新築か中古か　これからの家選びのポイント

新車と中古車の登録台数推移

　ここ数年、中古住宅の注目度が高まってきている。
　雑誌やフリーペーパーの特集で中古住宅やリノベーション（大型リフォーム、全面改装など）について目にした読者も多いだろう。また、住宅購入の検討者1500人に調査を行ったところ「中古住宅をリノベーションした住宅に魅力を感じるか？」という問いに対し、70％以上が「魅力を感じる」と答えている（リクルート住宅総研調べ）。

【あなたはどうする？　住まいの選び方：新築か中古か　これからの家選びのポイント】

　特に若年層は、中古住宅＋リノベーションを「オシャレ」、「自分好みにカスタマイズできる」と前向きに評価している。

　今後も中古住宅の市場が広まっていく中、どのような基準で家選びをすべきなのか。それを本コラムでお伝えしていきたい。

●なぜ今まで中古住宅の流通は進まなかったのか。

　中古住宅の流通はここ数年でようやく進んできたが、まだまだ未成熟な市場である。その理由を中古車との比較でご説明する。結論から言うと、中古車の流通は中古住宅に比べて圧倒的に進んでいる。

　上記のグラフから分かる通り、中古車の登録台数は新車の台数を超えている。中古車の登録台数は業者間取引の割合が新車よりも多いこともあり、実際の消費者への普及率とは異なる。普及率は3：2（新車：中古車）程度になるが、それでも中古車の取引は活発に行われていることが分かるだろう（ちなみに2010年はエコカー補助制度終了の影響で新車の比率が高まっている）。

　自動車は「完成品」であり、結果として「商品ブランド」の認知が進みやすい。そのため、「ゴルフ」「プリウス」「フィット」といったブランドという「一般価値」で消費者が判断でき、結果的に流通価格が明確になる。

　それに比べて、住宅は半完成品（オーダーメイド）も多く、購入者の「個別価値」によって価格が決まることが多い。その結果、商品ブランドによる「一般価値」が普及しにくく、流通価格も決まりづらかった。

●これから伸びる中古住宅の市場

　実際に中古住宅の流通量も、中古車に比べるとまだまだ低い状態だ。

　日本は「家余り社会」と言われ、住宅の数が世帯数よりも多くなっており、その比率は年々高まっている。誰も住んでいない家が増えており、まさに家が余っている状態だ。

　新成長戦略実現2011によると、2020年までに中古住宅・リフォーム市場を倍増させるとしている。国も「家余り社会」の解消に乗り出した格好だ。

　また、リノベーションの役割が大きくなっており、改装技術に加えて住み心地やデザインなどのソフト面が向上したことで、購入者の「個別価値」もある程度代替できるようになったことも、中古住宅の流通量が拡大していく要因の1つだ。

●これからの家選びのポイント

　さて、中古住宅の注目度が高まっていく中、「新築か中古住宅か」という住宅購入検討者の選択肢も増えていくだろう。ただ私が読者にお伝えしたいのは、「新築VS. 中古」という近視眼的な見方ではなく、より根本的な「家選びの基準」の変化だ。

　今までの家選びの基準は、いわば個別価値という“オンリーワンの価値”だった。代表的なのが完全自由設計で作る注文住宅だ。理想の住まいをオーダーメイドで作り上げる完全自由設計、生活の質・利便性が上がるような住宅設備などの個別価値が家選びの基準だった。

　ただ中古住宅の市場が活性化していく中、その家選びの基準は変化していく。

　自分が購入した家もいつかは中古住宅として売りに出すことを踏まえると、「再販価格」を視野に入れて住宅を購入する必要がある。すなわち、市場からの評価を重視した「流通価値」という基準が、これからの家選びのポイントになる。

　例えば、自分は、新築時に高いお金を掛けてルーフバルコニーを設けたとしても、それが中古市場ではあまり評価されず、再販価格としては反映されないなんてことは十分にある。

　自分自身にとってのオンリーワンの価値だけでなく、“他人が住む時のメリット”を意識して住宅を購入する必要がある。

　首都圏の中古マンションの流通が比較的進んでいる理由は「流通価値」の分かりやすさにある。戸建に比べて、「立地」「住環境」といった不動産価値により、他人からでも比較的評価されやすく、年月が経っても変わらないメリットが多いからだ。

　また、今後は「立地」「不動産価値」などだけでなく、「建物価値」も検討材料の1つに入ってくる。というのも「建物価値」の基準作りが業界内で急速に進んでいるからだ。大手ハウスメーカーが連合を組んだ「スムストック住宅」や、中小・中堅企業が連合を組んで推進している「リノベーション住宅推進協議会」などがある。

　「優良ストック住宅推進協議会（スムストック）」に関しては大手ハウスメーカー9社が参加し、「優良ストック住宅査定方式」という「建物価値」の基準作りと普及を推し進めている。その一方、「リノベーション住宅推進協議会」では中小・中堅企業が参加し、中小・中堅企業向けの「建物価値」の基準作り、普及に取り組んでいる。今後、どちらの「建物価値」の基準がスタンダードになるかは分からないが、中古住宅の流通時代に合わせて大手、中小ともに次世代スタンダードの覇権争いが始まっている。

●震災によって「住宅の流通時代」の到来が早まった

　特に東日本大震災が起きてから、「同じ場所に住み続けるリスク」が表面化しており、家選びの際に「再販価格」を意識する消費者も増えていくだろう。加えて、品質の高い中古住宅も市場に増えており、今後も「割安」、「自分好みにカスタマイズできる」中古住宅のニーズは高まっていくはずだ。

　ぜひ、自分自身が暮らす上でのベストを追求することに加え、これからの時代に合わせた「流通価値」も意識した家選びを実現してほしい。

【権田和士（インタープライズ・コンサルティング），Business Media 誠】

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株価下落に物価上昇、中国の庶民が直面する大きな圧力

　米連邦準備制度理事会（FRB）は9日、量的緩和政策を継続することで、中国が直面する輸入によるインフレ圧力は極めて大きくなるとの考えを表明した。中国の7月の消費者物価指数（CPI）は前年同月比6．5％増と、37カ月ぶりに最高を記録した。株価下落に物価上昇の圧力が加わったことで、庶民は耐えられなくなっている。中国網日本語版（チャイナネット）が報じた。

　福建省泉州市の宏遠紡績工場で働く50歳の女性労働者、周月桂さんの給料は1000元（約1万2000円）近く減った。コスト上昇と注文減少などから同工場は最近、生産ライン1本を停止し、残業代など諸手当が急激に減り始めた。

　周さんは「私のような年の者はまだいいが、若い人の多くは家族を養わなければならない。稼ぐお金で足りなければ、転職を考えたり、別の道を見つけたりするしかない」と話す。以前、同工場はピーク時には1400人あまりの従業員がいたが、今は1100人まで減少。現地では失業率は50％以上に達している。

　2010年から綿花の価格は大幅に変動し、中国の貿易企業は頭を悩ませている。「ドルは弱含みの状態が続き、これが綿花の国際価格を上昇させ続けている」。福建省紡績業協会の王啓明・会長は気が気ではない。

　50歳になる劉祖権さんは湖北省潜江でエビの養殖を営む大規模農家だ。債務危機の影響を考えると「気がめいる」と話す。彼は30万元（約360万円）で約14ヘクタールのイセエビ養殖を請け負った。金融危機前、イセエビのほとんどは貿易会社を通じて欧米市場に輸出していたが、米国の債務危機と経済低迷は輸出量の減少を意味する。「新聞によると、米国人は債務償還のため支出削減を迫られている」と話す。

　一方、ドルの大幅安で金が値上がりしたことから、中国各地で「金購入ブーム」が起きている。瀋陽のデパートの金装飾品売り場に勤める女性はこの数日、気分がいい。彼女の収入は基本給と歩合からなり、装飾品を買う客が多ければ、それだけ収入も増えるからだ。「金の価格は毎日上がっている。手元に余裕があれば、私も価値を維持するため金を買う」と語った。（編集担当：米原裕子）

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【コラム】米アバクロの「着ないで」戦略は話題作り

　若年層向けファッションブランドの米アバクロンビー＆フィッチ（アバクロ）の古典的戦略の１つは、マンハッタンの旗艦店の前に郊外居住者を並ばせる、というものだ。これをさらに進化させたのが、こうした客にお金を払ってお引き取り願う、という戦略だ。

　

　アバクロは16日夜発表の声明で、MTVのリアリティ番組「ジャージーショア（Jersey Shore）」（「MTV Jersey Shore ~マカロニ野郎のニュージャージー・ライフ」）出演者が自社製品を着ないことに同意すれば、お金を払うと申し出たことを明らかにした。

　アバクロは単に、話題を呼びたかったようだ。同社は昨年、“The Fitchuation”とプリントされたTシャツを販売したが、これは明らかにジャージーショアのスター、「マイク”The Situation”」にひっかけた商品である。

　ただ、ブランドのイメージがいつもすばらしいとは限らない。たとえば10年前の英国では、バーバリーの服やアクセサリーが、どんちゃん騒ぎの好きな一部の若者の「制服」になった。同国での売り上げは2005年までに非常に落ち込み、バーバリーはこの年、厚かましい新規顧客が、ハイエンドの従来顧客の一部を遠ざけていると認めた。トミー・ヒルフィガーは1990年代に米国で同様の不快な経験をした。ヒップホッパーの定番となったため、プレッピー（良家の子女）に受けなくなったのだ。

　大きな問題は、ライセンス契約に基づく製品販売を他メーカーに認めたことだった。シティグループのトーマス・ショーベ氏によると、この方式は70年代と80年代に広く採用された。ライセンス付与事業は非常に利幅が厚いのが普通だが、野球帽やスニーカーなど、ディスカウントストアに流れがちな低価格品を第三者のメーカーが販売し、ブランドを傷つける恐れがある。

　アバクロはそうした間違いは犯していない。それに、いくら有名とはいえ1人の人間が強力なブランドを本当に傷つけることはなさそうだ。シャンパンメーカーのルイ・ロデレールは、ヒップホップ・アーティストのショーン・“ジェイ・Z”・カーター氏が自社の上級銘柄「クリスタル」を飲んでいることへの不満を表明した。カーター氏はボイコットで対応したが、この一件はすぐに終わった。

　しかし、アバクロは永遠の高級ブランドではない。米国では人気に陰りが出ており、売り上げの伸びは数年前にピークに達している。「ジャージーショア」は延命のためイタリアに舞台を移すことを強いられたが、アバクロ投資家がいま疑問に思うのは、このブランドが海外でどれだけ長続きするか、だ。

[ハード・オン・ザ・ストリート（Heard on the Street）は1960年代から続く全米のビジネス・リーダー必読のWSJ定番コラム。2008年のリニューアルでアメリカ、ヨーロッパ、アジア各国に駐在する10人以上の記者が加わり、グローバルな取材力をさらに強化。刻々と変わる世界市場の動きをＷＳＪ日本版でもスピーディーに紹介していく]

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