それでは ・・・
前回の続きの、不動産に関する 「例外」 の解説から話を進める。
前回、不動産の考えの出発点は、「登記があるか？」 この一点だと説明した。
「登記」 が、無い場合は、裁判所は 「画一的」 に処理をし、「登記」 が有る方を勝ちとする。
これは、様々な 「利益衡量」 の結果、買い手、売り手、第三者の利益の均衡を量ったのだ。
不動産の条文をもう一度見てみよう！
民法１７７条（不動産に関する物件の変動の対抗要件）
「
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗する事ができない。
」
一点押さえてほしい部分が ・・・ 善意・悪意の区別が無い事だ。
前に出てきた条文では、「善意であり、かつ、過失が無いときは～～」 と書いてあったが、民法１７７条は、その区別が無い。
これは、大事な考え方である。
条文に書いてない ＝ 法律の制限を受けない となる。
この、民法１７７条には、善意・悪意の区別はない ＝ 悪意者でも適用される という解釈だ。
これが、不動産の基本である。
しかし、最高裁判所は、ある一定の条件について、判例を出した。
これが、不動産の 「例外」 である。
民法は、条文の規定通りに筋道を立てて結論を出す。
権利の存在の有無やその承継など ・・・
しかし、条文に記載されていないが、画一的な処理では不都合が生じる可能性がある場合や紛争を解決する為には、裁判所は、その筋道を曲げる。
そして、そのための条文が、民法には用意されている。
いざって時のリーサルウェポンだ！！
この事を不動産の事例に当てはめる。
民法１７７条で出てくる言葉で、「第三者」 という部分がある。
条文の内容を変更できない代わりに、最高裁判所は、この 「第三者」 に基準を設けたのだ。
例題を見てみよう！
Aさんは、ある地域で商売を行っている。Aさんにとっては掛替えの無い場所であり、商売を行う上でこの土地を離れるわけにはいかない。
Aさんが商売をしている店舗は、Bさんから買った土地の上にある。しかし、昔からのお馴染みさんで、登記の移転もせずに、数十年が過ぎた。
そして、数年が経ち、Xさんが、その土地が登記を移転していない事をいいことに、Bさんに対してお金を払い、登記を自分に移してしまった。
Xさんは、自分が使用する目的と見せかけて、その実、Aさんに高額で売りつける目的で購入したのだ。
民法１７７条の規定を引用して、Xさんは、Aさんに対して 「登記が無いから出て行って！ でなければ、この土地を買って！」 と迫った。
果たして、Aさんの運命は？
この例題は、宅建においては、かなり重要な話なので、十分に理解してもらいたい。
ハッキリ言って、毎回試験に出ている！
結論から先に ・・・。
今回の場合は、Xさんの主張は通らない。
つまり、Aさんは、そのまま商売を続ける事ができるって事だ。
判例
「
実体上、物権変動があったことを知る物が、右物権変動について登記の欠缼を主張することが信義に反するものと認められる場合、かかる背信的悪意者は、登記の欠缼を主張する正当利益を有せず、民法第１７７条がいう第三者にはあたらない。
」
簡単に説明すると、「背信的悪意者は、第三者になりえない」 と言っている。
つまり、民法の条文の変更はできないが、条文の中の 「第三者」 って、誰？ という部分に一線を引いたのだ。
何とも、裁判所らしいやり方である。
では、その根拠は？
民法１条（基本原則）
「
2項 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
」
この条文を 「信義誠実の原則」 という。
要するに、「人の道にそれた行為は、認めません！」 ってな感じだ。
さっきの事例で、Xさんは 「人の道にそれた行為」 と判断された。
この様なXさんを、「背信的悪意者」 という。
単に、AさんとBさんの間柄を知っていただけの状態、若しくは、知る事ができた状態なら、悪意者若しくは有過失者という扱いになるが、民法が言う 「第三者」とは、「背信的悪意者」 は含まないのである。
この、民法1条は、裁判所がどうにも解決できないが、どうにかして結論を出さなきゃいけない時の、最終兵器となる。
最高裁判所は、
「確かに、Aさんには登記が無いが、Xさん、あなたには Aさんに登記が無いという事を言う資格が無い」 と結論付けた。
これは、不動産の 「登記」 に関する 「例外」 である。
民法１７７条は、善意・悪意の区別は無いが、「第三者」 の部分に区別があるのだ。
では、次に ・・・
前回の話の中で、一つの疑問を提起した。
そして、その疑問を感じた人は、法的解釈が感覚的に分かるのだと説明した。
これまでを踏まえて、ちょっとビックリする話をする。
人と人の取り決めは、口約束でも有効だ！
この様な契約を 「諾成契約」 という。
対義語は、「要式契約」 だ。
書面が必要って事。
しかし、実務は、「もし、裁判になったときの為に、記録を残す」 ために、書面を交わすのである。
裁判では、「証明（立証）」が必要だからだ。
さて、この約束！
破った場合の罰則は無いのだろうか？
ご安心を！
民法には、ちゃんと条文が存在する。
取引行為について、損害を被った場合は、損害賠償を請求できる と、規定する。
要するに、「裁判」 で、勝ったら、損害金を請求していいよ！ となっている。
しか～し ・・・ もし、損害を請求する相手方が、「お金が全く無い（無資力）」 ならどうなるか？
あ～らビックリ！
回収不可能！！！！ 以上
世の中では、「請求権」 を持っている人を 「債権者」 と呼び、その請求に対して 「義務」 を負う者を 「債務者」 と呼ぶ。
民法の規定は、「信用できない人と取引をしたほうが悪い」 という結論になる。
もし、AさんがBさんに１００万円を 「何の手段も講じずに」 貸した場合、確かにAさんには 「１００万円」 の債権を持っているが、「もし、Bさんがお金が全く無い状態」になったら、例えAさんが 「裁判」 をして、「Bは、Aに１００万円を支払いえ」 という 「判決文」 をもらったとしても ・・・ 回収する手段が無い。
何故なら、Bさんには 「お金が無い」 からだ。
なんなら、「裁判費用」 が 「無駄」 にある。
そして、Bさんの親戚が支払い義務を負うわけでもない。
判決には、「Bは～支払え」 としか書いてない。
「Bの親戚は支払え」 とは、書いていないからだ！！
この事は、「債権」 を理解する上で、非常に重要な内容となる。
前回の話の結論は、無資力（お金が無い）の人に対して、どれだけ請求しても、お金は戻ってこない。
となる。
これは、全ての取引に対して、一つ一つの条文を作るわけにもいかず、かつ、早急な法律関係の安定及び早急な紛争の解決を目的とし、取引行為に関して、その当事者に責任感を持たせるための取り決めである。
そのため、未成年者は、「法律行為」 を行うには、原則として 「保護者の同意を有する」 と規定している。
原則として、未成年者は、親の同意がないと 「取引」 ができないのである。
買い物もしかり！！！
ただし、これにも例外がある。 しかし、この考えが 「出発点」 である。
「債権」 については、次回から詳しく書くとする。
宅建の勉強を始めた方々、まだまだ時間はある。
出発点 → 例外
この図式が、少しずつでも分かってきただろうか？
民法に限らず、「出発点」 を大切にしてほしい。
そうすれば、勉強の進み具合が、格段に飛躍するだろう♪
