家賃担保特約と臨時費用特約
火災保険の話をすると、
家賃担保特約をつけた？
と聞かれることが多くなりました。
三井住友系の商品のウリになっているようです。
今回加入の保険会社では、そのような商品はないため
火災が起きた後の機会損失に対して保証はありません。
他方で、同様の特約に臨時費用特約というものがあります。
支払額の１０％を臨時費用として支払うというものです。
事故により金額は様々ですが、機能としては同様に扱えそうです。
よって、今回は家賃担保特約なし、しかし臨時費用特約付き、
という対応になります。
家賃担保特約をつけた？
と聞かれることが多くなりました。
三井住友系の商品のウリになっているようです。
今回加入の保険会社では、そのような商品はないため
火災が起きた後の機会損失に対して保証はありません。
他方で、同様の特約に臨時費用特約というものがあります。
支払額の１０％を臨時費用として支払うというものです。
事故により金額は様々ですが、機能としては同様に扱えそうです。
よって、今回は家賃担保特約なし、しかし臨時費用特約付き、
という対応になります。
物件近くで火災あり
京都の物件の近くのマンションで火災がありました。
昨年の春にも近くで火事がありました。
マンションの水から赤錆が出るとのこと。
昨年の火災のときも同様の事故がありました。
どうやら鎮火のために水を使うと急激に近くの管から
水が移動するので、赤錆が取れてしまい、
貯水槽に溜まってしまったようです。
これはマズイとのことで、緊急でメンテ会社に連絡 。
ラッキーなことに、年に数回の夜間工事中とのことですぐに向かえますとのこと。
さらに、現場対応してくれる業者の方も、あと10分遅かったらお酒飲んでました、
ということで、夜間に全て復旧してくれました。
スバラシイ、プロのお仕事。感激です。
またなにかあったら宜しくお願いします！
昨年の春にも近くで火事がありました。
マンションの水から赤錆が出るとのこと。
昨年の火災のときも同様の事故がありました。
どうやら鎮火のために水を使うと急激に近くの管から
水が移動するので、赤錆が取れてしまい、
貯水槽に溜まってしまったようです。
これはマズイとのことで、緊急でメンテ会社に連絡 。
ラッキーなことに、年に数回の夜間工事中とのことですぐに向かえますとのこと。
さらに、現場対応してくれる業者の方も、あと10分遅かったらお酒飲んでました、
ということで、夜間に全て復旧してくれました。
スバラシイ、プロのお仕事。感激です。
またなにかあったら宜しくお願いします！
敷地内不法投棄の処理に関する保険
物件にかける保険を「火災保険」と呼びますが、
これは誤解を招く原因です。
建物に付随する全てのリスクに対応するということで
物件保険とでも呼べば良いと思います。
さて、損害保険会社の方へ。
敷地内の不法投棄の処理費用に対する保険がありません。
設計して販売していただけませんでしょうか。加入します。
これは誤解を招く原因です。
建物に付随する全てのリスクに対応するということで
物件保険とでも呼べば良いと思います。
さて、損害保険会社の方へ。
敷地内の不法投棄の処理費用に対する保険がありません。
設計して販売していただけませんでしょうか。加入します。
東京より避難の申込
先日、東京より避難してきたのでファミリーの賃貸に住みたい旨
連絡がありました。実家が京都とのことで、近くに賃貸を借りたい、とのことです。
京都では、東京ほどの緊迫感はなく、
余震なし、停電なし、水は安全、放射能も飛んでこない
飛んでくるリスクさえないので、
TVでの報道が少なくなるにつれて
被災地への関心も少なくなっていっているのではないか、
と懸念することもあります。
余談ですが、
皇居からいつ今上天皇陛下が京都にお戻りになるか
という議論も宮内庁できちんと対応していただきたいと思います。
京都人は、心待ちにしている、と言って間違いないでしょう。笑
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被災者の方への空き住戸供給のサイトができたそうです。
「仮住まいの輪」
http://www.karizumai.jp/
４月１０日に説明会があるそうです。
ご興味在る方はぜひ。
3.24 敷引き最高裁判決について
はじめてブログを通じて同じ境遇にある
京都のオーナーさんと出会いました。
先日、京都の物件を実際に見せてもらいながら、
建物の設計や設備、管理の方法や経営について教えていただきました。
とても勉強になりました。ありがとうございます。
特に京都の大家として発信していかなければならない事案があります。
１，敷引き裁判
２，更新料裁判
敷引きについては、先日最高裁から判決がでました。
高裁以下、借主側有利であった判例を一転、貸主優位の判決となりました。
「最高裁、敷引特約認める。ただし、高額すぎる場合は無効の可能性」
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=24706
原文をご覧になりたい方は最高裁のHPより
事件番号 平成21(受)1679
事件名 敷金返還等請求事件
裁判年月日 平成23年03月24日
法廷名 最高裁判所第一小法廷
裁判種別 判決
結果 棄却
判例集等巻・号・頁
原審裁判所名 大阪高等裁判所
原審事件番号 平成20(ネ)3256
原審裁判年月日 平成21年06月19日
判示事項
裁判要旨
１ 居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は，敷引金の額が高額に過ぎるものである場合には，賃料が相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，消費者契約法１０条により無効となる
２ 居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約が消費者契約法１０条により無効ということはできないとされた事例
全文
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110325093237.pdf
いずれにせよ、貸主に有利な判決だ、借主に有利な判決だという議論ではなく、
価格は需給のバランスによりマーケットメカニズムで決まる物だと思いますので、
どのような判決がでようと、空室が増えていく状況の中、借手の優位は変わりません。
また、更新料、敷引きができないとしても、それも事業運営が継続可能か
どうか、という問題ですので、更新料や敷引きがもらえず、企業努力をしても
事業継続できないならば、賃料を上げて対応するしかありません。
借手優位の市場環境の中で、バランスがとれた判決だと思います。
蛇足ですが、敷引きを理解する上で考えてほしいことは、
A：敷金2ヶ月・礼金2ヶ月
B：敷金4ヶ月、敷引き2ヶ月
２つの契約において、支払う額、預かる額が同様だということです。
古い契約であれば、また、新築の契約であれば、敷４・敷引き２という契約はざらにあります。
今年の夏には、更新料裁判の判決が出ます。
２０１１年は、大家にとって大きな判断がくだされる年になりそうです。
京都のオーナーさんと出会いました。
先日、京都の物件を実際に見せてもらいながら、
建物の設計や設備、管理の方法や経営について教えていただきました。
とても勉強になりました。ありがとうございます。
特に京都の大家として発信していかなければならない事案があります。
１，敷引き裁判
２，更新料裁判
敷引きについては、先日最高裁から判決がでました。
高裁以下、借主側有利であった判例を一転、貸主優位の判決となりました。
「最高裁、敷引特約認める。ただし、高額すぎる場合は無効の可能性」
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=24706
原文をご覧になりたい方は最高裁のHPより
事件番号 平成21(受)1679
事件名 敷金返還等請求事件
裁判年月日 平成23年03月24日
法廷名 最高裁判所第一小法廷
裁判種別 判決
結果 棄却
判例集等巻・号・頁
原審裁判所名 大阪高等裁判所
原審事件番号 平成20(ネ)3256
原審裁判年月日 平成21年06月19日
判示事項
裁判要旨
１ 居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は，敷引金の額が高額に過ぎるものである場合には，賃料が相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，消費者契約法１０条により無効となる
２ 居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約が消費者契約法１０条により無効ということはできないとされた事例
全文
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110325093237.pdf
いずれにせよ、貸主に有利な判決だ、借主に有利な判決だという議論ではなく、
価格は需給のバランスによりマーケットメカニズムで決まる物だと思いますので、
どのような判決がでようと、空室が増えていく状況の中、借手の優位は変わりません。
また、更新料、敷引きができないとしても、それも事業運営が継続可能か
どうか、という問題ですので、更新料や敷引きがもらえず、企業努力をしても
事業継続できないならば、賃料を上げて対応するしかありません。
借手優位の市場環境の中で、バランスがとれた判決だと思います。
蛇足ですが、敷引きを理解する上で考えてほしいことは、
A：敷金2ヶ月・礼金2ヶ月
B：敷金4ヶ月、敷引き2ヶ月
２つの契約において、支払う額、預かる額が同様だということです。
古い契約であれば、また、新築の契約であれば、敷４・敷引き２という契約はざらにあります。
今年の夏には、更新料裁判の判決が出ます。
２０１１年は、大家にとって大きな判断がくだされる年になりそうです。
火災保険とリスクマネジメント３
物件の火災保険のお話その３です。
３０年で加入したほうが、割引があって安い。
しかし、一括で契約するとなると３０年分の火災保険料は額が大きい。
１０年、２０年、３０年？の３タイプの提案があったため、
どれが加入期間として適切なのだろうか、
ということを比較検討しました。
結論からいうと、１０年に加入が適切と判斷しました。
そおらく、規模が小さければ事務手続きが面倒でなければ１年毎で問題ないです。
その理由は、
１，手元流動性資金がなくなること
２，割引額と割引額の程度が小さい
※火災保険は、会計上は単年度の支払い額が経費計上されます
上記を天秤ではかることになります。
例えばですが、３０年で６００万円、１０年で２３０万円の場合、
１１年目～３０年目までの３７０万円を１年目に支払うことになります。
そして、年間にして火災保険の支払の金額が３万円程度違うと、
手元流動性を３７０万円失い、毎年３万円の割引りを受けるということです。
ざっくりと言えば、
３７０万円を保険会社に預け、彼らは０．８％の運用で
１１年目以降に戻ってくるということです。
それが高いか、安いか、それぞれの判斷となるかと思います。
昨日、不動産起業塾１８期が始まりました。
今期もいろいろな方が参加されていて、とても刺激的でした。
ご参加されたい方は下記から。
http://kigyojyuku.jp/
３０年で加入したほうが、割引があって安い。
しかし、一括で契約するとなると３０年分の火災保険料は額が大きい。
１０年、２０年、３０年？の３タイプの提案があったため、
どれが加入期間として適切なのだろうか、
ということを比較検討しました。
結論からいうと、１０年に加入が適切と判斷しました。
そおらく、規模が小さければ事務手続きが面倒でなければ１年毎で問題ないです。
その理由は、
１，手元流動性資金がなくなること
２，割引額と割引額の程度が小さい
※火災保険は、会計上は単年度の支払い額が経費計上されます
上記を天秤ではかることになります。
例えばですが、３０年で６００万円、１０年で２３０万円の場合、
１１年目～３０年目までの３７０万円を１年目に支払うことになります。
そして、年間にして火災保険の支払の金額が３万円程度違うと、
手元流動性を３７０万円失い、毎年３万円の割引りを受けるということです。
ざっくりと言えば、
３７０万円を保険会社に預け、彼らは０．８％の運用で
１１年目以降に戻ってくるということです。
それが高いか、安いか、それぞれの判斷となるかと思います。
昨日、不動産起業塾１８期が始まりました。
今期もいろいろな方が参加されていて、とても刺激的でした。
ご参加されたい方は下記から。
http://kigyojyuku.jp/
火災保険とリスクマネジメント２
３末で物件の火災保険を切り替えます。
JA共済から東京海上へ変更したものと、
東京海上をさらに新しい商品（付属設備、機械的事故対応）へ変更し、
さらにすべてに施設賠償保険と水漏特約を付けました。
水災については、ハザードマップでは水色でリスクありとのことでしたが、
なだらかな傾斜が京都市北部はあり、水が４５センチ以上たまることは
どの物件もないだろうということで、水災のカバーを外しました。
一括見積もりをした時の数字だと、いろいろな補償内容でも１２０万～２２０万円と
１００万円近く差がありました。また同様の補償内容でも差額は数十万円単位でありました。
一体、何が原因なのか、知りたいです。
いずれにせよ、きちんとリスクを保険でカバーできる仕組みがより強力になりました。
運用の部分で間違いがないように、１年間は様子をみて保険会社の対応などを確認したいと思います。
JA共済から東京海上へ変更したものと、
東京海上をさらに新しい商品（付属設備、機械的事故対応）へ変更し、
さらにすべてに施設賠償保険と水漏特約を付けました。
水災については、ハザードマップでは水色でリスクありとのことでしたが、
なだらかな傾斜が京都市北部はあり、水が４５センチ以上たまることは
どの物件もないだろうということで、水災のカバーを外しました。
一括見積もりをした時の数字だと、いろいろな補償内容でも１２０万～２２０万円と
１００万円近く差がありました。また同様の補償内容でも差額は数十万円単位でありました。
一体、何が原因なのか、知りたいです。
いずれにせよ、きちんとリスクを保険でカバーできる仕組みがより強力になりました。
運用の部分で間違いがないように、１年間は様子をみて保険会社の対応などを確認したいと思います。
火災保険とリスクマネジメント
物件の火災保険の見直しをしています。
株式会社リスクマネジメントの小沢さんという方にご相談しています。
http://ameblo.jp/risk-m/
不動産週末塾という不動産の勉強会でセミナーを受講して、
火災保険について教えていただきました。
火災保険は実は、各社詳細の部分で様々な違いがあり、
また、新しい商品も３年ぐらいで出てきます。
なので、自分で勉強して対応しようとするとお手上げ状態になると思います。
なら、一括査定で安いところにしてしまおう、との判斷も間違っています。
例えば、京都の防災マップ、ネットですぐ確認できるんですね。
京都市消防局
URL：http://www.city.kyoto.lg.jp/shobo/page/0000086399.html
京都市防災マップ水災害編（左京区版）
PDF：http://bit.ly/hF94Do
京都市防災マップ地震編（左京区版）
PDF：http://bit.ly/efUi60
小沢さんの会社は、オーナー側の立場でしっかりと的確なアドバイスをいただけるので
もし火災保険の見直しを検討されている方、また火災保険なんて見直しの検討したことない
なんて方はぜひ、ご相談されてみたほうが良いと思います。
豊富な不動産賃貸に関しての経験、
各社幅広い保険と新しい商品についての知識、
オーナー側に立った的確なアドバイス、
納得出来るまで分かりやすい説明、
親身に相談にのっていただけます。
どれをとっても超一流です。
↓
㈱リスクマネジメント損害保険支援センター
【フリーダイヤル】 0120-222-603
http://ameblo.jp/risk-m/
株式会社リスクマネジメントの小沢さんという方にご相談しています。
http://ameblo.jp/risk-m/
不動産週末塾という不動産の勉強会でセミナーを受講して、
火災保険について教えていただきました。
火災保険は実は、各社詳細の部分で様々な違いがあり、
また、新しい商品も３年ぐらいで出てきます。
なので、自分で勉強して対応しようとするとお手上げ状態になると思います。
なら、一括査定で安いところにしてしまおう、との判斷も間違っています。
例えば、京都の防災マップ、ネットですぐ確認できるんですね。
京都市消防局
URL：http://www.city.kyoto.lg.jp/shobo/page/0000086399.html
京都市防災マップ水災害編（左京区版）
PDF：http://bit.ly/hF94Do
京都市防災マップ地震編（左京区版）
PDF：http://bit.ly/efUi60
小沢さんの会社は、オーナー側の立場でしっかりと的確なアドバイスをいただけるので
もし火災保険の見直しを検討されている方、また火災保険なんて見直しの検討したことない
なんて方はぜひ、ご相談されてみたほうが良いと思います。
豊富な不動産賃貸に関しての経験、
各社幅広い保険と新しい商品についての知識、
オーナー側に立った的確なアドバイス、
納得出来るまで分かりやすい説明、
親身に相談にのっていただけます。
どれをとっても超一流です。
↓
㈱リスクマネジメント損害保険支援センター
【フリーダイヤル】 0120-222-603
http://ameblo.jp/risk-m/
空き住戸の被災者受け入れへ
不動産、大家の様々なコミュニティやMLで、空き家を被災者の方への
住まいとして提供しようという運動の声を聞きます。
情報の流れはそれぞれの業界団体、コミュニティから国交省へ情報が
集約されるのだと思いますが、私も所属のコミュニティから空き住戸を提供します。
（社）全国賃貸住宅経営者協会（全住協）が実施している
「もしもの時の安心住宅」災害支援ネットワークの連絡が最も早かったのでまず、
その後、随時登録を他にも広げていきたいと思います。
場所は京都市左京区、2K1戸と3LDKが2つ、計3部屋です。
周辺も空室物件がたくさんあります。
大家が声がけしあって、情報を提供できればと思います。
阪神大震災の時に、神戸から仮設住宅に引っ越してきた野球部の同級生を思い出します。
------------------------------------------
■住宅情報提供用用紙ダウンロードはこちら
↓ ↓
http://www.ooyakentei.com/zenjyu_form.xls
■情報送付先
一般財団法人日本不動産コミュニティー
事務局 jimuk@ooyakentei.com
ＴＥＬ 03-6202-2840
住まいとして提供しようという運動の声を聞きます。
情報の流れはそれぞれの業界団体、コミュニティから国交省へ情報が
集約されるのだと思いますが、私も所属のコミュニティから空き住戸を提供します。
（社）全国賃貸住宅経営者協会（全住協）が実施している
「もしもの時の安心住宅」災害支援ネットワークの連絡が最も早かったのでまず、
その後、随時登録を他にも広げていきたいと思います。
場所は京都市左京区、2K1戸と3LDKが2つ、計3部屋です。
周辺も空室物件がたくさんあります。
大家が声がけしあって、情報を提供できればと思います。
阪神大震災の時に、神戸から仮設住宅に引っ越してきた野球部の同級生を思い出します。
------------------------------------------
■住宅情報提供用用紙ダウンロードはこちら
↓ ↓
http://www.ooyakentei.com/zenjyu_form.xls
■情報送付先
一般財団法人日本不動産コミュニティー
事務局 jimuk@ooyakentei.com
ＴＥＬ 03-6202-2840
東日本巨大地震
東北関東大震災の余震がまだ続きます。
被災された方に、お見舞い申し上げるとともに、
いまできることをできる限りやっていきたいと思います。
昨晩は、東海地震との関連が否定されていますが、静岡で震度６強の地震。
福島第一原子力発電所の放射能汚染の件、天災が続き不安な日々です。
東京では混乱がなく過ごせ、各方面で支援の声があがったりしている状況で、
何か手伝えることをしたい気持ちで一杯です。
いずれ東京、または京都で直下型の大震災が起きるともしれません。
この教訓をまた次に活かしていくために、忘れないために整理したと思います。
被災された方に、お見舞い申し上げるとともに、
いまできることをできる限りやっていきたいと思います。
昨晩は、東海地震との関連が否定されていますが、静岡で震度６強の地震。
福島第一原子力発電所の放射能汚染の件、天災が続き不安な日々です。
東京では混乱がなく過ごせ、各方面で支援の声があがったりしている状況で、
何か手伝えることをしたい気持ちで一杯です。
いずれ東京、または京都で直下型の大震災が起きるともしれません。
この教訓をまた次に活かしていくために、忘れないために整理したと思います。