初セミナー参加

昨日、不動産投資セミナーを初めて体験した。

参加させていただいたのは、

都市銀行と集合住宅が

タッグを組んで主催したセミナーda

相続をスムーズに行う遺言のセミナーと

アパート経営を成功させるカギをテーマにした

二部構成。

ｱﾒﾌﾞﾛで絡ませていただいている

税理士×大家さん

が講師として出るコトを知ったので

静聴させていただくことにshita

遺言をテーマとした一部が始まり、

ふと周囲を見渡すと高齢の方ﾊﾞｶﾘda

というか高齢者しかいない。。

若干居心地がきゅうくつだったが

税理士×大家さんのセミナーを聞くためだ。

我慢することに。

内容はｽﾊﾞﾗｼかったが

ワタシにはまだ早い内容となった。

いよいよ待望の二部が始まり、

待ちに待った 税理士×大家さんda。

ﾌﾞﾛｸﾞで絡ませていただいている人が実際に目の前に。

ドキドキと緊張した中セミナーが始まった。

*不動産投資を始めた理由

*満室にするﾀﾒに行ってきたこと

*不動産投資に対する考え方

どれもすばらしく解かりやすい内容でとても勉強になった。

ダメなことに諦めず、できることを精一杯行動する。

当たり前に思えることだができないのが現実da

それに税理士という多忙な職業を持っていながらのアパート経営。

なかなかできることではnai

身近な人を大切に思う考えと

不動産投資に対する真剣さを感じたセミナーだった。

まだまだリサーチ不足

先日入ったばかりの入居者さんから、

エアコンの効きが悪いと管理会社経由でクレームが入った。

10年以上前のエアコン。

19℃の設定にしても全く冷えないと言うのだ。

管理会社が現地すでに行っており、

確認したがやっぱり全く冷えないと言ってきた。

ワタシの場合いつも色々と手伝ってもらっているガス会社の両岡さん（仮名）に対応してもらっている。

物件の近くに住んでいるので、

リフォーム対応からクレーム対応まで何かと全般に助けてもらっているnoda。

両岡さんに連絡したが、

あいにくすぐには動けない。

古いエアコン用ガスもナイ。

交換する場合は注文するので

1週間から10日かかってしまうというnoda。

しかも仕入先もこの時期だと在庫があるかどうか解からないと付け加えてkita。

しかたがないので近くのホームセンターに電話で問い合わせしたら、設置予約待ちが多数いるという。

タイミングが悪い。。。この暑さだ。

忙しくならないほうがおかしいくらいだ。

管理会社に連絡して、

安い業者を探して欲しいとリクエスト。

2時間後折り返しかかってきた。

近くの業者がすぐに見つかり、診てもらうと

古いので基盤がだめになっていると言う。

新品と交換するということにnatta。

古いエアコン＆室外機の撤去込みで\75000だ。

ヤマダ電機のwebで見たら、

一番安いのが\59800 工賃込み。

撤去費用は\12000da

その代わりやはり設置待ちらしい。

\3000しか変わらないので、

管理会社が探した個人電気店に依頼した。

すぐに対応。翌日無事終了した。

大手は安いがお客さんが多い分

季節家電などは待つ場合が多いのかもしれない。

今回は物件近くの業者に頼むことでｽﾊﾞﾔｲ対応ができた。

事前にもっと調べておけば、

ｺｽﾄも抑えられるはずだ。

リサーチ不足の結果となってしまった。

満室の振り返り②

変更したプランは　初期費用ゼロキャンペーン。

とは言ってもとくに期間限定ではなく、キャンペーンをうたったほうが少しでも得した気分を味わってもらうｔａｍｅ。

実質は全世帯入居するまでｄａ。

詳細は、

敷金・礼金・仲介料ナシのほか、

前家賃発生ナシ。

保険料金・保障会社料金ナシ

仲介手数料・保険・保障はワタシが支払う。

それに現状家賃から空室全戸イッキに\5000もｓａｇｅｔａ。

ワタシが支払う金額は広告料含めると、新家賃の約5か月分ｄａ。

利回りは下がってしまうが、入らないことには始まらない。これで決まらなければ諦めようぐらいの意思で作戦を実行shita。

その代わり鍵交換・畳表替えする方は実費ということに。

ワタシとしても5か月分もの支払いを仲介業者に支払い、入居者が突然の退去があっても大丈夫なように、規約として

1年未満の退去があった場合は初期費用全額の支払いをしていただく。という保険をｋａｋｅｔａ。

地場の客付け業者リサーチによりこの内容に変えたら残り5戸が2ヶ月半で埋まった。

今回入居していただいた入居者さんはよほどのことがない限りたぶん退去しないｄａｒｏｕ。

この作戦には実は裏がａｒｕ。

家賃をｲｯｷに\5000下げたことで近隣の競合物件には絶対に負けない。

もともとの家賃でも安いｎｏｄａ。

更に初期費用ゼロなんて物件は近隣では存在しない。

地主の物件ばかりなので同じ作戦を実行する大家さんはでてこないｄａｒｏｕ。

今回入居した方の立場になってみると、通常、引越しするとき家賃の5ヶ月分プラス引越し代がかかってしまう。

少なくても3ヶ月分ｄａ。

同じ家賃の物件で探すと、今よりグレードの低い物件。同じグレードだと家賃は上がる。

＆初期費用も当然発生してしまう。

しかし、今回入居したお客さんは設備やグレードよりも家賃の安さで探していたお客さんｄａ。

しかも初期費用はかかっていない。

新たに高額な費用を支払って、引越しはするだろうか？？

よほどの事が無い限り住み続けてくれるｄａｒｏｕ。

作戦を変更したことで、入居者さんの事情も少しだが理解したように感じた。

不安から自信に繋がった出来事だった。