おはようございます。
不動産鑑定士の塚田です。
日本の法律（建築基準法）では、用途地域や建ぺい率、容積率などの制限はありますが、法律や条令で定められた制限の範囲内であれば自由に建物を建てることが出来るのが原則です。
しかし、建築基準法上の道路に面していない土地には、建物が建築することは非常に難しくなります。
都市計画区域及び準都市計画区域内（日本の人口の大部分がこの地域内に住んでいます）においては、以下のいずれかに該当する幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければ建物を建築することが出来ません。
一 道路法による道路（42条1項1号道路）
二 都市計画法 、土地区画整理法等の法律による道路（42条1項2号道路）
三 この規定が適用された際に現に存在する道（42条1項3号道路）
四 道路法 、都市計画法 、土地区画整理法等による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁（建築主事を置く地方公共団体で、人口25万人以上の市や特別区などが該当します）が指定したもの（42条1項4号道路）
五 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法等の法令によらないで築造する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの（42条1項1号道路（位置指定道路ともいいます））
但し、幅員4ｍ未満の道であっても、この規定が適用された際に現に建築物が立ち並んでいる道で特定行政庁の指定したものは、道路とみなします。
このとき、道路中心線から2ｍの線が道路境界線とみなされます（42条2項道路）ので、建物を建て替えるときには道路中心線から2ｍ下がって建てなければなりません（これがセットバックと言われるものです。
ここまでがいわゆる、建築基準法上の道路で、これらのいずれかに面していないと、建物を建てることが難しくなります。
なお、例外的に、43条但し書き道路と呼ばれる道路があります。
43条但し書きとは、その敷地の周囲に広い空地を有する等の条件を満たす建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、上記に該当しなくても、建物を建てることが出来る、と言う規定です。
一見、道路のように見えて、建物が建っていても、43条但し書きに該当して建てられている建物があります。
しかし、法律上は道路ではないので、建物を建てるときには、その都度、特定行政庁の許可が必要です。
現在建っている建物が43条但し書きに該当して建てられていても、今後建物を建て替えるときに許可が無い場合には建て替えが出来ませんので、今後、建物が建てられない、建て替えが出来ない、と言うことになるかもしれません。
また、43条但し書きにも該当しない、全く道路に面していない土地（無道路地といいます）や、建築基準法上の道路に面している部分が2ｍ未満の土地も、建物が建てられない、建て替えが出来ない土地です。
建物が建てられない（建てられないかもしれない）土地は、建築基準法上の道路に面している土地よりも価値が低くなります。
このような土地の上に建物が建っているものは通常、再建築不可物件と呼ばれ、相場より安く取引されています。