東京株式市場は、先週も快調で、１６日には一時３万８８６５．０６円と１９８９年大納会の終値３万８９１５．８７円にあと５０円ほどに接近した。昨１９日は微調整を加えて終値は３万８４７０．３８円となったが、ＴＯＰＩＸは１５ポイントほどの上昇で、２６３９．６９をつけた。
対して、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）は軟調である。１９日の指数の終値は１７０７．３０と、１７００ポイント割れ寸前まで下げ、昨年来安値を更新した（グラフ）。上場銘柄の多くも、昨年来安値を更新する不振ぶりである。
雰囲気だけで弱含み
これは、アメリカのＦＲＢの利下げがはっきりしない一方、日銀のゼロ金利解除が近いという見方で、金利の強含みが嫌気されているからだ。
ＲＥＩＴの裏付けとなる賃料相場は、武漢肺炎の人流抑制で下がった。特にオフィスビルは、在宅リモート勤務で少し下がった。しかし大きく、ではない（写真＝主にオフィスビルに投資するＲＥＩＴの運用報告書）。
賃料もそこそこで、僕の保有するＲＥＩＴ銘柄も、半年ごとの決算による分配金は微増と、環境は悪いとは思えない。
それでも投資はセンチメントだから、金利高という雰囲気が強まると、投資の手は伸びにくい。現実に高金利になっているわけでも、収益が悪化しているわけでなくても、投資は手控えられる。特に不動産に投資するＲＥＩＴではそうである。
金利高はＲＥＩＴの大敵
ＲＥＩＴの２大弱点は、金利高、不動産安である。
金利高は、いくもつの方向からＲＥＩＴ価格の下げの方向に働く。
まずＲＥＩＴは、一般的にどの投資法人も、銀行融資を受けて不動産を買っている。金利高はもろにコスト高となる。
さらに不動産に投資するから、リスクは少ない中リスク投資だけれども、リスクゼロではない。組み入れ不動産が値下がりすれば、分配金も減る。
その点、銀行預金はほぼ安全だ。この銀行預金がほとんどゼロ金利なので、一般投資家は、ＲＥＩＴに投資する。仮に銀行預金が年利５％の利率を示せば、平均４．６％程度のＲＥＩＴに誰も目もくれない。
国債利回りが上がり、スプレッド縮小
金利高は、この差を縮める。
またほぼ完全とされる国債との利回りスプレッドも、高金利になると縮まる。かつて長期金利が０％に近かった頃、スプレッドは３．５％～４％もあった。これで、地銀はかなりＲＥＩＴで運用していた。それがスプレッドの縮小で、鈍っている可能性がある。
金利高は、経済活動を冷やす方向に働くので、この面からも不動産相場にマイナスとなる。
現実には起こっていない不動産安だが
次に無視できないのは、不動産安、である。
少し前の武漢肺炎パンデミックの時、人流規制でホテルが閑古鳥が鳴いた。宿泊料もホテル不動産価格も、値下がりした。その時、主にホテルに投資していたＲＥＩＴは、収益が上がらず、分配金が激減した。ホテルを処分して現金を捻出しようとしても、安すぎて売れなかった。
この他、不動産安はオフィスビルに投資するＲＥＩＴも直撃した。賃料も下がっていたから、ＲＥＩＴの価格も軒並み下げた。
幸い、不動産安は一服したが、金利高の懸念は残る。
分配金利回りは平均４．６％で新たに買い増し
それが嫌気されて、指数の軟調につながっている。
しかしＲＥＩＴ価格が下がっていて、前述のように分配金は微増なので、現在、平均で４．６％にもなっている。銘柄によっては、５％を超えているものもある。それが、１つや２つではなく、全銘柄の３分の１近くもある。
これは、どう見ても安い。
僕は、手元資金で２つのＲＥＩＴを買い増した。
昨年の今日の日記：「頑丈型猿人パラントロプスの歯とカットマーク付きカバの骨、オルドワン石器群見つかる、ケニア、ニャヤンガ遺跡で」