例３．郡津駅近くに違法建築物件が建てられても「放置」している25億円の駐車場発見 を追記
１．はじめに
交野市は、バブル期以降、無理な財政運営を行い、多くの土地を土地開発公社に先行取得させました。未だに買い戻しすらできず、土地開発公社が保有する土地は、平成26年度末の残高でも約126億円に上ります。
２．土地開発公社の含み損を「隠蔽」するため違法答弁
平成28年3月16日、交野市土地開発公社の実態を調査するため、保有する土地の固定資産税評価額を文書質問しました。何らかの時価を回答すると事前に約束していたにもかかわらず、また、税法上、貸出し中の保有する土地の固定資産税評価をしなければならないにもかかわらず、「固定資産税評価を行っていません」と約束を反故にした上税法違反の答弁をいたしました。
違法答弁を追及したところ答弁の誤りを認め、貸出中の保有する土地の固定資産税評価を行っていると回答を訂正しました。
３．土地開発公社の保有する土地は約100億円の含み損
違法答弁が重大な事実の隠蔽を意味すると考えた私は、ある不動産鑑定士の協力を得て、土地開発公社の保有する土地全ての資産査定を行いました。結果、約100億円の含み損があることが判明いたしました。
例１．イズミヤ近くに11億5000万円の駐車場発見
イズミヤ近くに1043平米の土地を都市計画道路新交野駅前線用地及びアーバンプラザ整備用地として、帳簿価格約11億5696万円で保有しております。しかしながら現状は、都市計画道路新交野駅前線は廃止され、また、アーバンプラザは整備されないことになり、交野市土地開発公社が土地を貸出し、1日300円の駐車場として利用されております。平成27年の私部西1丁目の公示地価は、1平米18万2000円ですので、時価は1億8983万円であり、元の6分の1以下です。
イズミヤ近くに1043平米の土地を都市計画道路新交野駅前線用地及びアーバンプラザ整備用地として、帳簿価格約11億5696万円で保有しております。しかしながら現状は、都市計画道路新交野駅前線は廃止され、また、アーバンプラザは整備されないことになり、交野市土地開発公社が土地を貸出し、1日300円の駐車場として利用されております。平成27年の私部西1丁目の公示地価は、1平米18万2000円ですので、時価は1億8983万円であり、元の6分の1以下です。
※取得価格からの平成28年度固定資産税評価額の暴落
11億5696万円⇒6632万円
例２．青山に1億円オーバーの邸宅地発見
青山に次のような広さ、帳簿価格の邸宅地を保有しており、帳簿上は、東京の青山に肩を並べるほどの邸宅地です。
106.22平米 4862万円
106.15平米 1億1135万円
69.69平米 7529万円
105.22平米 1億995万円
88.56平米 1億237万円
しかしながら現状は、交野市内によくある住宅街のただの空き地です。平成27年の青山1丁目の近傍公示地価は、1平米11万6000円ですので、5軒あわせて時価は5520万円です。
例３．郡津駅近くに違法建築物件が建てられても「放置」している25億円の駐車場発見
交野市土地開発公社は、郡津駅近くに3339平米の土地を都市計画道路私部東線用地及び事業計画外用地として、帳簿価格約25億3434万円で保有しております。
交野市役所は、その土地を駐車場として貸出しておりますが、建築物の建設を禁じているにもかかわらず、建築確認なしに建築物が建設されました。当初、借主は、屋根なしのため建築物ではないと説明する一方、勝手に屋根をつけました。にもかかわらず、交野市役所は、長年、「放置」いたしました。
たまりかねた私は、大阪府住宅まちづくり部建築安全課に通報したところ、違法建築物だそうです。私は、交野市役所を追及し、市有地の適正化と有効活用を進めて参ります。
なお、平成27年の郡津5丁目の近傍地価は、1平米15万6000円ですので、時価は5億2092万円であり、元の約5分の1です。
※取得価格からの平成28年度固定資産税評価額の暴落
4億7541万円⇒2512万円
2億5745万円⇒1742万円
3億3484万円⇒2266万円
3億7971万円⇒2290万円
例４．交野高校隣りに4億5000万円の粗大廃棄物埋立地発見
交野高校隣りに3814平米の土地を不燃物及び粗大廃棄物埋立地として、帳簿価格約4億4921万円で保有しております。しかしながら現状は、市街化区域から離れた市街化調整区域であるため資産価値はありません。さらに、土地開発公社が先行取得したままであるにもかかわらず、交野市が粗大廃棄物をフライングで埋立てております。交野市の行為は、刑法の器物損壊にあたる可能性があり、また、土地開発公社の行為は、民法34条の定款外事業にあたる可能性があることから、交野市に調査を依頼しております。また、地域の住民から、汚染水が流出しているとの情報が寄せられたため、現地を見に行ったところ、埋立てにより生じた斜面の一部が崩落し、木製の土留め壁で応急措置をしておりました。加えて、汚染水とされる水は、土留め壁を越えて南側の農地に流出し続けております。
例５．星田に7億9000万円の園庭発見
星田公民館近くに2367平米の土地を星田図書館用地として、帳簿価格約7億9394万円で保有しております。しかしながら現状は、星田図書館の整備は暗礁に乗り上げ、交野市土地開発公社が土地を貸出し、園庭やゲートボール場として利用されております。平成27年の星田3丁目の近傍公示地価は、1平米11万5000円ですので、時価は2億7221万円であり、元の2分の1以下です。
星田公民館近くに2367平米の土地を星田図書館用地として、帳簿価格約7億9394万円で保有しております。しかしながら現状は、星田図書館の整備は暗礁に乗り上げ、交野市土地開発公社が土地を貸出し、園庭やゲートボール場として利用されております。平成27年の星田3丁目の近傍公示地価は、1平米11万5000円ですので、時価は2億7221万円であり、元の2分の1以下です。
※取得価格からの平成28年度固定資産税評価額の暴落
1億902万円⇒229万円
例６．星田6丁目に8億2000万円の山林発見
星田6丁目に4751平米の土地を自然環境整備用地として、帳簿価格約8億2332万円で保有しております。しかしながら現状は、開発困難な山林であるため資産価値はありません。そもそも、道路整備の代替用地の確保のために購入しておりますが、とても信じられません。しかも、宅地並みの価格で購入しております。また、みどりネットに土地を貸したところ、一部が野菜畑にされてしまいました。
例７．南星台3丁目に3300万円の野菜畑発見
南星台3丁目に482平米の土地を自然環境整備用地として、帳簿価格約3334万円で保有しております。当初、交野市水道局が受水池を設置するために土地開発公社に用地を取得させましたが、受水池を設置しなくなったことから、交野市水道局は用地を買い戻しませんでした。交野市役所に用地の主管が移った後、使われなくなった用地は、コスモス畑として住民に管理を委ねたものの、野菜畑として利用されるようになりました。交野市水道局に問い質したところ、関係書類を捨てたのでわからないとのことでした。しかも、土砂災害警戒区域であるため、売却できるかすらハッキリしません。
平成28年6月17日、毎日放送のVOICEがトップニュースで、「第2弾!交野市の土地で家庭菜園 市は20年間黙認」とのタイトルで報道しました。
例８．星田北に12億1000万円の堆肥置き場発見
土地開発公社は、星田北1丁目に6304平米の土地を新国道168号延伸用地等として、帳簿価格約18億2586万円で保有しております。新国道168号の延伸を見込んだものの、延伸されないことから、平成19年より、交野市役所は、うち、3223平米、帳簿価格約12億654万円の土地で、刈った草や剪定枝を山積みし、強烈な悪臭を放つ堆肥置き場にしております。ここで作られる堆肥の製造コストは、いくらになるのでしょうか？
土地開発公社は、星田北1丁目に6304平米の土地を新国道168号延伸用地等として、帳簿価格約18億2586万円で保有しております。新国道168号の延伸を見込んだものの、延伸されないことから、平成19年より、交野市役所は、うち、3223平米、帳簿価格約12億654万円の土地で、刈った草や剪定枝を山積みし、強烈な悪臭を放つ堆肥置き場にしております。ここで作られる堆肥の製造コストは、いくらになるのでしょうか？
平成27年の星田北1丁目の近傍公示地価は、1平米7万800円ですので、時価は4億4632万円、うち、堆肥置き場で、時価は2億2819万円であり、元の4分の1以下です。
例９．私市に5億4000万円の空き地発見
私市4丁目に1260平米の土地を都市計画道路交野山手線用地として、帳簿価格約5億4267万円で保有しております。しかしながら現状は、交野山手線の都市計画は廃止され、空き地になっております。平成27年の私市4丁目の近傍公示地価は、1平米10万8000円ですので、時価は1億3608万円であり、元の4分の1以下です。
私市4丁目に1260平米の土地を都市計画道路交野山手線用地として、帳簿価格約5億4267万円で保有しております。しかしながら現状は、交野山手線の都市計画は廃止され、空き地になっております。平成27年の私市4丁目の近傍公示地価は、1平米10万8000円ですので、時価は1億3608万円であり、元の4分の1以下です。
例１０．私部に3億8000万円の空き地発見
私部8丁目に773平米の土地を都市計画道路郡津私部東線用地として、帳簿価格約3億7633万円で保有しております。しかしながら現状は、交野山手線の都市計画は廃止され、空き地になっております。平成27年の私部6丁目の公示地価は、1平米11万6000円ですので、時価は8967万円であり、元の4分の1以下です。
私部8丁目に773平米の土地を都市計画道路郡津私部東線用地として、帳簿価格約3億7633万円で保有しております。しかしながら現状は、交野山手線の都市計画は廃止され、空き地になっております。平成27年の私部6丁目の公示地価は、1平米11万6000円ですので、時価は8967万円であり、元の4分の1以下です。
例１１．東倉治5丁目に1億7000万円のガケ発見
東倉治5丁目に995平米の土地を自然環境整備用地として、帳簿価格約1億7165万円で保有しております。しかしながら現状は、市街化調整のガケであるため資産価値はありません。そもそも、福祉の里構想に道路整備のために購入しておりますが、とても信じられません。しかも、宅地並みの価格で購入しております。もはや、背任以外の何物でもありません。
例１２．寺3丁目に3億2700万円の駐車場発見
寺3丁目に525平米の土地を事業計画外用地として、帳簿価格約3億2736万円で保有しております。しかしながら現状は、市街化調整区域であるため資産価値があるかどうか不明です。しかも、不動産鑑定をせずに購入しております。もはや、背任以外の何物でもありません。
例１３．星田西1丁目に1億6800万円の空き地発見
星田西1丁目に674平米の土地を事業計画外用地として、帳簿価格約1億6792万円で保有しております。しかしながら現状は、進入路がない市街化調整区域であるため資産価値はありません。しかも、不動産鑑定をせずに購入しております。もはや、背任以外の何物でもありません。
例１４．星田5丁目に1800万円の個人に無償で提供された事業計画外用地発見
星田5丁目に57平米の土地を事業計画外用地として、帳簿価格約1753万円で保有しております。本来なら、府道私市太秦線が細いので、拡幅用地として利用すべきでした。しかしながら現状は、ある個人の駐車場として無償で利用されております。
例１５．星田に違法建築物件が建てられても「放置」している3700万円の資材置場発見
交野市土地開発公社は、郡津駅近くに149平米の土地を都市計画道路星田北線用地及び事業計画外用地として、帳簿価格約3713万円で保有しております。
交野市役所は、その土地を資材置場として貸出しておりますが、建築物の建設を禁じているにもかかわらず、建築確認なしに建築物が建設されました。
４．土地開発公社は約90億円の債務超過
平成25年度の土地開発公社の決算では、約5000万円の当期純利益、約7億5000万円の準備金、です。平成27年度では、準備金が約8億円ですが、土地は含み損を抱えるだけでなく、ほとんどの土地が事業として活用が不可能であり、事実上の粉飾決算と批判されても仕方ない状況です。企業会計なら、土地開発公社は約90億円の債務超過です。
５．改善策を提案
本来であれば、利子の半額が地方交付税で措置されることから、高石市のように、事業化できる土地以外を売却し、準備金を超える売却損を債権放棄し、債権放棄分の30年償還の第三セクター等改革推進債を発行し、土地開発公社の問題に終止符を打つべきでした。
しかし、第三セクター等改革推進債を発行できなくなったことから、平成28年3月24日、セカンドベストの対策を土地開発公社に提案いたしました。
・土地開発公社の土地のうち、帳簿価格と用地費との乖離が少ない土地を優先的に売却し、平成２７年度に約８億円と見込まれる準備金で穴埋めして土地保有量を圧縮されたし
・土地開発公社専属の職員がいないことから、定款を変更し、買い戻した土地の３％にあたる事務費を廃止して買い戻しコストを削減されたし
・借入金利が異常に高く、１％を超えていることから、指定金融機関からの借入ではなく、メガバンク、農林中央金庫、信金中央金庫、を含めた入札制度を導入し、利払費を圧縮されたし
交野市が私の提案を全て採用すれば、平成28年度末における土地開発公社の土地の残高は100億円を割り、さらに、年間の事務費と金利の合計額を半減でき、交野市民の皆様の負担を軽減できます。
６．土地取得の決裁文書を闇に葬る
交野市による杜撰な土地の取得のうち、特に悪質性の高い土地の取得については、交野市役所職員個人の責任です。そのため、私は、当該決裁文書の公文書開示請求を行いました。
しかしながら、土地開発公社からの土地の買い戻しができていないにもかかわらず、当該決裁文書が悉く、闇に葬られていることが判明いたしました。責任の追及を恐れて事前に闇に葬られたのか、公文書開示請求を受けて闇に葬られたのか、どちらなのかはわかりません。
このような行為を、私は、絶対に許せませんので、大阪地検特捜部、総務省自治行政局、大阪府総務部市町村課と連携し、交野市役所に一矢報いるべく取り組みます。
７．不動産鑑定せずに土地購入
土地開発公社が保有する土地の不動産鑑定書を入手すべく公文書開示請求を行いましたところ、寺3丁目の事業計画外用地と星田西1丁目の事業計画外用地の不動産鑑定書がないことが判明しました。つまり、不動産鑑定せずに土地購入しております。土地開発公社による背任行為であり、交野市に対し土地開発公社へしかるべき対処をとるよう求めて参ります。
８．準備金での土地売却で5億3000万円の負担の軽減を実現
平成28年3月24日、私は、土地開発公社の準備金を活用して、帳簿価格と時価の乖離が少ない土地を優先的に売却し、土地保有量を圧縮するよう求めました。
平成28年10月17日、土地開発公社は、星田9丁目に宅地15軒分にあたる2777平米の土地を事業計画外用地として、帳簿価格約5億3514万円で保有しておりますが、売却を開始し、平成28年12月20日、1億5216万円で売却されました。準備金を活用した売却により、保有額分の交野市民の皆様の負担の軽減、売却代金による別の土地開発公社の土地の売却によるさらなる交野市民の皆様の負担軽減、宅地開発による固定資産税の増加、を実現いたしました。
