ウチの会社で保有している京都市伏見区桃山のデザイナーズアパート
この物件は2年間のプロジェクト融資だったので、他行へ借り換えるか、一括返済するかのを決めなくてはいけない時期になりました。
そこで取引金融機関に打診してみましたが、相変わらずどこも慎重姿勢と言うか、積極的な感じではなかったです。。。
まぁ木造2×4工法ですし、税務上の耐用年数は22年と短く、融資期間も銀行によっても違いますが基本耐用年数以内と言うのが決まりです。
ただ、劣化等級を取得している物件とか、資産管理会社が保有している物件、相続税対策として保有する物件だと融資期間を30年にしている銀行もありますが…
プロジェクトで借りている某四国の第2地銀は、借り換えしてくださいって提案してきた割にはウチが希望する期間、金利には及びませんでした。。。
そこで既存の取引金融機関に打診したのですが、期間や金利は希望通りでも融資額が満額出なかったり、融資額は満額出ても期間が短かったり、入り口で手数料が必要と言われたりで、中々思う様に借り換えが進んでいません。
まぁ12月が期日なのでまだ時間はあるんですが、最悪どこも思う様な条件を提示してもらえないようなら一括返済する事も視野に入れています。
この京都の物件は平成30年2月に完成し、建築中にすべて入居者が決まった物件です。
また、完成から1年半以上経ちますがずっと満室状態が続いている優秀な物件ですし、自宅からも近いので売却する気はなく長期で保有するつもりです。
でも、こんなにも銀行融資が厳しいと不動産経営って難しくなるばかりですね。
昨年まで不動産業界でも勝ち組と言われていたような優良企業でさえ、最近では手元現預金が厳しいと聞きますし、中にはホテル事業、民泊事業に手を出されていて経営状況が急速に悪化しているとも聞こえてきます。。。
まぁ大きな商売をされていると、コロナの様な未曽有の事態に陥った際には被害や影響は計り知れないダメージを受けてしまいますよね。
西成区のドヤ街にも民泊用のマンションやホテルが多数建ちましたし、その建物をサブリースで借り受ける業者も一杯いましたので、その周辺の地価は数年前と比べると数倍にまで高騰しています。
そんな土地を抱いてしまった業者は今後どうされるのか？？？
民泊やホテルを建てても需要がなくなったのでやっていけないでしょうし、ドヤ街の土地だけを持っていても何にもなりませんしね。
自己資金で土地を購入しているのならまだしも、大半は銀行からのプロジェクト融資だと思うので、期限が迫る中、建物を立てるのか？それとも土地を損切りして手放すのか？
まぁ損切りして手放すと言っても、こんな情勢で高騰しきった土地を誰が買ってくれるのか？？？疑問ですが…
先日東京の私鉄系の不動産会社さんとお話をしていると、そこでは仲介業務にはコロナの影響って少ないと言われていました。
売りたいニーズもあり、買いたいと言うニーズもあるとの事ですが、取引が成立する価格はどうしても買主有利な交渉となっているみたいです。
仲介業って取引価格が下がっても、そんなに売上に影響がある訳でもなく、まとまればそれなりの手数料が入ってきますしね。
コロナの影響でどこの銀行も将来的にはかなりの引き当てを積まなくてはならない様になると思いますし、金融庁からも融資先のポートフォリオをしっかりと考える様にと注意を受けていると言います。
今までの様に簡単には100%融資を出せなくなるでしょうし、年収1000万以下のサラリーマンや公務員にも不動産融資は出し難くなっています。
当分の間は、不動産向け融資は厳しい状況が続きそうですし、コロナが収束しても銀行のダメージを確定できるまでは積極的な融資姿勢にはならないでしょうね。
これからは投資用不動産価格は一段と下がると予想しています。
個人的には今は売り時ではないですし、買い時でもないように思っています。
多分、5年後か7年後にはまた買い時、売り時が来ると思ってはいるんですが…