こんにちは、香月です。
不動産投資に限らず、『家計』・『保険』・『投資』
という３つのテーマで、毎月勉強会を開催しております。
金融機関勤務の友達と、２人でやってます。
完全に趣味でやってますので、無料ですｗ
次回は、３月２４日（日）
テーマは、 『キャッシュフロー表を作ろう』 です。
他のセミナーと違いは、
・ 営利目的でないこと（参加者からの対価を求めない）
・ 主催者の資産状況を開示すること
┗今回は、主催者の作成したキャッシュフロー表を開示します。
・ 現役世代（主に20代、30代）がメインの参加者
そして…
・ 男女ペアの疑似夫婦で、話し合ってもらうこと！
です。
詳しくは、コチラより。
ご関心ある方は、ぜひご連絡を。
【香月】
確定申告の時期ですね。
多くのサラリーマンにとって無縁の確定申告も、私にとっては年に１回の大イベント！
というのも、節税効果を狙った不動産投資をしているからなのです。
では、どのくらいの節税効果を得られるのか？
シミュレーションしてみましょう。
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＜マンション投資の節税効果のまとめ＞
例えば、年収700万円の4人家族（お子様が16才未満と仮定します）の
ご家庭のサラリーマンが新築のマンションをご購入された場合を例に見てみます。
●マンション投資する前の税金：
所得・基礎・保険等の控除をして、課税対象額 約 360万円として計算します。
所得税 360万円×20%－42.8万円＝29.2万円
住民税 360万円×10% ＝36 万円
マンション投資をする前の税金は、合計 65.2万円 となります。
●マンション投資をすると税金がどうなるのでしょうか。
1,770万円月額賃料6.2万円のマンションを頭金50万円でご購入された場合の初年度の税金は：
収入：家賃 6.2万円×12ヶ月＝74.4万円（一年分） … Ａ
ローン額 1,720万円・年利2.3%・期間30年
月々ローン額 約 66,185円（生命保険料込）
年間ローン額 約 79.4万円
必要経費
金利分 27.4万円
減価償却費（建物・付属設備）81.2万円
管理費 9.5万円
登記費用 20.0万円
租税公課 22.0万円
修繕費・管理委託手数料 18.0万円
合計 約 178.1万円 … Ｂ
よって、不動産収支は、Ａ－Ｂ
74.4万円－178.1万円＝▲103.7万円・・・赤字となります。
不動産所得は総合課税により、給与所得を含む他の所得と合算されますので、課税対象額は、360万円－103.7万円＝256.3万円 となります。
さて、もう一回税金の計算をしてみましょう。
課税対象額が360万円から256.3万円まで少なくなるので、
所得税 256.3万円×10%－9.8万円＝15.8万円
住民税 256.3万円×10% ＝25.6万円
マンション投資をしたときの税金は、41.4万円
確定申告によって、還付される金額は：65.2万円－41.4万円＝23.8万円
源泉された65.2万円の税金の内23.8万円が還付される計算になります。
月々のキャッシュフローを見ると、収入6.2万円に対し、ローンの支払は、6.6万円で、月々4千円のマイナスとなります。
でも、確定申告によって、のちに、まとまった金額を受け取れるのです！
そんなわけで、確定申告は、非常に重要なのです。
今回のシミュレーションは、お世話になっている株式会社レビアさんのメルマガを参考にさせていただきました。
株式会社レビアさんにご興味のある方は、こちらへどうぞ。
他の投資用不動産の業者さんとあわせて、資料請求ができます。
こんにちは、香月です。
毎日更新する気はさらさらありませんが（！）
書きたいことがあれば、ちょろっと書いていきたいと思います。
…不動産からますます離れますが！
昨日の日経夕刊に出ていましたが、
フィッチがトルコ長期国債（外貨建て）を
「ＢＢ-」 から 「ＢＢＢ+」
に１ノッチ格上げしました。
単に１段階引き上げただけか～と思われるとでしょうが、
この１段階の引き上げは大きい！
例えるなら、
ＡＫＢでメディア選抜に入れるか入れないかくらい大きい！
…ちがうか？
「ＢＢＢ」以上は、信用度が投資するにふさわしいとされる
「投資適格級」と呼ばれます。
各投資主体において、投資先を
「投資適格級」のみに限定しているところも多いので、
今回の格上げにより、今後トルコへの投資資金流入が期待されます。
ちなみに、ムーディーズ、Ｓ＆Ｐにおいては、まだ不適格。
１ノッチ上がれば、投資適格という水準です。
トルコへの投資においては、
トルコへ投資する投資信託への投資が一番簡単ですが、
トルコリラ建の外貨建て債券へ投資するという方法もあります。
各証券会社においても取り扱いはあろうかと思いますが、
ＧＭＯクリック証券のＨＰを見ると、
トルコリラ債の条件は、
フィンランド地方金融公社の
残存２年８か月の
ディスカウント債券で、
利回り５．０６３％ （11／５時点）
という感じです。
為替水準は、１リラ＝45円程度で、足元上昇中という感じでしょうか。
なお、トルコリラのＦＸに関しては、
取扱いをしている業者もありますが、
マイナーなところばかりなので、やめておいたほうがいいかと。
今回の格上げが、メジャーどころの取り扱いの契機になるかもしれませんね。
（担当：香月）
いろいろな証券会社がありますが、ＧＭＯクリック証券は、
使い勝手がよく、手数料も他社と比べて安いです。
今回ご紹介のように外貨建て債券の取り扱いもあります。
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