こんにちは！
この所妻が体調を悪くし、高熱を出してしまったので、
送り迎え、飯の支度、洗濯（追い付いてませんが、、、）と、
家事真っ盛りの、
関西で大家業と子育てに精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です！
私の保有物件に、32戸を抱え、築古のやや規模の大きいマンションがあります。
大阪の工場街のはずれに位置し、利回りもよく、
工場勤めの方はじめ、入居率も高いのですが、
この所、このマンションで大量退去や退去後のお金の回収など、
一つのマンションで難しい事が続いています。
これは何か良くない方向に物事進んでいるのか？
ちょっと不安になったりもします。
ただ、今後よくない事が起ころうが何しようが、
今ある状況に精いっぱい対応していく、
これに尽きると思います。要は逃げない、って事ですね。
たまに売り物件を見ていると、
水漏れアリ、空室多数、修繕必要、等々、
色々購入後に大変だろうな、という条件が付いた物件を見ることがあります。
これはこれで安く買えるチャンスで、自分が購入後にそれらの問題を解決できれば、ものすごくいい物件に化ける可能性を秘めているのですが、
そもそもその物件が、そういった条件付きになってしまったのは、
売主である大家さんが状況に対して、
・逃げる事にした
もしくは、これも非常に大切な判断ですが
・逃げたほうが状況的に自身の損害を小さくできると判断した
からだと思います。
逃げるが勝ちな時もありますが、
今この状況は少なくとも逃げるような状況ではないはず。
という訳でこの物件を少しでもいいものにするために、
大規模修繕を施す事にしました。
前々から馴染みの業者さんには、
そろそろ手を入れたほうがいいという事も聞いていて、
少なくとも屋上に上ってみると、
防水の施しがとっくに耐用年数を超えていて、
最上階が雨漏り地獄になるのは時間の問題でした。
ついでに共用部分の床や壁面、それからメーターの扉等
劣化が結構来ていたので、一緒に直してしまう事にしました。
また、大規模な修繕を行う事で、この物件を売却する事があるとき、
買主さんからの不用意な指値を理論的にお断りする事も出来ます。
なので、大規模修繕自体は長く物件を保有するなら、
どこかでやらないといけない問題。
ただ、この場合２つ気にしないといけない事が出てきます。
１つは
・どこまでやるか
外壁の塗装まで行うとなると、足場を組みますが、
足場資材をレンタルして、養生を施して、場合によっては職人の数を増やさないといけない、というところで、金額的に一気に高くなります。
そこまでやってしまうと資金的にちょっと本末転倒ではある。
業者さんと話して必要最低限、かつ入居者さんにも伝わる、
わかりやすい見栄えの変化があればなおさらいい、という所を狙う。
２つ目に
・資金をどうするか
どれだけ安く済ませようと思っても、屋上防水だけで300万円は下らない。
さすがに手元資金ではいよ、っと出せる金額ではない。
というか、他の物件での不慮の事故も考えると出すべきではない。
という事でついにこのお金を動かす時が来た。。。
「定期積金」
このお金は、そもそもこの物件を購入するときに信用金庫と積み立てを約束した、躯体に関わる修繕が起きた時、もしくは売却時にのみ解約できる、
という内容の積立金です。
その額毎月15万円。
、、、はっきり言って大きなお世話の一言です。笑
築古運用するなら、収益の全額を好きに使うわけにはいかないのは当たり前ですし、
月の収入から返済引いてさらに15万円も引かれるとなると、
手元に残るものがだいぶ制限されてしまいます。
この制限ある中で、退去後の原状回復や、広告料は別途自分で支払い。
毎月、これ一体なんやねん。
と思いながらも天引きされていく15万を眺めていました。
ただ、仕方ない。これを呑まないと貸してくれなかったのだから笑
が、ついにこれを取り崩せる時がやってきたのです！
そうは言っても、こんな真っ当な行いに対しても難癖付けてくるのが、
銀行という所なようで、、、
ちょっと長くなったので次回に譲りたいと思います。いやはや。
本日もお読みいただき、ありがとうございます。