今日は不動産オーナーが知っておくべき損害保険の基礎知識をお伝えしていきたいと思います。
不動産を人に貸して賃料収入を得ている人の中には、火災保険だけ入っておけば大丈夫！と思っている人も多いかも知れませんが、賃貸経営とはそんな単純なものではありません。
今回の記事では、賃貸経営に関するリスクと不動産経営者が知っておくべき損害保険の知識についてお伝えしていきたいと思います。
この記事を最後までご覧いただくことで、不動産経営のリスクマネジメントの基本が習得できますので、是非最後までご覧下さい。
ポイントとして
①不動産オーナーを取り巻くリスク
②オーナーが加入すべき保険
③借主に加入させるべき保険
の3部構成でお送りしていきたいと思います。
【①不動産オーナーを取り巻くリスク】
不動産オーナーは、自分の居住用の住宅を持っているだけの人と比べると、いくつもの大きなリスクが存在しています。この項目では不動産オーナーにはどんなリスクがあるのかを全体的に見ていきましょう。
先ずは「建物自体」に関するリスクです。建物を所有していたら自然災害等による破損で、自分の建物の修理代がかかるというリスクがあります。「火災」「落雷」「台風」「地震」等々、様々な自然災害が発生してしまった時に建物が壊れてしまった時には大きな修理代がかかってしまいます。これらは一般的な火災保険でカバーできる項目ですが、保険によっても補償内容が異なりますので注意が必要でしょう。
また「災害」がなかったとしても、建物自体は所有期間が長くなると「老朽化」していってしまいます。老朽化による損害は一般的な「保険」がカバーできる範囲外となることが多いので、そもそもの予防対策としての「メンテナンス費用」と「老朽化による修理代」は必要な費用として積み立てておく必要があるでしょう。
次に考えておかなければいけないのが「賠償責任リスク」です。建物を所有しているだけで他人に迷惑をかけるということは考えにくいかもしれませんが、これが結構頻繁に発生しうるリスクなんです。我々が扱う保険事故でよく目にするのは「水漏れ」に関する事故です。例えば水漏れを起こしてしまい居住者の家財を水浸しにしてしまった場合には、その水漏れの原因が建物自体に関する事であれば当然オーナーが居住者に家財に関する修理代や買替費用を賠償する必要が出てきます。もし被害にあったのが居住者ではなく事業を行っているテナントさんだった場合には、修理や買替の費用だけではなく、お店を休まなければいけなくなった場合の休業費用や、システム復旧費用等、予想もできないような大きな損害になってしまう場合があります。
また、頻度は少ないですが、外壁が落ちて他人に当たり怪我をさせてしまったとか、廊下にあいてしまった穴につまづいて宅配業者の人が転倒し怪我をしてしまった等、建物を所有しているだけではなかなか想定できないリスクというものは山のようにあります。
賃貸経営特有のリスクと言えるのが「家賃」に関するリスクです。そもそも借りる人がいなければ家賃が入って来ない訳ですからそれ自体がリスクとも言えますが、借りている人が家賃を払ってくれないという債権リスクもありますし、大きな災害が発生してしまった場合にも、修理が完了するまでは収入が入ってこないというリスクもあります。これは賃貸不動産経営を行っていれば当然かかえなければいけないリスクではありますが、何事もなければ収入を得ることができる訳ですから、経営者全般がかかえることになるリスクとも言えます。
少子高齢化が進むに連れて増えてきているのが居住者の「孤独死リスク」です。孤独死リスク自体は高齢者だけに対するリスクではありませんが、やはり主に高齢者に居宅を貸している場合には気になるリスクの１つでしょう。貸している居宅で孤独死が発生してしまうと、部屋の清掃や遺品の整理、債権管理やその後の借り手が見つかりにくい等の多くの損害が発生してしまう可能性があります。高齢者には一切部屋を貸さないというようなことができるのならばリスクを抑えることも可能かもしれませんが、それもなかなか難しいでしょう。これからは今以上に高齢化が進んでくるでしょうから、不動産オーナーは避けて通れないリスクの１つだと言えるでしょう。
【②オーナーが加入すべき保険】
それではここからは不動産オーナーが加入すべき保険について見ていきましょう。
と、言いながら先ず最初にお伝えしたいのは「保険は万能ではない！」ということです。保険は万が一の場合にはリスク回避の手段としてはとても大きな効果を発揮しますが、全てが全て保険に入っていれば安心という訳ではありません。特に注意しておきたいのが「老朽化」に関することです。「老朽化」が原因で発生する損害に関しては、基本民間の損害保険は対象とはしていません。賃貸不動産を所有しているのであれば、保険の手配と併せて「メンテナンス費用」や「老朽化に伴う修理費用」の積立ては、固定費として必須となってきます。
では固定費を積み立てていることを前提として、不動産オーナーが必ず入っておかなければいけないと言っても過言ではない保険は「火災保険」と施設の「賠償責任保険」です。
「火災保険」はご自身の建物の復旧費用をカバーしてくれる非常に重要な保険です。逆に加入していないという人はあまりいないとは思いますが、所有している建物が「火災」「風災」「水漏れ」「水災」により被害を受けた場合には火災保険に加入していなければ大きな支出を伴うことになってしまいます。ご自身の財産を守る上での基本となってくる保険です。補償内容に関しては様々なタイプがありますが、補償範囲を拡大すれば当然その分保険料は上がってきますので、固定費積立てとのバランスを考えながら内容を検討するのがいいでしょう。自然災害の増加や近年の物価高の影響で、火災保険の保険料は年々大幅な増加傾向にありますが、逆に言えばもし保険事故が発生してしまった場合の復旧費用が上がってきているということなので、何とも悩ましいところです。
「火災保険」は基本補償と特約をつけていなければ補償されないものがあります。よく勘違いされるのは「地震」に関する補償と「賠償」に関する補償です。「地震保険」は原則として「火災保険」の特約として付保するものですが、単純に揺れて倒壊した場合のみが地震保険の補償範囲だと思っている人も多いようです。単純な「揺れ」での倒壊だけではなく、「地震」が原因で発生した災害は全て「地震保険」の対象であり、通常の「火災保険」では対象となりません。代表例としては「津波」「土砂崩れ」が挙げられますが、知っておかなければいけないのは「地震が原因で発生した火災」です。通常の「火災保険」に加入していたとしても「地震」が原因で発生した火災に関しては対象となりませんので覚えておきましょう。
「賠償事故」に関しても通常の「火災保険」では対象となりません。「火災保険」はあくまで自分の財産を守る為の保険です。例えば所有建物が原因の火災で法律上の賠償責任が発生してしまった場合や、水漏れを発生させてしまったことが原因で居住者の家財に損害を与えたり、貸店舗の営業に大きな影響を与えてしまったような場合には自分の財産に対する被害ではないので「火災保険」の対象とはならないんです。賠償事故に保険で対応する為には「火災保険」に「建物管理に関する賠償の特約」をつけるか、別途「施設の賠償責任保険」に加入するという方法でカバーすることができます。
賠償事故が発生してしまった時にどう対応していいか解らない！というお声をよく聞くことがありますが、賠償責任保険に入っていれば、賠償事故の費用が出るというだけでなく、不測の事態が発生した時に保険会社や保険代理店に相談できるというメリットがあるのも大きな利点だと思います。
ということで、メンテナンス費用を積み立てながら「火災保険」と「賠償責任保険」に加入するというのが、最低限不動産オーナーの方に準備しておいてほしい保険ということになります。
ここからは、絶対ではないけれども、費用と補償内容を見比べて検討してもいいかもしれないというものをご紹介しておきます。
「家賃」のリスクに関してはその原因が何かによって加入すべきものが変わってきます。借りる人が見つからないといったリスクをカバーした場合は「保険」ではなく「不動産管理会社」等が準備している「一括借り上げ」等の制度を利用する方法があります。借り手がいなくても一定の収入が入ってくるので一見良さそうにも見えますが、利益を削るような行為でもありますし、入居者が入らない不動産の運用をするというのもそもそもどうなのか？という疑問も出てきますので、簡単に利用するのではなく総合的に判断した方がいいと思います。
「家賃」の未払い対策としては、「家賃保証」に関して連帯保証人になってくれる保証会社を利用するか、「借主」の人に家賃補償保険に加入してもらうという方法があります。どちらもオーナーさん側が加入するものではなく借主側に利用してもらうものになりますので、家賃にプラスした費用が発生してくることが注意点です。仲介不動産会社によっては賃貸契約を結ぶ時の条件として、借主に加入してもらうようにしているところも多いようです。
自然災害等で建物に損害があった時に貸せなくなった！という時は「保険」の出番となってきます。
「休業補償」や「家賃収入補償」は、火災や風災等の事故によって貸家や貸アパート等が損害を受けた場合に、復旧までの期間に家賃に生じた損失を補償してくれるものです。いざという時にはとても役に立つ保険ではありますが、やはり毎月の利益を圧迫することになりますので、加入を検討する場合には支出と補償のバランスをちゃんと見ておいた方がいいと思います。
「孤独死リスク」に対応できる保険は、各保険会社や共済、少額短期保険会社が色んな商品を出しています。多くの商品の補償内容は「原状回復費用」「遺品整理費用」「家賃保証」となっているのが一般的ですが、保険会社によって内容もかなり違うようなので、必ず確認が必要です。オーナーさんが加入する「家主型」と、居住者に加入してもらう「入居者型」がありますが、「家主型」を選択した場合には保険料をオーナーが負担する代わりに「家賃保証」がつけられる。「入居者型」を選択した場合には保険料は居住者負担になる代わりに「家賃保証」がつけられないというのが一般的なようです。少し前までは保険料が高額なものが多かったので、正直費用負担を考えると加入しないという選択肢を取られる方が多かったように思いますが、今は色んな保険会社から保険料を抑えたものも販売されていますので、検討してみてもいいかもしれません。特に「高齢者」や「単身者」が入居者に多いアパートやマンションを所有している場合は、リスクが高くなりますので一度検討してみて下さい。
【③借主に加入させるべき保険】
通常の賃貸借契約では大家さんへの賠償である「借家人賠償」に、借主の人に加入してもらう事が条件となっているものが多いですが、本当にそれだけで借主貸主間のトラブルが回避できるでしょうか？
借家人賠償だけでカバーできない事故例で頻発しているのが「水漏れ」です。例えば3階の排水管が詰まって水漏れを起こし、2階の居住者の家財を台無しにしていまったという事故が発生したとしましょう。もしこの排水管のつまりが建物所有者の責任だったとしたらオーナーさんが加入している保険でカバーするものになりますが、例えば3階の居住者が誤って排水溝に食器等を流してしまい、その食器が詰まって水漏れが発生してしまったといった場合には3階居住者の責任となります。このような場合に2階居住者に対しての賠償は「借家人賠償」では補償できません。したがって居住者の方には「借家人賠償」だけでなく「個人賠償」にも加入してもらう必要があります。
借主が個人ではなく事業者だった場合には「個人賠償」ではカバーできませんので、別途「施設賠償」に加入してもらうようにしましょう。
ここで注意しておきたいのが「親戚」や「知人」に不動産を貸す場合です。よかれと思って「保険は大家である私がちゃんと加入しているので、加入しなくてもいいよ。」と言って何にも加入させないといったケースをよく耳にしますが、これは正直大問題です！もし仮に居住者が火災を起こしてしまい、建物が全焼してしまったとします。確かにこの場合にはオーナーさんが建物の火災保険に加入していれば保険金は支払われますが、実はその後が問題なんです。火災の原因が居住者だった場合には、全てとは言いませんが、基本的にはその保険金を支払った保険会社は居住者に支払いを求めてきます。いくらオーナーさんが自分の保険を使うんだから請求しないでくれと言い張ったとしても、原則としては許されません。どれだけ関係性の深い間での賃貸借であったとしても「借家人賠償」は必ず加入してもらう必要があると思います。また、他者に対するリスクも当然ありますので一般の方に貸す場合と同様に「借家人賠償」と併せて「個人賠償」や「施設賠償」にも加入しておいてもらう必要があります。
家賃の未払いに関することに関しては以前は連帯保証人を立ててもらうのが主流でしたが、今は既に説明したとおり「連帯保証」をしてくれる「保証会社」を利用する事が一般的になってきています。契約の条件とすることも問題はないようですが、「過度に高額な保証料」であったり「不透明な更新料」がトラブルの原因となる場合もありますので、保証会社の選定には注意しましょう。
「孤独死保険」の全員一律の強制加入をさせることは、過度な負担と判断され消費者契約法で無効となることも考えられます。実務的には単身・高齢者等の場合にのみ限定したり、任意加入にしたり、代替条件を決めておいたりという方法が考えられますが、非常に繊細な事案なので、仲介に入ってもらっている不動産屋さんや管理会社の方に相談してみるのがいいと思います。
心配だけどトラブルを避けたいといった場合には、オーナーさんが家主型のものに加入しておくという方が安全ではないかと思います。
最後に注意点ですが、借家人賠償に確実に加入してもらう為に、保険会社を指定するという契約をよく見かけますが、これが契約の為の絶対条件となってしまうと、独占禁止法や消費者契約法に抵触してしまう可能性があります。なので、原則としては「○○保険会社の△△という内容の火災保険に加入すること」としたとしても、「ただし賃貸人の希望する保険会社に加入する場合には借家人賠償○○円以上の保険に加入し、保険証券もしくは契約書の写しを提出すること」といったように、保険加入自体は絶対としながらも、もし希望があれば保険会社は選択していいという形にしておいた方がいいと思います。
また、個人賠償や施設賠償への加入を契約の条件にする場合には、借家人賠償ほど賃貸借契約との関連性が高くないため、保険会社を指定する事自体が問題となってしまう可能性が出てきてしまいます。原則は保険証券等の提出とした上で、加入していない場合には指定保険会社を使ってもいいですよ、くらいのスタンスにしておいた方が無難ではないかと思います。
さて、不動産オーナー（大家さん）が知っておくべき保険の知識について解説して参りましたがいかがでしたでしょうか？
正直、これで大家さんのリスクを全て網羅しているとは言えないとは思いますが、保険代理店の立場として、よく問題となるケースを中心に解説させていただきました。
もっと深く知りたいとか教えてほしいといった場合には、お付き合いのある不動産会社や不動産管理会社、保険代理店に相談するようにして下さいね。
保険に関することでしたら、当然弊社でもご相談に乗ることもできますので、お気軽にお問合せいただければと思います。
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みんなで色んな知識を身につけて、幸せで豊かな未来を創っていきましょう！
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本日が皆さんにとって、とってもラッキーな1日となりますように～！
さようなら～！
※今回の記事は2026年5月4日時点での情報を基に作成しています
