前回は敷地面積に対する建築面積の割合、
「建ぺい率」
についてお話しさせて頂きました。
今回は敷地面積に対する延べ床面積の割合、
「容積率」
のお話です。
容積率も基本は建ぺい率と同じで、用途地域ごとに制限が設けられているのですが、
少しだけ、建ぺい率よりもややこしくなります。
▪️容積率とは？
上述の通り敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
用途地域ごとに50～1300％の割合で定められます
これを「指定容積率」と呼びます。
この容積率は、「広すぎるお家は建てないでください！」という想いのこもった
制限です。
そう聞くと、「なぜ？？」と思われてしまうでしょうが、
実はこれがすごく大切なことなのです。
都市計画を考える行政の方々は、
「このエリアにはどれぐらいの人が住むだろう？」
「これぐらいの人が住めるエリアにしよう！」
と考え、整備する都市施設、道路、インフラ関係の計画を立てます。
すなわちエリア内に住む人口をある程度予測するために、制限をしたいのです。
これが守られず、例えば制限の倍以上の容積率で家を建てられまくると、
整備した施設ではまかないきれなくなってしまい、非常に困ってしまうという
事情があります。
では例えばですが、容積率200％のエリアで30坪の土地を購入した場合、
延べ床面積60坪までのお家が建てられます。
しかし容積率は建ぺい率とは違い、制限が緩和される場合は少なく、
逆にマイナスの制限を受けてしまうことがあります。
ここに、注意が必要です！
これは
「前面道路の幅員が12m未満の場合、住居系の用途地域では「道路幅×4/10」の数値、その他の用途地域（商業系・工業系）では「道路幅×6/10」の数値と、指定容積率を比較して、原則として低い方が適用される。」
という決まりがあるためです。
これを、「基準容積率」と呼びます。
幅員が狭く整備が十分でないエリアに、高容積率の建築物が建つのを
抑えるための決まりです。
ですので先ほどの30坪の土地も、前面道路の幅員が4mであった場合は、
4m×40％＝160％
となり、延べ床面積の上限は48坪となってしまいます。
ですので、土地から購入される方は、指定容積率だけでなく、
基準容積率にも注意を払ってください。
買った後に、「思ってた家が建てられないぞ！！」となってしまうと
取り返しがつきませんもんね！
「建ぺい率と容積率」編は以上でおしまいです。
少しでも皆様のお役に立てていれば幸いです。
最後までお付き合い頂きありがとうございました。