「民泊」
の出現はある意味、
賃貸不動産物件
を持っている
大家さんにとって
画期的な出来事です。
持っていない方も
賃貸契約して
民泊してるんです。
サラリーマン大家という言葉が
耳に馴染むほどに
アパート・マンションの
比較的長期の賃貸に出す
物件経営はされている方多いですが
ホテルの経営というと
まだまだ敷居が高い
資金や情報がいる感じですよね。
民泊はそうした
長期賃貸物件を
ホテルのように
運用することができる道なんです。
アパート・マンションなどの物件は
ロケーションや構造、
ロケーションや構造、
築年数によって
利回りが決まっており、
劇的に改善することはできません。
利回りが決まっており、
劇的に改善することはできません。
物件を市場価格より
大幅に安く手に入れる
大幅に安く手に入れる
ノウハウやスキルを
持っていれば可能です。
持っていれば可能です。
そういうの得意な方
いらっしゃいます(^.^)
リノベーションをしたり、
無料Wifiや
セキュリティシステムを
導入するなどで多少の調整は
導入するなどで多少の調整は
付加価値でできますしね。
ただ周囲の相場から
かけ離れた高額の家賃を
設定するのはむずかしいです。
そうした賃貸物件経営の成否は
すべからく予定の利回りを達成するために
満室にできるかどうかが重要です。
そうした賃貸物件経営の成否は
すべからく予定の利回りを達成するために
満室にできるかどうかが重要です。
ところが物件を
ホテル化することができれば
話はまったく違ってくるんです。
なぜかというと
部屋は月単位で貸すより、
日単位で貸した方が
日単位で貸した方が
多くの宿泊料（家賃）が
得ることができるからなんです。
例えば普通のビジネスホテルに
1泊8,000円で泊まるのは
例えば普通のビジネスホテルに
1泊8,000円で泊まるのは
普通だと思いますが、
同じ部屋に月24万円払って
住みたいと思う人はほとんどいないでしょう。
宿泊期間が1日か、
あるいは長くて数日だから
高いと感じずに
宿泊期間が1日か、
あるいは長くて数日だから
高いと感じずに
支払っているんです。
逆に考えれば
自分が持っている
逆に考えれば
自分が持っている
賃貸物件を
1日単位で
1日単位で
貸すことができれば
収益・利回りを
収益・利回りを
大幅に伸ばすことができるんです。
たとえばAirbnbを通じて
東京で2泊利用した場合
約11,800円
東京のホテルの稼働率は
約80%なので24日稼働できるとすれば
売上は283,200円になります。
一方、民泊を運営するには
Airbnbなど宿泊予約サイトへの手数料、
宿泊者の募集から清掃などを
たとえばAirbnbを通じて
東京で2泊利用した場合
約11,800円
東京のホテルの稼働率は
約80%なので24日稼働できるとすれば
売上は283,200円になります。
一方、民泊を運営するには
Airbnbなど宿泊予約サイトへの手数料、
宿泊者の募集から清掃などを
請け負う代行業者の手数料、
消耗品や光熱費などの費用がかかりますが
それらを支払っても
約21万4千円が収入になります。
1Kマンションの
家賃相場は8万円〜12万円程度なので
消耗品や光熱費などの費用がかかりますが
それらを支払っても
約21万4千円が収入になります。
1Kマンションの
家賃相場は8万円〜12万円程度なので
仮に10万円としても、
マンションの賃貸管理の
手数料は5%が相場なので
収入は9万5千円くらいです。
細かい費用が別にかかりますが
収入は9万5千円くらいです。
細かい費用が別にかかりますが
それを省いても
民泊をおこなうことにより
民泊をおこなうことにより
収益が倍以上になる試算です。
中古ワンルームマンションの価格は
2,000〜2,500万円ぐらいなので
賃貸マンションとしての利回りは
中古ワンルームマンションの価格は
2,000〜2,500万円ぐらいなので
賃貸マンションとしての利回りは
ざっくり5%程度ですが
民泊運用では13%〜15%を
民泊運用では13%〜15%を
見込むことも不可能ではありません。
というわけで、
数年前より賃貸物件の民泊運用が
合法営業・違法営業を含めて
爆発的に増えたんです。
ところが2018年6月
「民泊新法（住宅宿泊事業法）」
が制定されて、
民泊事業を営む場合は
都道府県知事に届け出が
必要になりました。
受理されるためには
衛生面や安全面での基準に
かなった設備が必要になったり、
所在する自治体の条例に沿った
環境設定をしなければなりません。
届け出をするだけでも
ある程度の手間と
というわけで、
数年前より賃貸物件の民泊運用が
合法営業・違法営業を含めて
爆発的に増えたんです。
ところが2018年6月
「民泊新法（住宅宿泊事業法）」
が制定されて、
民泊事業を営む場合は
都道府県知事に届け出が
必要になりました。
受理されるためには
衛生面や安全面での基準に
かなった設備が必要になったり、
所在する自治体の条例に沿った
環境設定をしなければなりません。
届け出をするだけでも
ある程度の手間と
コストがかかってしまうんです。
その上、特区民泊（※2）という
特に定められた地域以外の場所では
年間180日しか営業できないという制限ができました。
※2)2018年11月時点での特区民泊は
東京都大田区、大阪府、北九州市、新潟市、千葉市。
1年間のうちの半分弱しか
民泊としての営業ができないことになれば
期待できる収益・利回りは
その上、特区民泊（※2）という
特に定められた地域以外の場所では
年間180日しか営業できないという制限ができました。
※2)2018年11月時点での特区民泊は
東京都大田区、大阪府、北九州市、新潟市、千葉市。
1年間のうちの半分弱しか
民泊としての営業ができないことになれば
期待できる収益・利回りは
長期賃貸とそれほど変わらなくなり
一般庶民である
我々に身近になった
ホテル経営は
少し遠いところへ行ってしまった。
とおもったんですが
少し遠いところへ行ってしまった。
とおもったんですが
突然、近所の方が
血相を変えて
うちに来られました！
民泊がうちの近くにできるんです！
ということで治安が悪くなり
騒がしくもなるので
一緒に反対運動してください
ということでした。
そこでお話を聞くと
相続された方が
その家屋を改修して
民泊をするそうです。
自宅近くに空港もあり、
都心部にも電車、バス
車でも３０分の
立地です。
閑静な下町です(^.^)
ご近所の方の指示どおり
市と府に連絡し
反対運動を強力しました。。。。
市や府の担当者曰く
民泊を止めることはできないとのことでした。
ニュースで住民説明と同意はいるを
思っていましたが
特に必要無いそうです。
なんだいくら反対してもダメなんだ
とわかり私はあきらめました。
まだご近所の方は頑張って
チラシや集会されていますが
法律では止めれないそうです。
ただ依然と違い
収益はすごくないと思うので
とりあえずオープンして
いまのところ
大丈夫です(^.^)
これからも
ゴミや騒音、
事件を起こさないことを
願っています。(;´∀｀)
あと今年最後の
１１月30日はフォロワーさんと
懇親会も予定しています。
初心者様
お気軽にご参加ください！
最近のご相談は
不動産投資や
海外投資の
真偽やメリット、デメリットの
ご相談が多いですね
個別ご相談も
どうぞ
(^^)/
ご希望者は下記ＬＩＮＥまで
どうぞ(^.^)
登録されたら
あなたの【お気に入りのスタンプ】
を一つ送ってくださいね
そうすれば見落としがなくなります(^^♪
うまひろLINE＠ ↓
よろしければ下記アイコンクリックお願いします。
あとポイントで簡単に
スキマ時間でお金を稼いで
資産運用(^^)/
