ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜大統領選挙が終わり、今年の総括と来年への展望に関する記事が増えてきました。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/asia/1355889908/258
258 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2012/12/22(土) 10:14:11.77 ID:GKssf5p8
住宅譲渡税所得税猶予、2013年まで1年延長 【東亜日報】
http://news.donga.com/Economy/3/01/20121222/51775869/1
企財委“取り引き減少はまずい”、取得税減免も延長の見通し
年末に終了する予定だった‘多住宅者譲渡所得税重課税’猶予期間が、来年末まで1年延長されるものと見られる。
国会企画財政委員会傘下租税小委員会は21日、このような内容の所得税法改正案を処理することで合意した。
多住宅者譲渡所得税重課税は、2住宅保有者が住宅を売却した場合は譲渡差益の50%、3住宅以上保有者には60%の重い税率を適用するもので、年末までの猶予期間が終われば来年から施行される予定だった。しかし与野党は不動産市場が低迷している状況で、取り引きをより一層減少させてしまうという指摘から、猶予期間を1年追加延長することにした。
改正案は、来週の財政委全体会議と法制司法委員会を経て、27、28日に本会議へ上程される予定だ。本会議を通過すれば住宅を2戸以上保有していても、最短来年までは住宅譲渡差益に6～38%の一般税率を適用される。多住宅者などが‘譲渡税爆弾’を避けるために、急いで年内に家を売却しなくても良いわけだ。
また租税小委は、‘大企業の業務集中’に対する課税をさらに強化する内容の、贈与税法改正案も処理することにした。現在は、大企業が系列会社に売り上げの30%以上を集中させると‘便法贈与’と見なして懲罰的に課税しているが、その比率を20%台に下げて規制を強化する方案だ。
今年末まで適用される不動産取得税減免措置も、来年まで延長される可能性がある。セヌリ党は取得税減免措置を延長する内容の地方税特例制限法改正案を近く発議して、最大限速やかに処理する方針だ。これは朴槿恵大統領当選者が先月20日にマスコミのインタビューに応じ、“今年末で終わる取得税減免を延長しなければならない”と明らかにしたことによる措置だ。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜複数の住宅を保有している場合は投資目的と見なして税率を重くすることにより、過熱した売買を沈静化する目的があった多住宅者重課税は、売買市場が冷え込んでいるために今年停止されていました。市場が回復していないために継続を求める声が高く、今回の延長につながったのです。
景気が落ち込み住宅価格の下落が続いていることが、売買市場の冷え込みにつながっているのですが、住宅購入予定者が将来の値下がりを恐れて購入に踏み切らないため、賃貸(傳貰：チョンセ）市場は昨年急騰し、今年も高止まりしたままになっています。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/asia/1355889908/437
437 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2012/12/25(火) 18:45:53.98 ID:J6OfxhBT
5年間給料を使わず貯め続けて、ソウルで30坪の傳貰 【アジア経済】
http://www.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2012122508364834122
平凡な会社員が月給を貯め続けてソウルで30坪アパート傳貰に住むには、5年近くかかることが明らかに
なった。江南（カンナム）の場合は7年以上が必要だ。
25日不動産リサーチ専門業者リアルトゥデイが、国民銀行が発表したアパート相場を基準として傳貰価格を分析した結果、14日現在でソウルのアパート3.3平米あたりの傳貰費用は829万ウォンと集計された。占有面積84平米(30坪)アパートの平均傳貰費用相場は、2億4893万ウォンだと調査された。
昨年の都市労働者のうち、3人以下世帯の月平均所得は425万ウォンだった。一銭も使わずに貯金をしても、ソウルで84平米のアパート住宅保証金を用意するには、4.9年がかかるわけだ。
瑞草区（ソチョグ）は30坪アパート傳貰費用を貯める期間が7.4年で最も長かった。瑞草区は現在3.3平米
あたりのアパート傳貰産費用は1259万ウォンに達している。84平米アパートの平均傳貰費用は、3億7785万ウォンに達する。
江南区では、30坪アパート住宅保証金を貯めるのに必要な期間は7.3年だった。江南区の3.3平米あたりアパート傳貰費用は1243万ウォンで、84平米アパートの平均傳貰費用は3億7289万ウォンだった。
84平米の傳貰費用を貯める時間が最も短かったのは衿川区（クムチョング）だった。衿川区の3.3平米あたりアパート傳貰費用は572万ウォンで、84平米の平均傳貰費用は1億7157万ウォンだった。月給を全部貯めれば、3.4年で30坪アパートの住宅保証金を用意することができる。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜これまで傳貰費用(保証金)が物件売買価格の6割に達すると、売買へ需要が移転するといわれてきました。この常識が通用しなくなっているという見方が出ています。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/asia/1355889908/306-308
306 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2012/12/23(日) 17:18:52.39 ID:uVA/gqHz
傳貰が上がれば住宅価格も上がるか 【東亜日報】
http://news.donga.com/Economy/3/01/20121223/51768978/3
SERI報告書、来年上昇の可能性。傳貰/売買価格比率60%突破がカギ
2013年不動産市場の天候はどうなるだろうか。セヌリ党と民主統合党の大統領選挙候補は就任後の不動産政策を発表していたが、不動産専門家は実効性が低いと酷評を与えている。今後世界経済と不動産景気状況に対する冷静な現実認識がないバラ色の公約で、つぎはぎ処方だけ出したということだ。一部では与野党大統領選候補が票を意識して敏感な不動産問題をわざと避けていたと指摘する。
現在の不動産市場は、誰もが速断しにくいほど変動性が大きい状態だというのが、専門家たちの大まかな評価だ。不動産価格が上がるのか、さらに下がるのか簡単に予断できないという。
実際に首都圏の住宅価格は金融危機後しばらく反騰を見せていたが、再び空しく墜落している。地方の住宅価格も昨年までの上昇の勢いが衰えて、一部地域を除いて調整の兆しがはっきり感じられる。逆にアパート傳貰費用は2009年初めから始まった上昇の勢いが最近まで持続するなど、連日高値行進が続いている。傳貰費用上昇の影響を受けて対売買価格での傳貰費用比率の上昇が続いていることから、一部専門家は‘傳貰需要の売買需要転換の可能性’を提起して、住宅価格が上がるという展望を出した。傳貰費用が急騰して売買価格に近づけば、家を買ってしまおうという心理的欲求が生じるという論理だ。不動産価格が落ちるまで落ちたという底論の背景でもある。
しかし一方では、不動産価格にはまだバブルの影響が残っていて、さらに下がることになると対抗している。住宅供給率や韓国の人口推移を見ると、供給が需要を超過した状態であるというのがその根拠だ。果たして誰の言葉が正しいのだろうか。
傳貰と売買の価格関係
これと関連して最近三星経済研究所は、‘傳貰/売買価格の比率推移分析と示唆する点’というテーマで、興味深い報告書を発表した。不動産費用の上昇が続いて‘傳貰/売買価格比率’(傳貰保証金に対する売買価格の比率)が高まることで、傳貰需要が売買需要に転換可能なのかを分析した資料だ。一般的に傳貰/売買価格比率は、傳貰価格と売買価格の差で現れる比率なので、数値の高低によって住宅市場状況を比較的簡単に把握できる指標とされている(国民銀行が作成した‘全国アパート傳貰/売買価格比率推移’参照)。
資料によれば、2012年10月現在、傳貰/売買価格比率は全国平均が62.6%、ソウルは54.0%、地方6大広域市は67.4%をそれぞれ記録した。特に全国とソウルの比率は、10年前の2003年8月(全国62.6%)と5月(ソウル54.0%)とほとんど同じだ。2003年は、2002年から始まった再建築価格急騰の影響を受けて、住宅価格が爆発的に上昇した時期であった。数値で単純比較するならば、今年の傳貰/売買価格比率ならば不動産価格が上昇を示さなければならない。
しかし、この報告書を作成したパク・ジェリョン三星経済研究所研究専門委員は、“2003年と2012年結果は全く同じに見えるかも知れないが、その時と今は状況が違う”として、次のように分析した。
“2003年は売買価格の暴騰によって傳貰/売買価格比率が高い数値から下落する傾向にあったし、2012年は傳貰価格上昇で傳貰/売買価格比率が低い数値から上昇する傾向にある。また、2003年は不動産暴騰を非常事態と見た政府が10・29対策など各種投機抑制対策を出すなど、不動産市場を安定化しようとしたとすれば、現在は逆に住宅景気浮揚政策に重点を置いていて、市場状況が完全に違う。したがって単純に傳貰り/売買価格比率が高まっているとしても、不動産価格が上昇するだろうと見るのは無理だ。”
すなわち傳貰/売買価格比率の数値だけでなく、市場状況もよく見なければ不動産市場に対する客観的展望ができないということだ。その一方でパク専門委員は“市場状況という変数を無視して数値だけを見るならば、見るべき大きな課題は別にある”と話す。
“1998年から現在までの傳貰価格と売買価格上昇率を分析した結果、ソウルの場合、売買価格上昇率が傳貰価格上昇率より高い時だけ、売買需要への転換の可能性が現れた。また、実際に売買需要を創り出すには、ソウルの傳貰/売買価格比率が60%以上を記録する時だけ可能だという前提条件も出てきた。したがって傳貰/売買価格比率が60%未満である場合には、たとえソウルの売買価格上昇率が傳貰価格上昇率より高かったとしても、売買需要への転換の可能性は低いと見ることが可能だ”。
パク専門委員の分析どおりならば、ソウルの11月現在の傳貰/売買価格比率は54.5%だ。この状況ならば60%突破が予想される来年から、売買需要が生じると期待することができる。実際に国土研究院が最近発表した10月不動産市場消費心理指数は111.3と9月に比べて2.3ポイント増加していて、7月から4ヶ月連続で上昇している点も、来年の不動産市場を明るく見る根拠になる。ただしパク専門委員は“全国単位での不動産市場分析は、統計の不連続性などの理由で類推するのが困難な限界がある”と話した。
http://news.donga.com/IMAGE/2012/12/23/51768960.3.jpg
住居価格の転換点になるか
三星経済研究所資料とともに、ソウル市が運営するソウル不動産情報広場に公開された‘アパート実取引価格公開資料現況’でも、不動産市場の未来を暗示する兆候が見える。
10月と11月のソウルでのアパート取引量は4020件と4750件で、月平均2000件ほどに過ぎなかった7～9月取引量の2倍を超えた。12月に入ってからも12日現在までに2000件近くに達していて、月末までに4000件を超えるものと見られる。アパート取り引き申告は通常契約締結30～50日後になされるため、アパート取り引きが8月末ないしは9月から相当幅増加したことを察することができる。
これに対して不動産専門家ハン・サンプン氏は、“9月から再導入された取引登録税減免措置で需要が集まったためと見られるが、低価格物件が出てきたで価格メリットが生じたたためと見られる”と解釈した。
実際にソウル松坡区（ソンパグ）蚕室洞（チャムシルトン）の場合、アパート取引量は3月の70件から7月には52件に減り、9月は98件と大幅に増えた。蚕室洞は再建築投資需要とは多少距離が離れた地域に分類されるが、取り引き件数が増えた9月のアパート取り引き価格は、3月に比べて30坪型で10%前後下落したのが特徴だ。首都圏郊外周辺地域に比べて相対的に落ち幅が少なかった、ソウルの主要地域アパートで販売価格が下落したことから、待機需要者が大挙買収に出たと見られる。
ハン氏は“今の不動産景気低迷は需要と供給の問題よりも、金融危機にともなうウォン高政策、低金利などマクロ経済政策の影響をより大きく受ける”と診断する。パク・ジェリョン研究専門委員も、“我が国の不動産市場は住宅普及率など需給問題より、政府の景気対策と不動産関連税金、金融貸し出しのような制度的問題により大きく左右される”と主張する。ともかく不動産市場は、新政権発足と同時に始まる不動産政策によって方向が決定される展望だ。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜数十年単位の流れとしては、少子高齢化が急激に進んでいる以上、住宅需要が減少することは間違いありません。そのなかで賃貸(傳貰)価格と分譲価格は需要と供給をベースに、景気変動の波によって上下することになります。
こうした変動を背景に、単身世帯や少人数世帯の増加など社会的な傾向を、開発・建設業者と政府が読み取り、反映していくべきなのですが、住宅売買市場の活性化に投資需要の喚起が必要とされる状態から、終の棲家であるマイホームの長期保有へ、社会の意識を変革させる必要があるのではないでしょうか。
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