こんにちは！
関西で子育てと大家業に精を出す、佐山 潤（さやま じゅん）です。
なんか最近、専門分野でもないのにNISAがどうとか、
本当はうまくいっている人もいるかもしれないのに、
ワンルームの区分は危ない、とか
（いや、でもこれはやっぱどう考えても危ないと思いますが、、、）
大家というだけで、別に何の専門家でもないのに、
ちょっと批評要素があるような事を書いた報いでしょうか。
ちょっとした事件が起きてしまいました。
私の持っている32戸の鉄骨アパートなのですが、
一気に7部屋空くことになってしまいます。。。
これは本当にやばい、、、
この3月4月というのは、賃貸業界では書き入れ時で、
人事異動や入学卒業の影響で転居を伴った人の移動が活発になり、
自ずと賃貸業界が忙しくなります。
この時点で空室があれば、渡りに船、
という所なんですが、裏を返せば満室なら怖い、
という事になります。
特に４月中に新天地へ移動するから契約は4月いっぱいで、
となると、5月にGWに入り、それを終えるとだいぶ人の移動が落ち着いてきて、
6月からは閑散期に入っていく、、、
となります。
このマンションは満室とはいかないまでも90％を超える入居率で、
3月中に2部屋空いたのですが、
4月の書き入れ時で埋めようかー。
とか思っていたのですが、
4月に入ってなんと立て続けに退去の連絡が入り、
今、8部屋の空室。
ちなみに４月に入って退去したのは、
ほとんどが外国から来た労働目的の方で、
なんでこんな急に、、、？
という所だったのですが、意外な人からその理由を知らされました。
「佐山さん、みんなビザの関係で出ていくみたいですよ」
いつもの工事業者さんからでした。
たまたま別件で、同じマンションですでに空いていた部屋の原状回復の為、
いつもの業者さんに工事に入ってもらっていたのですが、
この業者さん、このマンションが入退去が多めで、
築古で設備トラブルも多いので、このマンションに割と頻度高く顔を出しており、
数名の入居者さんといつの間にか話せる仲になっていました。笑
で、業者さんが他の入居者さんから得た情報によると、
退去を申し出た外国人入居者は主に、
ビザの更新で職場が変わる、もしくはもう国へ帰る、
という事で退去すると言っていた。との事です。
正直いくら４月とはいえ、そんな揃いも揃って一斉退去する！？
という感じですが、まあ事実はさておき、
これからこの空室を埋めるためにたくさんのお金と心労が伴います。
まず退去に伴う現状回復ですね。
部屋はそんなに広くなく、外国人は割と短期で出ていくので、
部屋のダメージはそんなにない事が多いです。
ただ、注意しないといけないのが、
たまに自国の習慣か、家じゅう土足OK生活をした末に
退去される方がいます。
これをされるとダメージが相当大きくなる。
床はもちろんですが、何か蹴ったりするのか、
壁紙や、収納の開き戸もダメージを受けます。
ただ、このケースは本人へ修繕費の請求ができます。
が、、、退去時には払えない等言って支払いを先延ばしにし、
支払を結局してこない事も多数。
そこで使うのは保証会社です。
保証会社が支払いをしてくれて、本人への請求は保証会社がしてくれる。
ほんとにサービスの充実した保証会社と保険会社は、
社を作ってお参りしたほうがいいくらい大家さんにはありがたい。
そして、広告料ですね。
今回はピークを過ぎての募集開始なので、
大胆にキャンペーンを打たなければ、出遅れてしまうと、
何カ月も空室となる可能性もある。
と、いう事は
・空室大量発生で目減りした家賃収入
（中には短期入居の為、違約金が見込めるものもありますが）
・同時空室で原状回復工事の複数発生
・今月中には少なくとも半分の4部屋くらいは埋めたいので、
広告料も多数発生
これらを踏まえるとどう考えても来月は赤字
（銀行返済＞不動産収入）
となりそうです。
もちろん資金は積み立てているので、
すぐ破産するわけでは全くありませんが、
ついにこういう事が起こったかー。という感じです。
大家としての胆力が試されますね。
お読みいただき、ありがとうございました！