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こんにちは、家経プランニングの西塔です
前回、少し書きましたマンションの管理組合について、今日は書きたいと考えています
分譲マンションを購入すると必ず管理組合に加入しなければなりません
管理組合への加入には、特別な手続きをする必要はなく、マンションを購入した者は、全員自動的に管理組合の構成員になります
それでは、管理組合とはどのような組織なのでしょうか？
マンションの建物並びにその敷地及び付属設備の管理を、マンションの所有者で組織した団体で、管理を行うことを目的として構成された組合になります
分譲マンションの建物や設備の管理を行う主体は、管理組合になります
管理組合は、実際の管理を行う業務は、自主管理、管理会社に委託、一部の管理を委託するなどの方法で、管理組合は管理を行います
マンションの管理とは、具体的にはどのような事を行うのでしょうか？
日々行われる管理として、マンション所有者より「管理費」として徴収し、受付対応窓口、マンションの共用部分の清掃等、基本的には定期的、継続的に支出が発生する経費を支払います
この「管理費」の使い道には、共用部分の水道光熱費、設備等の保守点検費用、固定資産税、火災保険料と、上記のような清掃代や受付対応をする人件費等の支払いに充てられます
これらは、管理組合が窓口となり、マンション所有者の総意として集めた管理費から支払いを行います
また、「管理費」とは別に、数年あるいは数十年おきに発生する経費に関して「修繕積立金」として、マンション所有者より徴収を行い必要な時がくるまでプールをしておく金銭もあります
この「修繕積立金」より支払う場合は、外壁や屋上の防水や塗り替えなどの補修工事等の大規模な修繕工事の時に支出をする経費になります
当初「管理費」や「修繕積立金」の額は、マンションの売主である不動産会社もしくは、管理会社が、毎年の概算管理費や、修繕計画に基づいて金額を決めています
しかし、ほとんどの場合、管理費は割高に計算され、修繕積立金は割安にと、一般的には設定されてしまいます
管理費が、割高に設定されるのは、分譲後に、ほとんどの場合、マンションを売却した不動産会社の関連企業が管理を任されるため、ある程度割高に設定をして管理会社の利益を確保したいという思惑があるからです
また、修繕積立金が割安に設定されるのは、マンションを売却するときに、できるだけ安くマンション価格を見せるためであり、決してマンション購入者のことを考えているわけではありません
この修繕積立金の金額が低すぎる場合には、将来、積み立て不足が生じて、修繕積立金を大幅に引き上げしなければ、当初に計画をした大規模な修繕ができなくなるようなことが起きてしまう可能性が生まれてしまいます
管理費が割高な場合には、管理組合が中心になって、委託している管理業者を変更または、管理費の値引きをさせる等して無駄を省くようにすることをお勧めします
なお、分譲時の修繕積立金の算出が妥当かどうかは、管理組合が中心になって再度、修繕計画及び費用をチェックして計算をしなおすことが、将来の積み立て不足を防ぐ方法であることをマンション所有者全員の共通認識にしたいものです
最後までお付き合いありがとうございました。