中古住宅改修での耐震等級はどこまで必要なのか？

ご存じの方も多いけど、1981年（昭和56年）以前の建築は旧耐震基準、
それ以降は新耐震基準の建物（が多い）と呼ぶ。
新耐震基準の建物だと、ローン減税他いろんな特典があるし、
何と言っても安心感が違いますよね。

以前は1981年以降築でも耐震適合証明が必要だったけど、
今は税控除だけを考える人は、耐震改修までは不要。

新築だと耐震等級3を標準とするハウスメーカーも多いけど、
昨今の中古住宅ブームでは、築年数で査定額のベースが

ほぼ決まる（一番はやはり立地）ので、

できるだけ安くていい物件、となると築古物件が多くなる。
ということは旧耐震の物件も多いので、悩むのは耐震改修の必要性。

最近でも熊本地震、能登半島地震等の大きい地震があった年は、
耐震診断の問合せが急増する印象。やっぱ、安心して住みたいよね。

中古住宅だと、新築住宅の「耐震等級」という考え方はほぼ無いので、
どうしても壁量中心の評点で耐震等級2「相当」みたいな表現にはなる。
ということは中古住宅の耐震改修でも評点1.0クリアで満足するのか、
あるいは評点1.25や1.5を目指すのか？の違いになる。

さて、旧耐震と新耐震では強さがどう違うのか？

能登半島地震での被害を調査委員会の資料からお借りすると、

 

母数が違うので比較するのが微妙だけど、

1981年以降の新耐震基準だと安心感がある。
この中でも1981～2000年の建物は耐震等級1が多いけど、

893棟中倒壊、大破は151棟で約17％。

2000年以降を見ると、全608棟のうち耐震等級2、

もしくは耐震等級3の建物は31棟らしいので、
これを省いて等級1だけで考えると、残りの577棟は

耐震等級1では倒壊、大破が12棟で約2％となり、
2000年以降の新築は、等級1でも結構強い印象。

2000年基準は、1981年基準よりも「地盤に応じた基礎設計」

「基礎と柱の接合部に金具の取り付け」「耐力壁のバランスと配置」が

強化された基準なので、やっぱ金物と耐力壁のバランスは重要なのです。

つまり耐震改修においては費用を考えながら「金物と耐力壁のバランス」に

注意して設計するのが良いという結論に。
同じ評点1.0以上をクリアするにしても、最小限の費用でこれを考えるのが正解。

実務やってる人はわかるけど、費用だけで考えると収納内部の壁の改修とかが

やりやすいので、どうしても偏りがちだけど、「金物と壁量バランス」を

常に意識しながら考えたいよね。

今年は大きな地震がないことを祈るけど、

2026年は昭和南海地震の発生から80年となる節目の年。
 

あらためて普段からの備えを考えるとともに、

補助金も利用できる耐震診断～耐震改修の必要性を訴えていきたいと思う。

あ、ちなみに鹿児島市の場合、補助金は例年5月の連休明けから受付です。

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