マンション管理会社の社員が語る管理の現場 -2ページ目

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12Apr
- 武蔵小杉の町内会の解散が示す令和のコミュニティのあり方
  東京都心からわずか20分でアクセス可能な川崎市中原区の武蔵小杉。この地域は、再開発によってかつての工業地帯からタワーマンションが林立する新興住宅エリアへと変貌しました。その一方で、地域コミュニティの象徴である「町内会」が解散に至ったというニュースが話題を呼んでいます。町内会解散の理由は、役員の高齢化と新住民の不参加。この町内会はかつて850世帯が加入していましたが、2024年には400世帯にまで減少。活動は停止し、「もはや維持は不可能」との判断で解散となりました。この現象は武蔵小杉だけの話ではなく、全国的に地域コミュニティの空洞化が進行しています。●町内会の役割とその時代背景● 町内会は日本独特の自治組織であり、防犯や災害対策、地域イベントの運営などを担ってきました。その起源は江戸時代の五人組にまでさかのぼり、戦後の復興期には住民同士が協力し、生活インフラを補完する役割を果たしていました。また、高度経済成長期には、住宅地での住民ネットワーク形成に大きな貢献をしたとされています。しかし、現代では行政サービスの充実により、町内会が担っていた役割を自治体が代替するようになりました。また、都市部では住民の流動性が増加し、固定的な共同体の必要性が薄れてきています。●令和のコミュニティはどうあるべきか？● 時代の変化とともに、町内会の必要性は大きく揺らいでいます。しかし、地域コミュニティの欠如による孤立や防災面での課題が浮上する可能性も否定できません。武蔵小杉の事例は、令和時代の都市型コミュニティのあり方を再考するきっかけと言えます。町内会に代わる新しい形態の地域協力や住民交流が求められる今、デジタル技術やSNSの活用による新しいネットワーク作りがその一助となるでしょう。「住むだけ」の場所ではなく、地域の価値を住民自身が作り上げるコミュニティの未来に期待が寄せられます。
08Apr
- マンション管理士試験におすすめのの参考書3選
  マンション管理士の資格取得におすすめの参考書を初級者向けから上級者向けに３冊ご紹介します。【①らくらくわかる! マンション管理士速習テキスト (TAC出版)】（推薦理由）初学者向けに特化した内容で、講義形式の「ですます調」で記述されており、読みやすさが抜群です。図表やポイント整理が充実しており、効率的に知識を吸収できます（勉強方法）テキストを読み進めながら、重要ポイントをノートにまとめると効果的です。章末の問題を解き、理解度を確認することをおすすめします。（レベル）初学者向け。マンション管理士試験の基礎をしっかり固めたい方に最適です。2025年度版　らくらくわかる！マンション管理士速習テキスト [ 平柳　将人 ]楽天市場3,080円【②みんなが欲しかった! マンション管理士・管理業務主任者合格へのはじめの一歩 (TAC出版)】（推薦理由）試験範囲を網羅した入門書で、初心者でも安心して学べる内容です。イラストや図解が豊富で、視覚的に理解しやすい構成となっています（勉強方法）試験範囲を全体的に把握するために、まずこのテキストを通読し、基礎知識を固めます。その後、問題集を併用してアウトプットを強化します。（レベル）初心者から中級者向け。管理業務主任者試験とのダブル受験を考えている方にもおすすめです。【アプリ付き/特典:過去問プラス2年分】2025年版出る順マンション管理士分野別過去問題集 (出る順マン管・管業シリーズ)Amazon（アマゾン）2,750〜5,660円2025年度版　みんなが欲しかった！　マンション管理士・管理業務主任者　合格へのはじめの一歩 [ TACマンション管理士・管理業務主任者講座 ]楽天市場1,980円【③出る順マンション管理士・管理業務主任者合格テキスト (LEC東京リーガルマインド)】（推薦理由）試験の出題傾向に沿った内容で、効率的に学習できる構成が特徴です。3分冊に分かれているため、持ち運びが便利で、必要な部分だけを集中して学べます。（勉強方法）過去問とリンクさせながら学習を進めることで、試験対策を効率化できます。特に、問題集と併用することで理解が深まります。（レベル）中級者から上級者向け。試験の出題傾向をしっかり把握したい方に適しています。これらの参考書を活用して、効率的に学習を進めてください！2025年版出る順マンション管理士・管理業務主任者合格テキスト（出る順マン管・管業シリーズ） [ 東京リーガルマインドLEC総合研究所マンション管理士・管理業務主任者試験部 ]楽天市場4,180円
05Apr
- マンション管理組合でのカスハラ問題
  マンション管理組合の運営は、組合員が共同で建物や環境を維持・改善するための大切な活動ですが、時には理事長に就任した人物が立場を誤解し、問題を引き起こすことがあります。例えば勤務先で仕事の成果が評価されず、窓際族であった人物が理事長に就任し、管理会社や組合員から過剰に持ち上げられることで、優越感に浸り、管理会社の社員に対して「カスタマーハラスメント」を行うケースが時々あります。理事長は管理組合のリーダーとして、多くの組合員の利益を代表し、公平な運営を目指す責任があります。しかし、過剰な期待や組合員からの褒め言葉によって、自分の役割を誤解してしまうのです。理事長は「力を持ったリーダー」ではなく「サービス提供者としての管理会社との協力的な関係を築く調整役」であるべきです。そのような立場であるにも関わらず、理事長が自身の役割を優越感を得る場と捉える場合、管理会社のスタッフへの不当な要求や威圧的な態度を取ることがあります。こうした行動は、スタッフのモチベーションを低下させるだけでなく、マンション全体の運営にも悪影響を及ぼします。また、この種のハラスメントは管理組合にとって不利益でしかありません。このような事態に陥らないような対策がいくつかあります。【理事長への教育と研修】理事長に就任する際、役割と責任を認識してもらうことが重要です。管理会社によっては、初めて理事会の役員や理事長に就任する人向けのガイドブックなどを用意しています。これらを活用していくことが考えられます。【ハラスメント防止の指針】カスハラに関するガイドラインを組合内で整備し、対応策を明確にすることも重要です。理事長が役職の責任を理解し、管理会社との健全な関係を構築することで、マンション管理がより良い方向に進むはずです。共同体の未来のために、毎年の総会後に新しく理事会役員が入れ替わりますが、理事長や役員の正しい立場を見つめ直す機会の場にもしたいものです。
- AIを活用したマンション管理の進化
  近年、AI（人工知能）の導入がマンション管理業界において注目を集めています。人手不足やコスト増加といった課題に対処するため、AIは効率化と住民満足度向上の両面で大きな可能性を秘めています。具体的な事例を紹介します。【24時間対応のAIチャットボット】AIチャットボットは、住民からの問い合わせに24時間対応可能なツールとして導入されています。例えば、設備の故障報告やマンション内のルール確認など、管理人が不在の時間帯でも迅速に対応できます。また、多言語対応のチャットボットを活用することで、外国人居住者とのコミュニケーションもスムーズに行えます。【修繕業務のDX化】AIとIoT技術を組み合わせることで、建物や設備の状態を常時モニタリングし、異常を早期に検知する仕組みが構築されています。これにより、修繕の必要性を事前に把握し、計画的な対応が可能となります。例えば、エレベーターや給排水設備の劣化をAIが予測し、適切なタイミングでの修繕を提案することで、コスト削減と安全性向上を実現しています。【AIコンシェルジュの導入】施設予約やイベント情報の提供などを行い、生活の質を向上させる役割を果たしています。AIの導入は、マンション管理業務の効率化だけでなく、住民の満足度向上や安全性の確保にもつながります。何よりも管理会社は人手不足により管理員等の人材確保に苦慮しています。24時間365日、お客様に同一品質で迅速な対応が可能なAIが人間を越える時代が目の前に迫っています。
04Apr
- トランプの関税政策がマンション管理に与える影響
  トランプ大統領の関税政策がマンション管理にどのような影響を及ぼす可能性があるのか考察してみました。トランプ氏の関税政策は、輸入品に対する高関税を導入することで国内産業を保護することを目的としています。この政策は、鉄鋼や木材などの建設資材の価格を押し上げる結果となり、建設業界全体に影響を与えることになるでしょう。マンション管理においても、建設資材の価格上昇がマンションの修繕費や維持費に直結します。これにより、管理費や修繕積立金の負担が増える可能性が考えられます。組合員や管理組合がこれらの課題にどう対応するかが、今後のマンション管理の鍵となるでしょうけれど、石破総理の外交力も大きな鍵になるでしょう。
- マンションの管理組合から脱退出来ない理由
  マンションの管理組合を「脱退したい」という声を耳にします。その理由としては、管理費の負担や運営方針への不満が挙げられます。しかし、現実的には脱退することはほぼ不可能です。その背景には法律や制度上の理由があります。管理組合への加入は、区分所有法によって義務付けられています。マンションを購入した時点で、購入者は自動的に管理組合の一員となります。この法律は、共有部分（廊下、エレベーター、屋根など）を適切に管理するために設けられています。もし一部の区分所有者が脱退を許されると、共有部分の維持や修繕ができなくなり、マンション全体の価値が下がるリスクが生じます。さらに、管理組合は住民同士が協力して運営する組織です。そのため、財政や運営の透明性を確保することが求められます。脱退を認めることで組織が不安定になる恐れがあるため、制度として全員が参加する形式が採られています。では、管理組合に不満がある場合、どうすれば良いのでしょうか？まずは問題点を具体的に明確化し、意見を伝えることが重要です。また、運営改善の提案や役員への立候補を通じて、より良い方向へ導くことも可能です。マンションの管理組合は、一人一人の意識と行動で変化することができます。脱退ができないからといって諦めるのではなく、積極的に関わることで、より良い住環境を作る一歩を踏み出してみましょう。
31Mar
- タワーマンションの大規模修繕工事の工期が長い理由
  タワーマンションで行われる「大規模修繕工事」は建物の規模により1年以上の期間がかかる場合があります。この主な理由はタワーマンションの大規模修繕工事は足場ではなく「ゴンドラ」を使用することに起因します。ゴンドラは高層部分での作業を可能にする装置ですが、天候に大きく左右されます。特に風が強い日や雨の日は、安全上の理由から作業が中断されることが多いのです。地上では風が穏やかでも、高層部分では予想以上に強い風が吹くことがあり、これが工期の延長につながる原因となります。安全を優先した慎重な進行大規模修繕工事は、マンションの安全性を高め、快適な暮らしを守るための大切な作業です。工事期間中は不便さを感じることもあるかもしれません。しかし、これもマンションの価値を維持し、安心して暮らせる環境を整えるための投資なのです。
30Mar
- マンション管理会社の変更でよくある失敗
  マンション管理会社の変更でよくある失敗例と注意点について書いてみます。マンションの滞納管理費等回収実務ハンドブック: 管理組合・理事が取り組める解決手法Amazon（アマゾン）1 営業プレゼンの巧みさに惑わさたリプレイス担当者のプレゼン能力が非常高く、期待して管理会社を変更したが、いざ管理開始後に担当するフロント担当者の能力が低かった。また、会社全体が属人的で、フロント担当の不在時は対応が滞るような体制だった。2 新旧管理会社の引き継ぎの失敗新しい管理会社が旧管理会社との連携や履歴の理解が不十分で、以前の管理組合の記録や歴史をしっかりと把握していない。3 目的のすり替え管理会社変更時の理事会が旧管理会社を変えること自体を目的とし、本来の「組合員の利益向上」や「管理品質の改善」が二の次になってしまった。結果として、住民のニーズに合わないサービス提供が続いた。4. コスト削減のみに注力安価な提案に惹かれて変更したものの、結果的に必要なサービスやサポートが大幅に減少し、長期的な修繕や建物の維持管理に悪影響が出た。失敗を防ぐためには、実際にフロント担当するフロントのスキルと対応力を確認することや引き継ぎ計画を確認することが必要です。何よりも管理会社の変更に関わらず、管理組合が長期的なビジョンを持つことが大切です。管理会社の変更を検討する際は単なるコスト削減ではなく、建物の価値や住民の満足度向上を目指すことや第三者の専門家や他の管理組合の意見を参考にしながら冷静に判断しましょう。
28Mar
- マンション管理会社による管理業者管理の問題点
  近年、マンション管理会社が直接管理業者を管理するケースが増えていることが指摘されています。この構造は効率的に見える一方で、利益相反の可能性を内包しており、住民や管理組合が慎重に考慮すべき課題と言えます。【利益相反とは何か？】利益相反とは、ある主体が複数の利益を兼ね備え、それらが互いに競合し、公正性や透明性を損なう可能性がある状況を指します。たとえば、マンション管理会社が管理業者を直接管理する場合、その会社は自身の利益や株主を優先し、住民の利益を軽視する可能性があります。【なぜ利益相反が起きるのか？】利益相反が発生する背景には以下の要因があります。**利便性の追求**管理会社が管理業者を直接管理することで、業務効率を向上させる狙い。**収益構造の複雑化**自社の関連企業を優先することで収益を最大化する試み。**具体的な例と問題点**例えば、管理会社が自社関連の業者を使用する場合、以下のような問題が生じることがあります。1. コスト上昇市場競争が阻害されるため、修繕や維持管理費用が不当に高くなる。2. 品質の懸念競争がない場合、工事やサービスの品質が低下する可能性がある。3. 意思決定の偏向管理者が住民や管理組合の意見よりも、自己利益を優先する。【住民としてできること】利益相反を回避するために、管理会社は利益相反の可能性のある工事などを管理組合に提案する際は、住民説明会を開催し、丁寧な説明と理解をいられるような手続きを行っているケースが多いですが、住民側も以下のような対策を検討することが有効です。**契約内容の確認**管理会社が管理業者を選定する際の契約条件やプロセスを詳細に確認する。**第三者評価の活用**独立した専門家や監査機関を導入して透明性を確保する。（費用の問題があるため、導入出来ない管理組合もたくさんあります。）**住民の意識向上**居住者自身が利益相反の問題を理解し、管理組合に積極的に関与する。利益相反の影響を防ぐためには、居住者と管理組合が連携し、透明性と公平性を重視した管理体制を築くことが必要です。マンションの健全な運営を目指し、慎重な判断と行動を促進しましょう。
- 公正取引委員会による長谷工リフォームへの立ち入り調査
  公正取引委員会は首都圏のマンション大規模修繕工事における談合の疑いで、長谷工リフォームを含む約20社に対して立ち入り検査を行いました。これらの企業は管理組合が発注する修繕工事の入札や見積もり合わせで事前に話し合い、受注予定業者を決定していた可能性があるとされています。公正取引委員会は業者間で工事を分け合うことで安定的な利益を確保していたとみており、設計監理会社側の関与も含めて調査を進める方針です。この問題は、住民側の負担増加や不当な修繕費用のつり上げにつながる可能性があると指摘されています。設計監理会社の主導による談合は当たり前の業界です。設計監理会社がNPO法人だから大丈夫、一般社団法人だから大企業なんてことはありません。大手管理の中には設計監理を行っている会社もありますが、大手管理会社だから大丈夫なんてこともないんです。これ以上は書けませんが。
24Aug
- 長谷川コミュニテの監督処分
  マンション管理会社の雄と言われる長谷川コミュニティが近畿地方整備局より指示処分を受けました。主な理由はフロントによる組合財産の着服のようです。長谷川の知り合いから詳細情報が入っていませんが、重要事項説明書の不交付や開催通知の不掲示など、大手とは思えない杜撰な内容も含まれています。私はM&Aの連発でＴ急さんと同樣にガバナンスが効かなくなったと推察しています。「マンションのことなら分かるんだ！作っているから分かるんだ！」であれば、法律を守って、従業員を管理しましょうね。
28Jun
- 管理会社から契約のお断り
  管理組合と管理組合の関係は対等という流れになっています。最近聞いた話ですが、大手の管理会社が管理委託契約の更新の拒絶を管理組合に申し入れたそうです。理由は管理会社の担当者へ無謀な要求を行うモンスター理事の存在です。理事会自体もその理事が原因でうまく運営が出来ていないそうです。ただし、その理事を解任すれば契約を継続するという条件付きのため、理事会はその理事の解任の臨時総会を開催するか、理事に辞任を促すかを検討中のようです。ほとんどの管理会社のフロントの頭の中には、役員や居住者からのカスハラやクレームは当たり前で、それに耐えるのがフロントの仕事だと刷り込まれていると思います。管理会社無しに自分たちだけで管理出来る管理組合なんて少ないですし、フロントはプロのコンサルタントなんですから、早くこの大手の会社の判断が当たり前になる業界になって欲しいです。
12Feb
- 逗子がけ崩れ事件の判決
  逗子市で２０２０年２月、マンション敷地斜面が崩落し、歩いていた市内在住の高校３年の女子生徒が死亡した事故を巡り、遺族がマンション区分所有者の住人や管理会社などに損害賠償を求めた訴訟は有名ですが、報道がほとんどされていない管理組合が管理会社に損害賠償を求めた訴訟があります。この第一審の横浜地裁の判決が昨年12月に出されましたが、この判決が管理会社に対して極めて厳しい判決であり、今後のマンション管理業務に大きな影響が生じる可能性があります。事故前日に亀裂を発見したにもかかわらず、適切な対応を行わなかった管理会社の善管注意義務違反をどのように裁判官が判断するかが争点でした。判決主文は管理会社に約4,100万円の損害賠償を求める判決でしたが、なんと判決文の中で、「亀裂の発見にかかわらず、損害賠償を認める。」というものです。今後、同様の事故が発生した場合、事前に管理会社が予兆を発見していたかどうかにかかわらず、管理会社は損害賠償を負う可能性があるとはあまりにも厳しすぎるのではないでしょうか。管理会社が控訴していますので、判決は確定していませんが、今後も注視すべく訴訟です。何よりもお亡くなりになられた方の御冥福をお祈りするとともに、ご遺族の方々へお悔やみ申し上げます。
19Jan
- マンション標準管理委託契約書
  マンション管理の仕事をしていますと知り合いから頻繁に「自宅のマンションの管理会社のサービスが悪くて困ってる」という相談を受けます。相談内容を聞いてみますと、その要求は管理委託契約の範囲を超えたものであり、管理会社が対応しないことが正しいということがあります。確かに管理会社との契約書の内容を確認することは、あまりないので仕方ないとは思いますが、総会の議案書とともに同封される重要事項説明書を一度確認しておくと良いかと思います。なお、昨年に標準管理委託契約書が大幅に改正されました。標準管理委託契約書とは管理会社と管理組合が締結する管理委託契約の指針となるものです。ちなみに今回の改正点は以下の通りです。書面の電子化やIT総会・理事会などのDXへの対応担い手確保や働き方改革に関する対応マンション管理業の事業環境の変化（居住者の高齢化、感染症の流行など）への対応反社会的勢力の排除条項の追加理事会や総会支援業務の記載の明確化これらの改正は、マンションの管理の適正化に向けて、管理組合とマンション管理業者との間の契約内容を見直す機会にもなりますので、理事会の役員に就任されている方には是非とも一読いただきたいです。
- 東京都とどまるマンション
  東京都では災害による停電時でも自宅での生活を継続しやすいマンションを普及させるための制度「東京都とどまるマンション」があります。この制度に登録するためには一定の要件が必要ですが、災害時に使用できる簡易トイレやエレベーター用防災キャビネットなどの防災備蓄資機材の購入費用の３分の2（上限66万円）の補助金が受けられます。申請方法や必要な書類などの詳細は、東京都マンションポータルサイトや東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課をご覧ください。7年保存永谷園フリーズドライ飯 4種×5食計20食非常食保存食備蓄国産米100％水なしで食べられる防災士おすすめ商品アルファ米炊き込み五目チャーハンピラフカレー長期保存美味しい食べやすいフリーズドライ楽天市場${EVENT_LABEL_01_TEXT}この機会に、東京とどまるマンションに登録して、補助をご活用ください。
26Nov
- マンションの転落事故
  あまりブログに書きたくないのですが、仕事の性質上、転落事故というものに遭遇することがあります。ほとんどが自ら死を選択される方による転落事故です。社内で統計を取っている訳ではないですが、未成年の転落事故が多いのです。まだまだこれからがありますので、独りで悩まないでください。
- マンション共用部の工事の際の相見積の取得
  理事会の役員から頻繁に受ける依頼の中に「相見積を取ってくれ」があります。管理会社のフロントの業務は多岐に亘り、少額の工事で複数社から見積を取得することは手間ですし、見積を依頼される会社も迷惑なことでもあります。結局は、管理会社は自社で工事を受注したければ、協力会社のＡ社とＢ社に対して、「うちよりも高い見積り作成に協力してください。」となります。結局は競争原理が全く働いていいません。安く工事を発注したければ、理事会が自ら見積を複数社に依頼するしかありません。
11Nov
- 管理費滞納者への対応
  マンション管理会社の担当者には管理費や修繕積立金滞納者への督促業務があります。管理組合にとっては、滞納金回収は非常に重要なことですが、管理会社の社員にとっては、手間や負担のかかる後ろ向きな業務でもあります。滞納者へ連絡や訪問すると、電話に出ないか居留守をつかう人が多いです。連絡が取れても、逆切れして恫喝されることもありますので、割にあわない商売かもしれませんね。なお、滞納者によって様々な払えない言い訳があります。《滞納者Ａさん》「振り込みましたが、間違った口座に振り込んでしまいました。返金に時間がかかるので、もう少し待ってください。」この方は毎月振込先を間違う人です。いやいや、そんなに振込先を間違うことはありません。《滞納者Ｂさん》「失業してお金が無いんです。互助の精神で金持ちの組合員に立て替えを管理会社からお願いしてくださいよ。」このパターンは、いずれ売却して去るか競売になります。何で、管理会社があなたのために他の組合員に管理費の立て替えをお願いするのかと突っ込みたくなりますね。管理会社の業務は督促（払ってくださいね）までの業務であり、回収できなければ最後は管理組合が法的措置を行うことになりますので、間違っても滞納の理由は、管理会社の責任と思わないでください。マンションの滞納管理費等回収実務ハンドブック―管理組合・理事が取り組める解決手法Amazon（アマゾン）
29Oct
- 大規模修繕工事を管理会社に発注する理由
  マンションの大規模修繕工事を発注する会社選定は管理組合にとって非常に重要な意味を持ちます。組合員の中から修繕委員を募り、理事会の諮問機関として委員会が多大な時間を要して施工会社の選定を補助する場合もあります。マンションの大規模修繕を行う会社は数多とありますが、管理を委託している管理会社に発注するケースが多い理由は以下の通りではないでしょうか。1.多くの管理物件で大規模修繕工事を行っている実績2.施工に不具合が生じても管理会社は逃げられない（不具合を指摘しても適当に理由をつけて対応しない会社はたくさんありますので要注意です）3.マンションの大規模修繕工事は新築工事と異なり、住みながらの工事であり、居住者の生活と密接に関わり合いますので、日頃から居住者と接点の多い管理会社が安心である。クルーネックTシャツ（半袖）UNIQLO先日、管理会社と地元の修繕会社が最終選考に残ったものの、地元の修繕会社に発注し、工事中の管理組合の理事会に参加してきました。なお、地元の修繕会社に発注した理由は工事金額が安いから、地元で安心だから、そしてプレゼンテーションが上手であったから等のようです。マンションに入ってすぐに違和感を感じました。・作業員の緊張感が全く無い・共用部分が汚い・作業用の道具が放置されている理事会の最中も役員から工事の不満の声が上がり出しました。居住者から提出される多くの要望書も同様の内容でした。金額やプレゼンの上手さだけで修繕会社を選定するのは危険です。選定しようとしている会社の工事中の現場を視察させてもらったり、評判を集めたり、大規模修繕工事に関する書物を読んだりしましょう。マンションの大規模修繕でダマされない方法Amazon（アマゾン）${EVENT_LABEL_01_TEXT}
- 空間の城
  タイトルの「空間の城」はマンション管理組合と管理会社のフロント担当者が主人公である小説です。著者自身がマンション管理会社に勤務していたフロントマンなので、実にリアルな小説です。マンション管理組合の実情を知りたい方や管理会社で働きたい方には必読の名著ではないでしょうか。空間の城Amazon（アマゾン）${EVENT_LABEL_01_TEXT}