打たれることになりました。
それが「生産緑地法に手が加えられる」という話になります。
「一定の条件を満たす土地は農業用の土地として利用しなければならない」
という形に法律が変更され、大きな農地は売却が制限されることになりました。
この緑地法の影響を受けた土地は、
固定資産税の優遇などの税的な恩恵を受けることができたようですが、
「住宅を建ててはいけない」という決まりのために、
誰かに売却する選択肢がほぼ無くなりました。
そしてその土地の所有者は元々農業に従事する人たちばかりだったので
ほとんどそのまま農地として現在まで土地が利用されていたのですが…。
今年2022年はその緑地法の30年制限が終了する年になります。
ベビーブームのころは１年間の出生数が210万人という数を想定して
手が加えられた生産緑地法ですが、今年の出生数は約80万人と
半分以下となることが予想されています。人手不足は農家も例外なく深刻で、
今まで生産緑地として農業を営んでいた各農家の方々も後継者不足により
廃業を検討されている方が多く存在することは広く知られています。
耕作放棄地としてかつて農業を営んでいた土地が管理されずに、雑草だらけの
放置状態になっている場所を見たことがある方も多いのではないでしょうか。
ちょっと別の話題ですが今年2022年は団塊世代が75歳以上の後期高齢者となる
「2022年(の高齢化)問題」という話題も挙がっています。
今まで農業を支えてきた多くの方が仕事をするのが辛くなる年齢になり引退、
土地は売却するという形が増加することが今後予想されています。
現在の不動産市場は
「建物を建てる資材の価格が高騰しているので不動産価格も高騰している」
という面が強く出ています。ここに、今まで手放したくても手放せなかった土地が
売却できる状況になったことで多くの農地だった場所が宅地として
販売に回る可能性が高くなりました。
供給が需要を上回れば土地の価格も下がることも予想されます。
私の意見としては
「資源の価格」という一番価格に影響を与える部分が影響を受けているので
不動産価格が急落することはもちろん起こりえないと思ってはいます。
「今、不動産価格が下がる可能性はまったく見当たらない」
という意見も見られる中、この2022年に直面する問題が与える影響は
市場の価格低下のきっかけになるかどうか、今後注目になるポイントだと思います。
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