昔の競売の話

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◆ 昔の競売の話



こんばんは


必ず成功する堅実な不動産投資の健一です


かなり遅くなりましたが、新年あけましておめでとうございます


本年も宜しくお願いします



去年に引き続き競売のお話をさせてもらいます



■ 素人の参加が難しかった昔の競売の世界


私の知ってる1990年代辺りだと、今ほど法の整備がされてなく、法の理念も違っていました


当時は賃借人保護 『大家さんは強く、借主は弱いのだから借主さんを守るの正義』


という理念のもとに法が施行され、その考えのもとに各行政機関も対応してました


勿論、警察も同じです


その為、競売物件には借主は名ばかりの不法占有者が居座り、立ち退き料を多額に要求するという怪しい人達がたくさんいました


その時代には、不法占有者に立ち退きの交渉に行くと、平気で 『俺のケツは○○組の○○さんだ』


とか言って少しでも高くお金を取ろうとする人達もたくさんいました


こんな環境では、普通の人が競売に参加するはずもありません


その時代に参加してた人と言えば、裏の世界に話を通せる人か、○○組の企業舎弟とか言われる方達が多かったように思われます


不動産業者でもうちのケツ持ちは○○組だとか言ってる人も実際にいました



■ 落札しても自己使用も貸す事も大変


競売は文字のとおり、競って売るわけですが、入札する前に物件ごとに決められた一定の保証金を入金しないと競売に参加できません


仮に落札した場合には、残金を決められた日までに入金しないと、落札した権利を失い、保証金も没収されてしまいます


競売独自の特徴としては物件の瑕疵(かし)です


難しい字ですが、簡単に言うと『キズ』です


普通、誰でも物件を購入する時は、建物の中や外などいろんな所を見て購入をしますよね?


昔の競売物件だと、怪しい不法占有者が居座っていましたので、物件の瑕疵を解決できないまま売却されるのです


そんなの買う人いるの?って思いますよね


ですから昔の競売物件を扱う人と言えば、その筋の人とつながりのある競売屋と呼ばれる方達です


昔の競売物件に素人が手を出すと、落札はしたけど、不法占有者がいるから自分で使用は出来ないし、人に貸すのも出来ず、固定資産税や都市計画税は自分で払わなければいけないという大変な事になることも多々ありました


その後、どのように競売の世界がどう変わっていったかまた、お話します




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◆ 競売物件落札した場合の注意点



こんばんは


必ず成功する堅実な不動産投資の健一です



すこし間が開いての更新になってしまいました


この前の続きで競売物件のお話をさせてもらいます



■ 競売物件落札後の注意点


競売物件を落札してもまだやることがあります


◇ 流れとしては


落札

売却許可決定の通知が2週間後に送付され、

その1週間後には残金納付通知書特別送達で落札人に郵送されてきます

(特別送達とは管轄の郵便局留めにされ、受け取りには本人確認の身分証の提示が必要です)

残金納付書に書いてある期日までに残金を納付します


◇ 買受人の権利消滅・保証金没収


残金納付書に書いてある期日までに納付できないと、買取人の権利が消滅し、さらに前に納めていた保証金も没収されてしまいます

※ 保証金とは 競売物件の入札前に裁判所が定めた保証金を納める必要があります


期日ぎりぎりだと何かあって納付できないと大変なことになってしまうので余裕をもって納付するようにした方がいいでしょう


◇ 忘れていけない損害保険


貴方が残金を納付した時点から所有権は貴方に移行します


もし、移行したあとに、もらい火などで建物が全焼しても裁判所が損害賠償をしてくれることはなく、無効にしてくれるわけでもありません


万が一、そのような事になってしまった場合の為に、前もって火災保険や地震保険には事前に入っておくことが必要です


残金納付する前に売却許可決定及び残金納付通知書を損害保険会社に提出して残金納付予定日から保険が適用になるようにしておきましょう




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絶対に入札してはならない競売物件とは


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◆ 絶対に入札してはならない競売物件とは



こんばんは


必ず成功する堅実な不動産投資の健一です



競売物件の中には、物理的に解決不可能な物件が存在します



■ 解決不可能な競売物件の代表例


・建物収去命令が確定した物件


これは借地権付の建物が何かの事情により借地権を解除されて、裁判により建物を取り壊して、土地を更地にして地主に返却しなければならないという物件です


もしこのような物件を落札してしまったら、買受人は残金を納付して、更に建物を取り壊して地主に返却しなくてはいけません


通常このような物件を落札する人は、この土地の地主で建物収去請求を裁判所に申し立てた本人です

地主が落札することによって土地と建物が同じ所有者となり問題解決となります



■ 建物収去命令になる可能性がある物件


・借地権をめぐる訴訟になってる物件

・借地権解除の意思を地主が示してる物件


このような物件も建物収去命令になる可能性がありますので手を出さない方がいいでしょう




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