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良い物件を安く買いたいというのは誰しも希望することです。
しかし売主としては当然高く売りたい希望があります。
なので、理由なく相場より安く物件が売りに出されることはありません。
どうしても安く売らざるを得ない物件には必ずと理由が存在します。
一番有名なものは建物の中で誰かがお亡くなりになった「事故物件」です。
中で人が亡くなったというのはイメージが悪く、
「あのお家では人がなくなった」という噂が近隣の人の間で広まっています。
そういう噂を嫌って誰も買いたがらないので、どうしても価格を安くせざるを得ません。
そんな安い価格を付けざるを得ない物件の一つに、
「建ぺい率・容積率を超えて建築されている物件」というものがあります。
（建ぺい率と容積率はこちらに詳しい説明はこちらをご参照ください。）
「建ぺい率と容積率を超えていますよ」と言われてもよくわからず、
安さに惹かれて購入に踏み切る方もいますが、
安い分、当然その物件にはリスクがあります。
では、建ぺい率と容積率を超えている物件を購入するという事には
どのようなリスクがあるでしょうか。
◆購入する手段が限られる
都市計画法や建築基準法に従っていないと判断されてしまうこれらの物件ですが、
購入することはできるのですが、原則として住宅ローンの利用ができません。
一部の金融機関はきちんと理由があることを訴え出て、
認められれば融資を受けられることもあるそうですが、
だいたいは現金で購入することのみが購入の選択肢となります。
これは自分が購入する際以外にも、後々売却で処分する時にも
売却しずらいという話でもあります。
◆登記ができない
物件を購入後、それが自分のものであるという証明するために
法務局で登記の手続きをすることでその証明とすることができます。
しかしオーバーしている状態では原則登記ができません。
これも都市計画法や建築基準法に従っていないと判断されてしまうからです。
◆後々、資産価値が購入した時より下がることがほとんど
建ぺい率と容積率をオーバーしている物件は、上記のような理由で敬遠されるので
不動産として処分する場合、だいたいは建物を壊して更地にして、
売地として売却することがほとんどです。
売却時の価格は購入した時よりもだいぶ下がります。
後々に建て替えるという選択を取る場合でも、
購入時の建物は率をオーバーしている分、大きい建物が立っているので、
次に建築する建物は率に収まるように小さくすることになります。
後々処分するにも活用するにも価値が小さくなることがほとんどです。
◆隣家の人と境界的な問題でもめている場合がある
これは住んでいる人の場合によりますが、大きく建ぺい率と容積率を超えていると
超えている分、窓が近すぎたり、隣に住んでいる人の敷地に影を作っていたりと、
何かしら敷地に関することで売主と隣の家の人との間で
トラブルが発生している可能性があります。
もめているかは人によって認識が異なり、この問題は発生を前もって把握しにくいので
入居して、初めてトラブルの発生を知るという場合もあります。
建ぺい率と容積率を超えている物件は相場より安く販売されていますが、
購入する際はこのようなリスクがあります。
購入時にはこれらのリスクを安さとの秤にかけて、
よく考えた上で購入を決めましょう。
中古不動産の購入には弊社のAIチェックサービスをご利用ください。
