こんにちは！
関西で大家業と子育てに励むFIRE風味サラリーマン、
佐山 潤（さやま じゅん）です！
「自己資金がない」
これは不動産投資や大家業を始めるにあたって、
最もよく聞く“壁”のひとつです。
「資金がない」と言っても、実際のところ、
世間の人たちはどのくらいの金融資産を持っているのでしょうか？
例えば私が該当する40代の場合、「平均」で見ると――
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単身世帯：559万円
-
2人以上世帯：889万円
…とのことです。
ん？結構持ってないか？
このくらいあれば、
小さめのアパートなら十分に射程圏内です。
でも、ここで見落としがちなのが「平均」という言葉の落とし穴です。
「平均」は、貯金ゼロの人から金融資産3億円の人まで
全員をひっくるめて、その合計を人数で割った数字です。
なので、どうしても上振れしがちになります。
より実態に近いのは「中央値」です。
中央値とは、すべてのデータを小さい順に並べたときに、
ちょうど真ん中に位置する値のこと。
つまり、もっとも「該当者が多い」と考えられる水準です。
この「中央値」で見ると、以下のようになります。
今回は頑張ってグラフとか用意してみました^^
続いて２人以上
単身世帯：47万円
-
2人以上世帯：220万円
なるほど、確かに「金融資産ゼロ」が非常に多いため、
中央値はぐっと下がります。
うーん……220万円か……。
これでは「やってみよう！」
という気持ちにならない人も多いかもしれません。
一時期、
「手付金100万円だけあれば諸費用までローンが出るので、
不動産投資は誰でも始められる！」
なんて言っていた怖い人もいましたが、
さすがに今はそんなに甘くありません。
仮に全財産100万円で始めて、すぐに退去や設備トラブルが起きたら、
たちまちゲームオーバーになる可能性もあります。
というわけで、ある程度の自己資金は必要です。
では、「ある程度」っていくらか？
個人的には、200〜300万円くらいだと思います。
「えっ？思ったより少ない！1000万円くらい必要かと思ってた…」
と思った方、ナイスです！
実は今、年収700〜800万円くらいある方なら、
フルローンを出す銀行もまた出てきています。
例えば3000万円のアパートなら、
フルローンで購入できれば、自己資金は諸費用分の200万円ちょっとで済みます。
もちろん、年収がそこまで届かなくても、
うまくいけば9割融資を受けられるケースもあります。
それでも、自己資金は500万円程度は必要になります。
「そんなに年収ないし…」
と思った方。実は私も同じです^^
なんせ、給料よりゆるさ重視で転職した人間なので。
でも、それでも
200万円ちょっとの資金があればチャレンジできる方法
があります。
それが、築古戸建オーナーです。
いわゆる空き家、ボロ家と呼ばれるような物件も、
賃貸営業を業者にしっかり依頼すれば、ちゃんと入居者はつきます。
しかも、こういった物件は売主も
「早く手放したい」
と考えていることが多いため、かなり割安で購入できます。
つまり、高利回りで運用しやすいということです。
物件価格を抑えて、内装を手入れしても、
モノによっては300万円以内で戸建オーナーになることも可能です。
さらに家賃を得ながら数年運用し、
その後「内装工事済・入居者付き」の物件として再販売すれば、
購入時より高く売れる可能性もあります。
このようにして、
・戸建で資金を回す
・売却して資金を増やす
・再投資する
という流れを繰り返すことで、
自己資金をどんどん増やしていくことができます^^
例えばこんな感じ：
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物件価格：250万円
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内装工事：50万円
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家賃：月5万円（年間60万円、利回り20％）
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3年間の家賃収入：180万円
→ その後、350万円で売却できれば、売却益は50万円。
家賃収入と合わせて、230万円の増加になります。
自己資金が300万円だったのが、500万円以上に！
もちろん、実際には以下のような費用もかかります：
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火災保険
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賃貸付けの広告料
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固定資産税
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所得税や法人税
ですが、築古戸建は数十万円で買えるケースもあり、
複数戸保有して回すことで、
自己資金を1000万円以上に増やすことも十分可能です。
ここまで来れば、
中央値220万円という水準をはるかに超える存在になることができます。
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