「不動産投資で失敗が怖い人は」

こんにちは高橋です。

今日は「不動産投資で失敗が怖い人は」について

話をさせていただきます。

不動産投資を初めようと思っている方は

どうしても

「不動産投資は危険」

「不動産投資は失敗するんじゃないか」

と考えてしまうと思います。

まず私が不動産投資をで感じた事は

しっかりと不動産投資を学んでいる方は

失敗がないと思います。

何故かといいますと、不動産投資とは

毎月の家賃収入があって

銀行からの借入金を差し引いた残りが

利益になるわけです。

それさえしっかりと分かっていれば

不動産投資で失敗することはありません。

もっと分かりやすく言いますと

家賃収入で50万円だったとします。

そこから返済額25万円、残りは25万円です。

他にランニングコストはかかりますが

これが基本的な収益計算になります。

つまり何を言いたいかといいますと

その銀行の返済額さえ多くなければ

赤字になる事は無いのです。

新築マンションなどを購入すると利回りが5%以下です。

何年かすると入居率が下がり家賃も下落します。

銀行借入金の返済比率が

70%、 80%だとすぐに赤字になり手放す事になります。

ポイントは融資返済率が50%切るのが理想になります

そうすると失敗するリスクは非常に少なくなります。

YouTube動画もご覧ください。

「失敗しない不動産会社選び」

こんにちは、高橋です。

本日は「失敗しない不動産会社選び」について

お話をさせていただきます。

これから初めて不動産投資を始めたいと思っている

あなたが、まず最初にやることは不動産会社選びです。

どの不動産会社を選べば良いのか

私なりの考えをお伝えしています。

不動産会社も大きく3つあります。

全国展開している大手の不動産会社と

地域に複数の店舗展開している不動産会社

個人でやってような小さな不動産会社です。

大きく分けてこの3つですが

特徴としては、大手は接客対応も良くて情報量も多いです。

しかし、一般のサラリーマンには少し敷居が高く

資産を多く持っている地主や属性の高い経営者に

優良物件の情報が行きやすいです。

では普通のサラリーマンはどこがいいでしょうか。

それはやはり地域の密着した不動産会社です。

更に選ぶポイントですが

その会社が管理している物件を見るとすぐにわかります。

理由は

管理物件の共用部分を見て綺麗であれば

その不動産会社は良いと判断できます。

逆にほとんど放置されていて

汚れているような物件は管理が悪いので

その会社のお客様に対する姿勢が悪いと判断できます。

選ぶ基準としては管理物件を見ればすぐにわかります。

そういった視点で選んでみてはいかがでしょうか。

動画をご覧ください。

「今後の不動産投資について」

こんにちは高橋です。

今日は「今後の不動産投資について」

私なりに考えてることをお話しさせていただきます。

日本の人口はどんどん減って来ています。

なので、不動産投資はもうダメだと思ってる人が多いです。

しかし、いくら人口が減っても住むところが必要です。

不動産投資が今後も無くなる事はありません。

ただこれからは、少ない人たちから

選ばれる不動産投資が必要になってきます。

どこにでもあるような同じような物件では

今後選ばれる可能性は少なくなるでしょう。

いかに少ない人たちから選ばれる物件に

するかが今後は大きなカギになると思っています。

それと、目を向けなければいけないのは

高齢者や外国人の方てす。

これから増えるであろう高齢者が

住みやすい物件にするか

外国人の方でも住めるように対応をした方が

もっと選ばれる物件になります。

人口が減っていくのは間違いございませんので

その対策を考えるようしていけば

不動産投資をしても成功する可能性は高くなります。

ユーチューブ動画もご覧ください。

「ワンルーム投資は得か損か？」

こんにちは高橋です。

本日は「ワンルーム投資は得か損か？」について

お話をさせていただきます。

20年以上前に建築されたワンルームマンションの

物件がたくさん売られています。

これから不動産投資をやりたいなと

思ってる方には格安で手に入ります。

私も不動産投資を初めて考えたのは

ワンルームマンションでした。

結論から言いますとワンルームマンションは

あまり収益になりません。

なぜ収益にならないといいますと

ワンルームマンションは非常に数が多いです。

という事はライバルが多いと言うことです。

なので違いを出すことが難しいのです。

部屋の広さにも限界がありますし、

バスとトイレが一緒なのも致命的です。

あともう一つは管理コストが

非常にかかるということです。

通常マンションですと

それにかかるマンション管理費と

修繕費の積み立てであります。

なので仮に500万円位で購入した場合、

家賃を5万円だったとすると、

月々2万円の管理コストがかかると、

実質は3万円の利益しかなりません。

さらに銀行で融資を考えた場合、

ほとんど資産価値が無いので

融資が降りません。

全額キャッシュで買う必要があるのです。

金額にするとあまりリスクは無さそうですが

不動産投資には向かないと思っております。

もし、現金で2000万円を持っていて

4室購入すれば多少は利益なるかもしれません。

ただそれでしたら中古アパートを買った方が

収益性は高くなります。

ユーチューブ動画をご覧ください。

「借入金の期間について」

こんにちは高橋です。

今日は「借入金の期間について」お話をさせていただきます。

投資物件を買った場合の

借り入れの期間はどのぐらいだと思いますでしょうか？

新築物件の中古物件とでは

借り入れの出来る時間が違います。

特に注意しなければいけないのは木造のアパートです。

賃貸物件ですと主に3つの構造に分かれています。

1つはコンクリートのRC造です。

2つ目は鉄骨造３つ目が木造です。

この構造によって借入期間が大きく変わります。

具体的には、法定耐用年数といって

RC造が47年

鉄骨造34年

木造21年になります。

なので中古物件の場合は

その法定耐用年数から

築年数を引いた期間が融資期間になります。


例えば中古の木造アパートの場合

築年数が15年だとすると

残り7年の融資期間しかありません。

なので長期での融資期間を考えてる場合ですと

木造の場合だと良くて10年位なります。

私は築年数10年のRC造と

木造の築年数20年の物件を持っていますが

RC造は融資期間30年です。

木造は10年の融資期間です。

ここで少し疑問に思ったかもしれませんが

木造アパートが築20年でも10年の融資機関にしてもらいました。

これも銀行との交渉の中で

必ずしも法定耐用年数までとは限りません。

物件によってですが、交渉によって長くすることも可能です。

なので必ず交渉で融資期間を長くできるように

してくださいね。

今日はここまでですが、YouTubeの動画もご覧ください。