任意売却とは
住宅ローンの返済に困っている方の問題を解決するために金融機関が用意してくれている救済方法です。
住宅ローンの返済に困って、自宅を売却してローンを返済して問題を解決したいと思っても、
・売れる金額よりローンの残額の方が多くてローンを全額返済できないので、売るに売れない…、
・全額返済に足らない分を手元から出すこともできない…、
・そしてローンの返済も無理だ…。
売却して、全額返済に足らない分を手元から出せる方は、それで返済すればいいのですが、出せない方は、どうしようもないからそのままにしておいて、競売になるのをただ待つしかない、というのではなく、競売になるよりもあなたに有利に問題を解決できる方法、それが『任意売却』です。
売ってもローンの全額が返せない場合、なぜ売却ができないか、というのは登記されている『抵当権』や『根抵当権』という担保の設定があるからです。
住宅ローンを借りると、万が一に備えて金融機関は、このような担保を設定します。
これは、借入者が返済不能になった場合、借入者の許可をいちいちもらわなくても、競売によって処分して、貸しているお金を回収できるようにしているのです。
通常は、ローンを全額返済しないとこの『抵当権』や『根抵当権』という担保の設定を解除してもらえませんが、ローンの返済に困っていて、売っても全額返せない方には、売却してローンを全額返済できなくても、担保設定は解除して売却ができるようにしてもらえるのが任意売却です。
では、なぜこのような特別なことを金融機関はしてくれるのでしょう？
それは、競売で売却するよりも、任意売却で売却した方が高く売れ、お金をたくさん回収できるからです。
競売物件となると一般の売買とは違い、いろんな制約があり、一般に売却するより価格が低くなります。
例えば、一般に売りに出ている物件であれば、購入を考えたら内覧できますが、競売物件は外から見れるだけで内覧はできません。外観と裁判所が公開している内部写真だけで購入を判断しなければなりません。
入居している人との退去交渉もしなければなりません。残置物があればその撤去手続き、作業もしなければなりません。
一般売却物件はこのようなことはありませんが、競売物件はこのようなマイナス部分があるので、一般売却物件よりも安い価格での売却になってしまうのです。
任意売却は競売と違い、売却するのは一般市場です。
ですので、競売価格より高く売れることが多く、債権者もより多くの回収を見込めるのです。
任意売却は、債権者（金融機関）にすれば競売よりもたくさんのお金を回収することができ、債務者（あなた）には競売で処分されるよりも残債務が少なくなり住宅ローン問題が解決できる、というすぐれた方法なのです。