消費税アップ分を住宅ローン控除がカバー

消費増税の負担増を軽減できるように、2013年に終了する予定だった住宅ローン控除制度が4年間延長、拡大され、さらに低所得者向けに「すまい給付金」という現金給付の仕組みもできた。

消費税は土地にはかからないが建物にはかかる。建物の税抜購入価格を2000万円だとすると、今年4月からの税率8％の消費税額は160万円となり、5％の時より60万円アップする。2017年4月から本当に税率が10％に上がると消費税額は200万円となり、5％時代よりも100万円アップする。

この負担増を軽減するために、2013年で終了する予定だった住宅ローン控除性でが2017年末まで延長され、最大控除額が一般住宅で倍の400万円に拡大された。

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の1%に相当する税金が、10年間にわたって減税されるとても大きなメリットのある仕組みだ。

低所得者には「すまい給付金」を給付

住宅ローン控除は、多額のローンが組めて税金をたくさん払っている収入の多い人ほど減税メリットが大きくなる仕組みになっている。そのため、住宅ローン控除の減税枠を使い切れない低所得者対策として、一定以下の所得の人に1回だけ現金給付を行う「すまい給付金」という仕組みができた。

消費税率8%の現在、年収510万円以下の人に最大30万円の現金が給付される。

住宅ローン控除の概要
適用期間	2014年4月から2017年12月
借入限度額	一般住宅　4000万円
	優良住宅　5000万円
控除率、期間	年末ローン残高の1%、10年
最大控除額	一般住宅　最大400万円
	(40万円×10年)
	優良住宅　最大500万円
	(50万円×10年)
住民税からの	13万6500円/年
控除上限額
主な条件	①床面積が50㎡以上であること
	②住宅ローンの償還期間が
	10年以上であること
	③配偶者(婚約者を含む)や
	同居の氏族から購入した住宅でないこと

フラット35 最低水準で推移中

全期間固定金利型の代表格である住宅金融支援機構の「フラット35」の金利も、現在は成低水準で推移中。こちらは都銀、地銀、信金、ネット銀行など様々な銀行で扱っており、各銀行で条件は異なるが、2014年12月の最低金利は1.56%（21年以上35年以下）だった。

フラット35の団信料は別途支払いで、他に融資手数料が借入額の1～3%かかるので、見た目金利は低くなっているが、それにしても低金利だ。

これから、インフレ率2％の時代が来るようだ。これは、即ち現金の価値が2％ずつ下がっていくということだ。インフレになれば、住宅ローンは実質的に目減りするし、実物資産である不動産の価値が相対的に上がる可能性もある。

変動金利は金利が上昇した場合も、支払額は1.25倍までというキャップがついているから安心と言える。変動金利で月々10万円の支払いが上昇するのは12.5万円が上限ということになってはいる。しかし、半年に1回の金利見直し時に、もし3回続けて1.25倍が続けば支払額は19.5万円に跳ね上がる。さらに、この1.25倍の支払いがまかないきれない金利分は住宅ローンの最後に、未払い利息として一括返済しなければならないことを忘れないようにしてほしい。

上記を頭に入れておけば、変動金利で住宅ローンを組んで、上がりそうになれば、固定に変更するというのが賢い選択と思われる。

金利は史上最低水準

2013年4月から実施されている日本銀行の異例の金融緩和によって、住宅ローン金利は史上最低水準にまで下落している。しかし今後物価が上昇してくれば、やがて金利も上がる可能性がある。

アベノミクスの第一弾は大幅な金融緩和。2013年4月から実施されている日本銀行の大規模な金融緩和措置によって市場金利が下がり、それに伴って現在の住宅ローン金利は史上最低水準にある。

住宅ローンの金利タイプには、市場金利の動きに応じて適用金利が変わる「変動金利型」と、市場金利が変動しても適用金利が変わらない「固定金利型」があるが、いずれのタイプも現在はかなり低い水準だ。

その背景には、アべノミクスのほかに、銀行同士が顧客獲得のために金利引き下げ競争をしていることもありそうだ。

住宅を購入しようとしている人にとって、ローン金利が低くなるのは、返済負担が減るので歓迎すべきこと。

ただ、アベノミクスがうまくいけば、景気が上向いて物価や賃金が上昇し、やがて金利も上がって返済負担が増える。金利情勢からみると、今はまさに住宅の買い時と言えそうだ。

初めての家探し２

初めての家探し～家族の笑顔が資産価値～その２ 家族の本当の夢は 「譲れないリスト」で見えてくる

具体的な希望を書く　「譲れないリスト」を作ろう 　日頃は仲の良い夫婦でも、いざ、マイホーム購入となるとそれぞれの言い分が異なり、もめてしまうことが多いようです。ケンカを避けるため、まずは夫婦それぞれが家に対して具体的に何を求めているのか、優先順位をリスト化することからスタート。 　よく聞く話では、夫は資産価値と通勤時間の短縮にこだわり、妻は子育てや買い物、実家の近くなど。生活のしやすさを優先順位としてあげるそう。 　家の買い替えは簡単にできる時代ではありません。家選びは今ではなく、20年後、30年後を考えて、まずは「場所・立地」「建物」「設備」の譲れない条件を話し合ってください。 　譲れないランキングベスト3 　場所・立地 　住めば都というけれど、子供の学区は外せない。駅からの距離や、近所にスーパー、コンビニ、公共施設、病院などの施設のうち、何が必要で、何が譲れるのかを考えてみよう。 　建物 　一戸建てそれともマンション？新築それとも中古？さらには耐震強度はどれくらいを望んでいる？家族の家としてどんな家がふさわしいのかを具体的に想像してみよう。 　設備 　浴槽の広さや間取り、キッチン、駐車場などの設備の譲れる、譲れないをリスト化しよう。

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