こんにちは！さちこと申します。お立ち寄りありがとうございます！！
さちこの現況
都内の祖母の土地に二世帯住宅を建設しつつ、２人の未就学児の子育てに追われながら、親族介護問題に立ち向かうフルタイム共働き世帯でございます
ブログの趣旨
ブログでは、二世帯住宅建設にあたって直面した祖母の老人ホーム入居問題から、介護における嫁姑問題、親族介護における家族信託締結や二世帯住宅のアレコレについて書いていきます
前回、成年後見人制度について書きました。
続きですが、初見の方も分かるように書いていきます。
成年後見人制度は最終手段！認知症の進む祖母の土地をどうするべきか？？②
結論は贈与契約もしくは家族信託！
ここからは、認知症の進む祖母の土地に二世帯住宅を建てようとしているさちこが、祖母の土地をどう取り扱うのが最善策なのか、調べた結果を書きます！
検討過程を全て書くと長くなりますので、先に結論を申し上げます。
さちこ祖母の状態
認知症の症状は見られるが、判断能力がまだある
この場合、まだ法律行為が可能ですのでこの時点で祖母の土地(不動産)については、今後介護を行う親族に対して
① 贈与する
② 家族信託を締結する
パターンによりますが、上記の2つが最善策と言えます！！！
(というか、これしかないですね！と虎ノ門にある某弁護士事務所でも言われました…
)
贈与したほうが良いパターン
例えば、親の土地や祖母の土地を生前贈与で受け取る場合、当然、贈与税がかかります。
例えば2000万円の土地の贈与受けた場合、一般的には贈与税は600万ほどかかります(贈与税高っ！！)
でも、諦めないで下さい！！
相続を予定している土地について贈与を受けた場合は相続時精算課税制度が使えるのです
！！
相続時精算課税制度を使って土地の贈与を受ければ、
2500万円まで贈与税が免除されます✨
ですので、お持ちの不動産評価額が2500万以下、尚且、直系親族にあたる場合は、認知症が深刻化する前に贈与する！！これはアリなパターンだと思いました。
家族信託が良いパターン
家族信託…ご存知でしょうか？？この制度がなかなか使えます！
が、出来たばかりの制度のため、社会的に浸透しておりません…そこがネックです。(虎ノ門の某弁護士事務所でも、家族信託は取り扱い事例がないとのこと…
)
家族信託…初めて聞いたときは、
沢山財産をお持ちのお金持ちのための金融商品かなにかでしょ〜？
って思ったのですが…
全然違いました！！
むしろ、さちこ家のような
財産≒土地のみ！！
こんなケースに最適の制度だなと思っています。
家族信託とは…
自分の財産（不動産・預貯金・有価証券等）を、信頼できる家族や相手に託し、特定の人のために、あらかじめ定めた信託目的に従って、管理・処分・承継する財産管理手法
親族が管理を行うので、成年後見人のような高額の費用も発生しません！！
高齢化社会に適合したかなり柔軟な制度なのです
資産としてお持ちの土地の評価額が2500万を超え、贈与だと多額の贈与税が発生する場合
また、子供を持たない遠縁の親族に介護問題が発生した場合
相続を待たずに土地の処分を親族が行いたい場合
このパターンの場合、アリアリな選択肢だとさちこ的には思いました！！(色々なパターンがありますので専門家に相談してみてください！)
さて、さちこの認知症が進む祖母のケースの場合ですが、この「家族信託」が有力でした…
(試算したところ祖母から父に贈与の場合だと、贈与税+不動産取得税でそれなりの税金がかかりました)
ですが、今回のさちこ祖母のケースでは
贈与も家族信託も行いませんでした！！
(実は家族信託については、別の遠縁親族の介護が発生した際に組成しました。この経緯は追って記事にしたいと思います！)
さちこ祖母の場合
さちこ家が家族信託を行わなかった理由は
住宅ローン制度が家族信託に対応していなかった
ためです
今回、認知症が進む祖母の土地を父に贈与もしくは家族信託しようとした目的は…
１年後に完成予定の二世帯住宅のローン審査を通す＆登記手続きを行うため
でした。
建築予定地は半分祖母の土地のため、住宅ローンを申請する場合は祖母の土地を担保にします。
当然、祖母に客観的な判断能力が求められますが、建築〜ローン実行まで約１年間あり、この１年間で祖母の状態が悪化したら、多額の費用が発生する成年後見人を使うしか手段が無くなります
それを避けるため、家族信託！！という選択肢まで辿り着いたさちこでしたが…
なんと、
ローンを行う銀行側からのNG？！
が出たのでした…
(祖父母の土地に孫が二世帯住宅を建てる…割りと多いケースだと思うんだけどな…
)
なぜ、住宅ローンに家族信託が使えないのか…司法書士の先生と調べた経緯は次回に続きます。
今回は内容が少し固くなりましたが、お読み頂きありがとうございました。
また是非お立ち寄り下さい！
おまけ(たまには子育てネタを…)
共働き世帯必須の宅食サービスですが
幼児食あったんですね！！(調べてもなかなか見つけられなかったのですが
)
これ、早速試したい思います！レビューご期待下さい！