おはようございます。
不動産鑑定士の塚田です。
不動産の時価は、路線価などによって簡単に求めることもできるのですが、収益物件がいくらで売れるかは、それとは別で、利回りが何％かによって違ってきます。
今回は、この利回りというものを具体的に見ていきましょう。
【設例】
２階建て、全１０室の、１棟のアパートが１億円で売りに出ている場合を考えます。
現在、１室８万円（共益費込み）で賃貸していて、９室入居中、１室空いている状態です。
（１）満室時利回り
このアパート、満室になると、
１室８万円×１０室×１２ヶ月＝９６０万円
が、１年間の収入（満室時年収）になります。
このアパートを１億円（１００００万円）で買った場合、
９６０万円／１００００万円＝９．６％
これが、満室時利回りです。
不動産屋さんの広告に載っている利回りは、満室時利回りのことが多いです。
（２）現況利回り（現状利回り）
このアパートを現状のまま１年経過した場合、
１室８万円×９室×１２ヶ月＝８６４万円
が、１年間の年収になります。
このアパートを１億円（１００００万円）で買った場合、
８６４万円／１００００万円＝８．６４％
これが、現況利回りです。
どんなにいいアパートでも、就職や結婚・転勤などで退去することは必ずありますので、１年を通して満室にすることは難しいですから、空室を考慮した利回りのほうが、現実的と言えます。
（３）純利回り
（１）も（２）も、簡単に計算できるのはいいのですが、収入だけを見ていて、経費を考慮していません。
投資金額に対して何％の収益（インカムゲイン）があるかを考えるときには、経費を控除した残りの利益（純収益ともいいます）を基準に考えるほうが正確です。
設例のアパートの経費が１年間で１５０万円かかったとします。
純収益は、現況利回り－経費ですから、
８６４万円－１５０万円＝７１４万円
７１４万円÷１００００万円＝７．１４％
これが純利回りです。
純収益のことをＮＯＩ（Ｎｅｔ Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｉｎｃｏｍｅ）とも言いますので、ＮＯＩ利回りとも言います。
Ｊ－ＲＥＩＴでは、有価証券報告書などで、投資物件のＮＯＩやＮＯＩ利回りが開示されています。
ＮＯＩ利回りの計算上、経費になるものは、
管理費、水道光熱費（オーナー負担分）、公租公課（不動産にかかる固定資産税等）、保険料（火災保険、地震保険など）、修繕費、原状回復費（オーナー負担分）、その他賃貸事業に通常必要な費用です。
経費にならないものは、
減価償却費、ローン金利、資本的支出（資産の価値を高めたり、耐用年数を伸ばすような支出）、税金（所得にかかる所得税や住民税）などです。
ひとくちに利回りといっても、さまざまな意味がありますので、どの利回りのことを言っているのかは、そのつど判断する必要があります。
不動産を投資目的で所有する場合には、現実にいくらの利益があげられるかが問題になりますので、（３）の利回りが最も重要です。ただし、購入するときにそれを計算するのは大変です（税金等の経費については、売主さんから資料をもらわなければわかりませんので、ＮＯＩ利回りは通常、すぐには計算できません）。
なお、このようにして計算されたＮＯＩ利回りが高ければ高いほどいいのか？というと、実はそうとも言えません。
これについてはまた後日説明したいと思います。