不動産鑑定評価基準運用上の留意事項の一部改正

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項（平成１４年７月３日付け国土交通事務次官通知）の一部を次のように改正する。
目次中Ⅷ 「各論第２章 賃料に関する鑑定評価」についての次に次の一章を加える。
Ⅸ 「各論第３章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」 について
「不動産鑑定士等」を「不動産鑑定士」に改める。
Ⅷの次に次の一章を加える。
Ⅸ 「各論第３章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」 について
１．証券化対象不動産の基本姿勢について
（１）各論第３章第１節Ⅰに定める証券化対象不動産については、従前に鑑定評価
が行われたものを再評価する場合にあっても、各論第３章に従って鑑定評価を
行わなければならないものであることに留意する必要がある。
２．処理計画の策定について
（１）処理計画の策定に当たっての確認については、対象不動産の鑑定評価を担
当する不動産鑑定士以外の者が行う場合もあり得るが、当該不動産鑑定士が鑑定評価の一環として責任を有するものであることに留意しなければならない。
（２）処理計画の策定に当たっての確認において、依頼者から鑑定評価を適切に行うための資料の提出等について依頼者と交渉を行った場合には、その経緯を確認事項として記録しなければならない。また、確認事項の記録を鑑定評価報告書の附属資料として添付することとしているが、鑑定評価書への添付までを求めるものではないが、同記録は不動産の鑑定評価に関する法律施行規則第３８条第２項に定める資料として保管されなければならないことに留意する必要がある。
（３）エンジニアリング・レポート及びＤＣＦ法等を適用するために必要となる資料等
の入手が複数回行われる場合並びに対象不動産の実地調査が複数回行われる場合にあっては、各段階ごとの確認及び記録が必要であることに留意しなければならない。
（４）各論第３章第２節Ⅲに、依頼者の証券化関係者との関係について記載する旨定めているが、不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及び内容については、総論第９章第２節により記載する必要があることに留意しなければならない。
３．証券化対象不動産の個別的要因の調査について
証券化対象不動産の個別的要因の調査に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。（１）エンジニアリング・レポートの活用に当たっては、不動産鑑定士が主体的に責任を持ってその活用の有無について判断を行うものであることに留意する必要がある。また、エンジニアリング・レポートの内容の適切さや正確さ等の判断に当たっては、必要に応じて、建築士等他の専門家の意見も踏まえつつ検証するよう努めなければならないことに留意する必要がある。
既存のエンジニアリング・レポートの活用で対応できる場合がある一方、エンジニアリング・レポートが形式的に項目を満たしていても、鑑定評価にとって不十分で不動産鑑定士の調査が必要となる場合もある。
（２）鑑定評価に必要な対象不動産の物的確認、法的確認等に当たっては、各論第３章第３節Ⅲ（３）の表に掲げる内容や別表１の項目に掲げる内容が必要最小限度のものを定めたものであり、必要に応じて項目・内容を追加し、確認しなければならないことに留意する必要がある。
（３）できる限り依頼者からエンジニアリング・レポートの全部の提供を受けるとともに、エンジニアリング・レポートの作成者からの説明を直接受ける機会を求めることが必要である。
（４）なお、エンジニアリング・レポートの作成は委託される場合が多いが、この場合には、エンジニアリング・レポートの作成者は調査の受託者を指すことに留意しなければならない。また、この場合においては、エンジニアリング・レポートの作成者を鑑定評価報告書に記載する際、調査の委託者の名称も記載する必要がある。
４．ＤＣＦ法の適用等について
ＤＣＦ法の適用等に当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。
（１）収益費用項目及びその定義を依頼者に説明するに当たって、各項目ごとの具体的な積算内訳など不動産の出納管理に関するデータ等と収益費用項目の対応関係を示すなどの工夫により、依頼者が不動産鑑定士に提供する資料の正確性の向上に十分配慮しなければならない。
（２）収益費用項目においては、信託報酬、特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用、アセットマネジメントフィー（個別の不動産に関する費用は除く）等の証券化関連費用は含ないこと。「純収益」は償却前のものとして求めることとしていることから減価償却費は計上しないことに留意する必要がある。また、各論第３章第４節Ⅱ（１）の表に定める「運営純収益」と証券化対象不動産に係る一般の開示書類等で見られるいわゆる「NOI（ネット・オペレーティング・インカム）」は
その内訳が異なる場合があることに留意する必要がある。
（３）各論第３章第４節Ⅱ（１）の表の収益費用項目のうち「運営純収益」と「純収益」の差額を構成する「一時金の運用益」と「資本的支出」の算出について、「一時金の運用益」の利回りの考え方を付記するとともに、「資本的支出」と「修繕費」の区分については、税務上の整理等との整合性に十分配慮する必要があることに留意しなければならない。
（４）収益費用項目については、ＤＣＦ法を適用した場合の検証として適用する直接還元法においても、同様に用いる必要がある。
附則
１．この留意事項は、平成１９年７月１日から施行する。
２．不動産鑑定士補は、改正後の留意事項の適用については、不動産鑑定士と
みなす。

第４節 ＤＣＦ法の適用等

証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することより検証を行うことが適切である。
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Ⅰ ＤＣＦ法の適用過程等の明確化
（１）ＤＣＦ法の適用に当たっては、ＤＣＦ法による収益価格を求める際に活用する資料を次に定める区分に応じて、その妥当性や判断の根拠等を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
① 依頼者から入手した対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料をそのまま
活用する場合
② 依頼者から入手した対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料に修正等を
加える場合
③ 自らが入手した対象不動産に係る収益又は費用の額その他の資料を活用する場合
（２）ＤＣＦ法による収益価格を求める場合に当たっては、最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等査定した個々の項目等に関する説明に加え、それらを採用して収益価格を求める過程及びその理由について、経済事情の変動の可能性、具体的に検証した事例及び論理的な整合性等を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。また、複数の不動産鑑定士が共同して複数の証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、ＤＣＦ法の適用において活用する最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等について対象不動産相互間の論理的な整合性を図らなければならない。
（３）鑑定評価報告書には、ＤＣＦ法で査定した収益価格（直接還元法による検証を含む。）と原価法及び取引事例比較法等で求めた試算価格との関連について明確にしつつ、鑑定評価額を決定した理由について記載しなければならない。
（４）ＤＣＦ法の適用については、今後、さらなる精緻化に向けて自己研鑽に努めることにより、説明責任の向上を図る必要がある。
Ⅱ ＤＣＦ法の収益費用項目の統一等
（１）ＤＣＦ法の適用により収益価格を求めるに当たっては、証券化対象不動産に係る収益 又は費用の額につき、連続する複数の期間ごとに、次の表の項目（以下「収益費用項目」という。）に区分して鑑定評価報告書に記載しなければならない（収益費用項目ごとに、記載した数値の積算内訳等を付記するものとする）。この場合において、同表の項目の欄に掲げる項目の定義は、それぞれ同表の定義の欄に掲げる定義のとおりとする。
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項 目
定 義
貸室賃料収入
対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費収入
対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む）のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
水道光熱費収入
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
駐車場収入
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入
その他収入
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失
各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
運
営
収
益
貸倒れ損失
各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
維持管理費
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用
水道光熱費
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
修繕費
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー
対象不動産の管理業務に係る経費
テナント募集費用等
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課
固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土地・建物)
損害保険料
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
運
営
費
用
その他費用
その他支払地代、道路占用使用料等の費用
運営純収益
運営収益から運営費用を控除して得た額
一時金の運用益
預かり金的性格を有する保証金等の運用益
資本的支出
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
純収益
運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額
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（２）ＤＣＦ法の適用により収益価格を求めるに当たっては、収益費用項目及びその定義について依頼者に提示・説明した上で必要な資料を入手するとともに、収益費用項目ごとに定められた定義に該当していることを確認しなければならない。
（３）ＤＣＦ法を適用する際の鑑定評価報告書の様式の例は、別表２のとおりとする。証券化対象不動産の用途、類型等に応じて、実務面での適合を工夫する場合は、同表２に必要な修正を加えるものとする。
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附 則
１．この基準は、平成１９年７月１日から施行する。
２．不動産鑑定士補は、改正後の基準の適用については、不動産鑑定士とみなす。
３．国土交通省は、毎年一回程度、この通知による改正後の不動産鑑定評価基準に基づく実務の状況について検討を加え必要があると認めるときには、その結果に基づいてこの基準の改訂など所要の措置を講ずるものとする。

Ⅲ 鑑定評価の依頼目的及び依頼者の証券化関係者との関係

証券化対象不動産については、関係者が多岐にわたり利害関係が複雑であることも多く、 証券化対象不動産の鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景等並びに依頼者と証券化対象不動産との利害関係に関する次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
（１）依頼者が証券化対象不動産の証券化に係る利害関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド等をいい、以下「証券化関係者」という。）のいずれであるかの別
（２）依頼者と証券化関係者との資本関係又は取引関係の有無及びこれらの関係を有する場合にあっては、その内容
（３）その他依頼者と証券化関係者との特別な利害関係を有する場合にあっては、その内容
第３節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等
Ⅰ 対象不動産の個別的要因の調査等
証券化対象不動産の個別的要因の調査等に当たっては、証券化対象不動産の物的・法的確認を確実かつ詳細に行うため、依頼された証券化対象不動産の鑑定評価のための実地調査について、依頼者（依頼者が指定した者を含む。）の立会いの下、対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査を行うとともに、対象不動産の管理者からの聴聞等により権利関係、公法上の規制、アスベスト等の有害物質、耐震性及び増改築等の履歴等に関し鑑定評価に必要な事項を確認しなければならない。
Ⅱ 実地調査
不動産鑑定士は、実地調査に関し、次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
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（１）実地調査を行った年月日
（２）実地調査を行った不動産鑑定士の氏名
（３）立会人及び対象不動産の管理者の氏名及び職業
（４）実地調査を行った範囲（内覧の有無を含む。）及び実地調査により確認した内容
（５）実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由
Ⅲ エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調査
（１）証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。ただし、エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適切に行うため対応するものとし、対応した内容及びそれが適切であると判断した理由について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
（２）エンジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載されている内容が不十分である場合として想定される場合を例示すれば、既に鑑定評価が行われたことがある証券化対象不動産の再評価をする場合、証券化対象不動産が更地である場合（建物を取り壊す予定である場合を含む。）等がある。
（３）エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合においては、少なくとも次の表の項目ごとに、それぞれ同表に掲げる内容を鑑定評価報告書に記載しなければならない。この場合における鑑定評価報告書の様式の例は、別表１のとおりとする。なお、（１）ただし書きの場合においても、同様とする。
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項目
内容
エンジニアリング・レポートの基本的属性
・エンジニアリング・レポートの作成者の名称等
・エンジニアリング・レポートの調査が行われた日及び作成された日
エンジニアリング・レポートの入手経緯、対応方針等
・入手先（氏名及び職業等）
・入手した日
・エンジニアリング・レポートの作成者からの説明の有無等
・入手したエンジニアリング・レポートについて鑑定評価を行う上での対応方針等
鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査
次に掲げる専門性の高い個別的要因に関する調査について、エンジニアリング・レポートを活用するか又は不動産鑑定士の調査を実施（不動産鑑定士が他の専門家へ調査を依頼する場合を含む。）するかの別
・公法上及び私法上の規制、制約等（法令遵守状況調査を含む。）
・修繕計画
・再調達価格
・有害な物質（アスベスト等）に係る建物環境
・土壌汚染
・地震リスク
・耐震性
・地下埋設物
鑑定評価に必要となる専門性の高い個別的要因に関する調査についての不動産鑑定士の判断
専門性の高い個別的要因に関する調査に関する対応について、エンジニアリング・レポートの記載内容を活用した場合、不動産鑑定士の調査で対応した場合等の内容、根拠等
（４）エンジニアリング・レポートについては、不動産証券化市場の環境の変化に対応してその内容の改善・充実が図られていくことにかんがみ、エンジニアリング・レポートを作成する者との密接な連携を図りつつ、常に自らのエンジニアリング・レポートに関する知識・理解を深めるための研鑽に努めなければならない。