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実は簡単？初めての不動産投資4(全5回)

■不動産投資のメリット・デメリット

メリット1：インフレに強い

一般的に不動産賃料はインフレ時には物価の上昇に応じて上がる傾向があります。

現在デフレ景気で不動産相場は低水準、今が底の状態から将来的に経済がインフレ・トレンドとなった場合、物価が上昇し、預貯金などの貨幣価値が低下（目減り）し、それに伴い賃料相場は上昇すると言われています。

メリット2：節税効果

不動産投資で得た家賃収入は、不動産所得として給与所得等とは別に申告します。

建物の減価償却費やローン金利、固定資産税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から差し引き、赤字部分を損益通算とし、給与所得など、他の所得から差し引き、所得税・住民税の節税をすることが出来ます。

これは、実質支出を伴わない必要経費となり、実際の現金収益と税金計算上の収益はこの減価償却費差額分が手元に残り、資金が多くなるのです。

メリット3：相続対策

相続の際、不動産資産は、現金や株式と違い評価額で決まります。

賃貸中であれば更に土地
・建物ともに2、3割の評価額を下げることができるので、相続対策として有効と言えます。

メリット4：ペイオフ対策になる

2005年よりペイオフが全面解禁となったことで、それまで安全だと思われていた預金は安全であるとは言えなくなってきました。

不動産投資では、株や、債券投資などと違い、自然災害といった特殊要因以外では実物そのものがなくなってしまうとことはないので、比較的安全な資産だと言えるのです。

★デメリット

デメリット1：空室率・家賃滞納者

幾ら魅力的な部屋でも常に１００%部屋が稼動するとは限りません。

また、部屋が埋まっていてもその住民が家賃を滞納すれば、回収するまでは実質空室と同じ状態になってしまいます。

こういった場合、予定していた利回りが悪くなってしまうというデメリットがあります。

・家賃設定に問題は無いか？入居者審査などを厳密に。

デメリット2：金利の上昇・不動産の下落

借り入れ時、固定金利ではなく変動金利を選択した場合、金利水準とともに変動します。

低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。不動産価格が下落した場合は、取得した不動産を売却した場合に損をする、つまりキャピタルロスを生じる恐れがあります。

・借り入れの際は、ボーナス返済を入れないで、月々の返済のみの計画を

デメリット3：部屋のトレンド変化

部屋の広さにもトレンドがあります。

例えば１０年前だとワンルームは２２㎡が主流でしたが、現在は同じ賃料で２８㎡～が主流となっています。

これらの条件次第では入居者確保のために賃料を下げる、敷金礼金を下げるなど対策をする必要が出てくるかもしれません。

・ワンルームの場合超都心なら１８㎡～でもＯＫだが、やはり２５㎡～を狙いたい所。

デメリット4：家賃相場の変化

家賃相場は国の景気だけではなく様々な要因によって常に変動しています。

例えば物件の周りの住環境の治安の変化、駅前再開発、公共施設の移転などによっても相場は変化します。地域情報は常にチェックし、悪い影響が考えられそうなら早めにリスク対策をしましょう。

・地域情報は常にチェック。

地元商店街のホームページでも活気がある街かがわかる。

デメリット5：建物の老朽化と修繕

月日が経つにつれ、建物の内部も外部も否応無く老朽化が進みます。

常に最良の状態を維持していくため「長期修繕計画」を十分検討しておく必要があります。

中古物件の場合、気をつけたいのが昭和５６年以降の新耐震基準で建てられているかどうか。

これは阪神淡路大震災後の現行の耐震基準でもある。

特にそれ以前に建てられたものは、耐震面のチェック、補強が施されているかチェックをしましょう。

・築年数と合わせて、耐震強度もチェックしましょう。

ここで述べた不動産投資を行う場合のメリットとデメリットを理解し、その対処法も充分検討するようにしましょう

不動産投資のリスクを少しでも軽減し、メリットを最大限享受するためには、いかに「良い物件」を選ぶかがポイントになります

では次に、投資に向いている良い物件を選ぶためのポイントを見て行きましょう

実は簡単？初めての不動産投資3(全5回)

【どうやって部屋を買うお金を作るか】

もっともオーソドックスなパターンは、

●銀行からから借りる

です。やはりこれが一番現実的でしょう。

いわゆる住宅ローンと呼ばれるものがそれです。

サラリーマンの場合、一般的には年収の４～５倍までの額を貸してもらえると言われているこの住宅ローンは、自宅として使う家を購入する場合のみ適用されるもの。

ここでは、この住宅ローンについての説明をしたいと思います（＾・ェ・＾）
住宅ローンは大きくわけで、公的融資と民間融資の２種類。

【公的融資】

国や自治体が行う融資です。

住宅金融公庫が代表的な融資機関で、金利の低い長期間の固定金利型ローンが組めることが特徴です。

現在では公庫が直接融資を行う事が出来なくなりましたが、民間銀行に長期固定金利型ローンを行ってもらい、公庫がこれを保証することで存続しています

【民間融資】
民間の金融機関が提供している住宅ローンです。

都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、生命保険会社、JA（農協）ろうきん（労働金庫）など。

多種多様な住宅ローンが揃っています。民間ローンはとにかく種類が豊富なので、最低三つは内容を比較し、見積もりを出してもらいましょう
次に「固定金利と変動金利」の違いをそれぞれ述べます。

【固定金利】

固定金利は文字通り金利が固定なので、金利上昇によるリスクは避けられるのが特徴。

ローンを組む際、将来の金利上昇は不安なものです。

景気に左右されず、返済額が毎月一定なので、家計管理がしやすいこともメリットです。

金利は年率3～5％としている所が多いようです

【変動金利】

変動金利は、一般的に固定金利より低い金利設定されています。

その分、将来金利上昇した際のリスクがありますが、低金利時や金利が下降傾向にある時では、お得になるという特徴もあります

金利は年率2.5～5％程度。

長期ローンを組むのかそれとも短期か、固定金利か、変動金利か、自分の買いたい物件の価格、予定返済期間なども考慮し、どれが一番良いのか比較しましょう。将来の景気予想なども十分に考慮し慎重に選択する必要があります。

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