マンション管理会社の社員が語る管理の現場 -3ページ目

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24Oct
- 理事会の役員就任の資格
  理事会役員が輪番で回ってきたものの、理事会が開催される土・日はご主人が接待ゴルフが多いので、区分所有者ではない奥様が理事会の役員に就任するケースや親が高齢なので、区分所有者ではない息子が就任するケースは要注意です。クルーネックTシャツ（半袖）UNIQLO管理規約で役員の資格を確認しましょう。役員資格を『一親等内の親族』や『配偶者』などに拡充していれば問題ありませんが、区分所有者に限定している場合など要注意です。この人たちが理事長に就任し、理事長が開催した総会の決議は原則は無効となります。後々、その総会決議を争うトラブルに発展したり、もう一度総会を開催することになりかねません。意外と管理会社の担当者も知識が浅く、このようなアドバイスをしてくれないことがあったり、上記のような理由で役員の就任を拒む区分所有者に対して『代わりに奥さんが役員出来ませんか?』『息子さんが役員出来ませんか?』などと言っている人もいますので、輪番で回ってきた時に管理規約は一読しておきたいものです。
19Oct
- 議事録の文字起こし
  総会や理事会の議事録の素案作成は契約で管理会社の業務になっていることが多いです。管理会社の担当者が議事録素案を作成し、役員にメールするとこんなことをよく言われます。「自分の発言が記載されていないじゃないか」「議論した内容が分からない、発言した内容を議事録に記載してくれ」そう言われた時は「管理規約で議事録の作成は、議事の経過の要領およびその結果を記載することが定められていて、議論の発言記録までは求められていません。私たちの業務は素案を作成するまでです。発言記録はご自身で加筆してください・・・」とはっきりと言いたいところですが、言ってしまうと口論になりかねないので、グッと堪えて妥協点を探ります。なお、最近は会議の発言の文字起こしレコーダーが目まぐるしく進化しています。このレコーダーはかなり精度が高いようで、発言者の音声を認識し、発言者ごとに文字を起こしてくれるそうです。ソースネクスト｜ AutoMemo R（オートメモ）｜文字起こしAIボイスレコーダー｜本体のみAmazon（アマゾン）イニシャルであるレコーダは１３,８６０円ランニングであるサービス料金は月額１,４８０円（月３０時間まで）です。管理組合に提案したいところですが提案すると、「お金がかかるの？　わたしたちは管理会社にお金を払っているのだから、管理会社が作成してくれればいいでしょ！！」と言われるのでしょうね。
09Oct
- 怪獣人間の手懐け方
  箕輪厚介さんの『怪獣人間の手懐け方』をお読みになりましたか?私が勤務している管理会社は超高級マンションを多く管理しており、箕輪さんの仕事のパートナーとなるような怪獣人間がたくさんお住まいになられています。業務なので、箕輪さんのような努力無くても怪獣人間に近づけますが、彼らは人を値踏みするかのような眼圧で我々を睨みつけてきます。怪獣人間に焼き殺されないよう、我々は日々研鑽を重ねていますが、この本には怪獣人間対策のマニュアルが深く刻まれており、ハイグレードマンションに関わる業界人のバイブルと言われています。怪獣人間の手懐け方Amazon（アマゾン）${EVENT_LABEL_01_TEXT}
- 監事の業務とは？
  「期末の監査って何するんですか？」と新人のフロントから受ける質問です。決算書の数字と帳票類を突合したり、貸借対照表の管理費・修繕積立金と残高証明書の金額を確認したり、会計監査業務の説明を行う先輩が多いのですが、業務監査の説明が不充分な時があります。業務監査は何をすれば良いのでしょうか。マンション管理業協会が公表しているチェックリストがあります。Adobe AcrobatAdobe Acrobatacrobat.adobe.com管理規約、議事録、設計図書の保管状況の確認など様々なチェック項目が記載されていますので、ぜひご活用ください。
08Oct
- 残念なマンション
  仕事柄、街を歩いていると管理会社の目線でマンションの管理状況をジャッジしてしまいます。残念なマンションの写真２枚です。駐車禁止と消防水利のサインが錆びついています。財閥系と商社系のデベロッパーがＪＶで分譲した高級マンションなのでとっても残念です。※ＪＶとはジョイントコーポレーションの略で、複数の企業が共同で行う事業です。わずかなお金で交換や塗装が出来るのに、フロントが管理組合に提案していないと思われます。フロントによっては管理会社の収益＝自分の評価にならない仕事に消極的な人がいます。ちなみに、このマンションの管理会社は有名な財閥系の管理会社です。
- マンション共用部の地震保険の加入率の低さ
  マンション共用部の地震保険の加入率は約４６%程度です。なぜ、加入率が低いのでしょうか。１つは保険料の高さにありますが、もう一つは新築販売時にデベロッパーが地震保険に加入しない設定で販売されるため、引き渡し後に地震保険に加入するための管理組合の合意が取りづらいことが原因です。デベロッパーは販売時の管理費と修繕積立金を低く設定し、少しでも売りやすくするために地震保険を付保しません。iHouse all 耐震ジェル極耐震マット粘着マット滑り止め転倒防止耐震水洗い可能静音マット両面粘着振動吸収地震対策防炎対策静音ジェル耐久震度7まで対応選べるセット耐荷重100kg クリア 8枚入りAmazon（アマゾン）${EVENT_LABEL_01_TEXT}880円私は新築マンションの管理費等の積算業務を行っていたこともありますが、その時のデベロッパー担当者との会話です。デベ「この物件は海が近いから津波に備えて水災特約を付けてください。」私「津波の被害は水災特約で補償されません。地震保険の加入が必要です。」デベ「じゃあ、地震保険を付けてください。」私「わかりました。ただし、地震保険は火災保険よりも高くなると思いますので、管理費の徴収額を上げないといけません。」デベ「それなら地震保険は付けないでください。」こんな感じが実情です。
07Oct
- 悪徳マンション管理士に要注意
  マンション管理士とは国家資格であり、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している人たちです。私も一応、資格だけは保有しています。本来は管理組合の様々な問題を解決することがマンション管理士の役割ですが、工事会社を管理組合に紹介し、裏でバックマージンを得たりする輩もいます。3Dスフレヤーンモックネックセーター（長袖）UNIQLO私が知るマンション管理士で最もたちの悪いマンション管理士を紹介します。彼は管理組合と顧問契約を締結すると、契約を長引かせたいためか、どうでも良い管理組合や管理会社の些細な問題点を挙げ連ねます。いわゆる、炎上商法です。管理委託契約に規定されていないことなのに、『これは契約にはないが管理会社はやるべき業務だ、理事会は騙されている』などと適当なことを言ったり平気で嘘をつきます。でも、お客様はマンション管理の素人なので国家資格であるマンション管理士が言うことなので間違いないと信じてしまいます。彼は「大手デベロッパー系、財閥系の管理会社をいくつも渡り歩いているので、ノウハウがあるマンション管理士です」とお客様にアピールしています。彼が渡り歩いた管理会社の人たちに彼のことを聞くと、「とんでもない問題児で、ほぼ会社から追い込まれて辞めた人だよ、あまり彼のことは喋れたくない。」と口を揃えます。ここまで書くと都内で働いている管理会社のフロントは誰だか分かるかもしれませんね。
- マンションのイベントを企画提案する会社
  コロナ禍は収束に向かいつつある中、多くの理事会から住民交流のイベントを企画してほしいという要望が寄せられるようになりました。以前は管理会社で発想したイベントを提案していましたが、今はイベントを企画提案してくれる会社があります。しかも、管理組合の負担はありません。マンションの立地、グレード、規模などにより対応いただけない場合もあるそうですが、ご興味あればお問合せください。その会社は『新都心生活研修所』です。
- エレベーター用防災チェアの配付
  東京都港区はマンションにエレベーターに閉じ込められた際に活用出来る防災チェアを無償で提供しています。エレベーター用防災チェアを配付します東京都港区ホームページです。www.city.minato.tokyo.jp区民の世帯年収が１，０００万円を超えると言われているだけあり、港区はさすがです。
- コンメンタールマンション標準管理規約
  マンション管理業務に携わる者であれば、誰もが知る名著は『コンメンタールマンション管理管理規約』です。標準管理規約を逐条解説した最高傑作ではないでしょうか。コンメンタールマンション標準管理規約 (コンメンタール|マンション区分所有法)Amazon（アマゾン）${EVENT_LABEL_01_TEXT}14,885〜30,723円２０１２年に発行されましたが、その後、標準管理規約は何度も改正していますし、１０年前と著しく変化した業界なので、改訂版の出版を期待しています。
06Oct
- 管理委託費の値上げはいつまで続くのか
  管理組合と管理会社が締結する管理委託契約の管理委託費の値上げが続いています。私がこの業界に入った頃は管理組合が管理会社にリプレイス（管理会社の変更）をちらつかされて、管理委託費を減額させることがブームでした。今は労働人口の減少や最低賃金の上昇により管理会社から管理組合に対して値上げを要請する時代に突入しました。値上げしてもらえなければ、管理会社も経営を圧迫してしまうため、管理撤退をちらつかせて交渉したりする会社もあります。この流れはいつまで続くのでしょうか?
- テラモーターズの電気自動車向けの充電インフラ
  テラモーターズは２０２２年より電気自動車（EV）向けの充電インフラ「テラチャージ」を開始しました。EV充電器の挿入は費用がかかるため、導入の合意形成が難しいという社会課題を解決すべく、業界で初めて初期費用無料・ランニングコスト無料で充電インフラを提供しています。私の勤務する会社でも多くの管理物件でもテラチャージが導入されています。しかしながら、そのほとんどの物件で利用率が非常に低いか全く利用されていない実情があります。テラモーターズの社員は「いずれ訪れるＥＶ社会の先行投資であり、今は利用率は気にしていない」と言いますが、突然事業撤退などしないか心配です。【楽天1位】マイクロファイバークロス超吸水性洗車タオル速乾 40CM*40CM 4色【8枚入】汚れ落ち洗車家事カビ予防対策車内に常備贈り物楽天市場
- 関電コミュニティの指示処分
  今年８月、マンション管理の関電コミュニティはマンション管理適正化法に基づく指示処分を国土交通省より受けました。処分理由は以下の8項目①管理受託契約締結前の重要事項説明会の未開催・説明会1週間前までに区分所有者等全員に交付する重要事項等の記載書面未交付②同説明会に関し1週間前までに示す開催日時・場所の未掲示③複数の管理組合で区分所有者と管理者等への重要事項説明書に事実と異なる記載。④複数の管理組合で同一条件の管理受託契約更新で区分所有者と管理者等への重要事項説明書に事実と異なる記載⑤複数の管理組合で管理受託契約締結後の管理者等への契約成立書面に事実と異なる記載⑥複数の管理組合で管理受託契約締結後の管理者等への契約成立書面交付の遅滞。⑦複数の管理組合で保管口座への移管未実施⑧管理事務報告の遅滞ーとなる。計81管理組合での違反で、計89件に及ぶそうです。「金銭の着服・横領ではないので、厳しい処分では・・・」と多くの業界関係者は口にしていますが、違反は違反です。マンション管理業はマンション管理適正化法を始めとするあらゆる法律に縛られています。内部統制システムの確立は必要です。【10/10まで30%OFFクーポン利用で142,380円】Jackery Solar Generator 1000 ポータブル電源ソーラーパネルセット 1000 ポータブル電源 1002Wh ソーラーパネル100W 2枚セット大容量セット非常用電源太陽光発電ジャクリ楽天市場
- ２４時間待機状態のマンション管理会社のフロント
  マンション管理会社のは居住者の生活に密接に関わります。担当者であるフロントマンは会社から支給された携帯電話を持たされます。夜間や休日中に緊急センターに居住者から問い合わせが入ると、緊急センターでは対応できない案件や判断できない案件の場合は、フロントマンに連絡が入るためです。大手管理会社の求人サイトには、深夜・夜間の緊急センターからの連絡はほぼ無いと記載されていますが、大手の管理会社の社員に聞いてみると、大体の人が「そんなこと嘘ですよ」と答えます。【楽天1位★獲得】寝袋シュラフ洗えるコンパクト夏用春用軽量防災マミー型寝袋マット封筒型軽量連結防寒大人登山キャンプレジャー布団アウトドア車中泊防災節電春秋冬 3シーズン楽天市場言い換えれば、２４時間仕事に拘束されているようなものです。居住者の皆様は自分のマンションのフロントマンを大切にしましょう。
- マンション騒音問題に対する管理組合対応マニュアル
  マンションには騒音問題がつきものです。騒音は当事者間で解決することが大前提ですが、管理組合や管理会社が対応を求められることもあります。その際に公平中立な仲介者として問題解決に導くためのマニュアル本が発行されました。長年騒音問題の解決策などを提示してきた八戸工業大学名誉の橋本典久氏が代表を務める騒音問題総合研究所の著作の「マンション騒音問題に対する管理組合対応マニュアル」です。アマゾンで公式サイトで販売中です。
- 総会で議案を取り下げる場合の対応
  総会の場で議論が紛糾し、理事会が議案を取り下げることが稀にあります。その場合に議長である理事長が自身の判断で議案を取り下げることは避けるべきだと思います。標準管理規約第５４条の理事会決議事項の中に総会の議案上程は理事会の決議が必要であることが規定されています。それゆえ、議案を取り下げる場合には理事会の決議が必要であると考えます。総会を一時中断し、理事で話し合い、理事会の決議が成立した後に取り下げましょう。総会は管理組合の最高意思決定機関だから、議論が紛糾したから理事長の判断で取り下げるという考えもあるかもしれませんが、後のトラブルとならないよう理事会決議をしましょう。
- 管理組合が隣地から境界立合いを求められた場合の対応
  境界関係は極めて重要かつ難解な分野です。管理組合は共用部分や敷地を管理する団体であるため、敷地面積の増減が生じる可能性がある境界確認（確定）は、管理を超えた「処分」行為であると考えられます。ゆえに、原則は境界確認（確定）は区分所有者全員の立会いで行わなければならず、理事会や総会で立会者を選定して良い話ではありません。しかしながら、そんな建前だけでは境界確定ができませんので、以下の対応が望ましいのではないでしょうか。①境界確認によって、敷地面積が増減するリスクが無いと考えられる場合で異議を唱　える区分所有者がいないときは、総会で決議（普通決議）する。② 民民の境界確認のように、敷地面積が増減するリスクがあると考えられる場合や、　　境界確認について異議を唱えている区分所有者が一人でもいる場合は、マンション　管理の実務に詳しい弁護士への法律相談し、その指示に従う。じっくりと考え、安易に対応しないようにしましょう。

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