消費税の税率が変わるので、賃料の改定のお知らせをテナントさんに通知する業務に追われる不動産屋が多いのでは？不動産屋だけでなく色々な会社の方が同じような業務におわれているのかな。そんな中で今日のテーマは「家賃滞納」です
理想は円満解決 裁判は時間とお金がかかる。
賃貸でのトラブル 一番イヤなことが「家賃滞納」です。
「うっかりしていて支払いを忘れていた」ですめばいいのですが、
倉庫や工場などの高額の賃料帯の場合、
滞納が2ヶ月、3ヶ月となって行き保証金があっという間になくなってしまいます。
今回は少し前にあった家賃滞納の事例を書いて行きたいと思います。
借主の家賃滞納の理由は「経営不振」
借り主には単純にお金（キャッシュ）がない。
キャッシュが回らなくなった企業は、税金、従業員の給与、銀行への返済を優先させ、
家賃の支払いが後回しになってしまいます。
オーナーさんの立場としたら「賃料不払いを理由として契約を解除したい。」
じゃあ法的手続きをしましょう。ということは多くのブログなどに書いてあります。
現実的に裁判は時間とお金がかかってしまいます。
家賃滞納が起きた時点で迅速に対策をとらないといけません。
建物の設備を残したまま逃げられたら、
原状回復工事はオーナーさん負担になってしまいます。
実力行使（鍵の交換）は違法行為
「コンビニで代金を払わなければ、万引きでつかります。」
という理論で鍵の交換をして立ち入り禁止にしてしまいたい。
しかし、鍵の無断交換は原則やってはいけません。
オーナーさんが鍵を交換してついでに原状回復工事をしてしまうと、
不法侵入や窃盗になってしまいます。
じゃあどのようにして退去させればいいのか？
家賃滞納が起きたら書面に残す！
まず滞納が起きたら督促をしますよね。
借り主は払う気があるのか・ないのかは別にして
だいたいは
「遅れてしまって申し訳ない。すぐに払うから」といいます。
その時に大事なのは
滞納額と支払予定日を覚書や合意書などの書面で残しておくことです。
なぜ書面で残して置くのかというと、裁判になった時のためです。
訴訟が起きた時でも書面があなたを守ってくれる材料となってくれます。
約束を守らなかったのは借り主は不誠実という証拠になってくれます。
今回相談があったオーナーさんの物件の借り主は
「遅れてしまって申し訳ない。すぐに払うから」
と言って支払いの意思を見せていましたが
３ヶ月以上滞納をしている状況でした。
工場の中に機械設備を設置している状態で、
原状回復工事をするお金がないのだろうという感じでした。
オーナーさんの審査が甘かったと言えるかもしれませんが
そんなことを言っても昔には戻れません。
そんな状態で弊社に相談がきました。
はっきり言って借り主になめられている状態です。
口頭だけの約束では、本気度が伝わりません。
弊社が代行して退去の督促をさせていただきました。
あわせて書面を作成して借り主に発行、原状回復工事の段取り、
新たなテナントを見つけるために賃貸条件の設定なども同時にさせていただきました。
「なぜウチに依頼をしたのか？」と聞いていみると
以前から募集を任せている不動産会社が
「あの不動産屋は面倒くさがって何もしてくれないので、HPで調べた」
とオーナーはおっしゃってました。
ちなみにこのブログを見て電話したみたいです。
テナントの家賃滞納で不動産屋を変えて募集をする。
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