いよいよ上場インフラファンドが見えてきた！

不動産ファンド業界で新規商品の話題です(＝⌒▽⌒＝)日経ニュースからざんす！！

不動産ファンド運営のいちごグループホールディングスは2014年度をメドに太陽光発電施設に投資するファンドを上場させる見通しです

当初の資産規模は70億～80億円程度を見込んでいます

来年度中にも東京証券取引所が開設する見通しの『インフラファンド市場』の第１号を目指すとのこと！

インフラファンド市場とは

日本取引所グループが2014～15年度にインフラファンド専門の上場市場を創設する。価格形成の透明性や流動性の高い上場市場を通じて、空港、大規模太陽光発電所（メガソーラー）などのインフラ分野に民間資金を投じやすくするのが狙い。だがインフラファンドは不動産投資信託（REIT）と商品性が重なる面があり、専門市場が必要かどうか議論もあるとのこと。

なるほどPFIについてはアベノミクスの成長戦略でも柱になりましたね

どんな市場規模なのでしょうか

「我が国の不動産インフラは、法人所有不動産約470兆円

、社会資本等約730兆円のストック

つまり極端に言えばこれを民間のインフラ事業に転換させようという試みです

めっちゃ巨大な規模。

現状で言えば、REITが約9兆円、PFIを活用しているのは約4.7兆円に留まっています(￣▽+￣*)まだまだ少ない。

今回のいちごさんの例は、今後3年間で太陽光発電の新規開発に180億円を投じる計画で、このうち一定の稼働実績がある施設をファンドに組み入れるみたい

着工から稼働まで短期間で済む１～２メガワットの小ぶりの案件が中心

施設の保守管理などは外部に委託、太陽光で発電した電力の販売収入を投資家の配当に充てる（物件の賃料を配当に回す不動産投資信託（REIT）と似た仕組みの金融商品となる予定

出口はどうなっちゃうんでしょうか

野村不動産オフィスファンドはアウトかも

野村不動産オフィスファンド（REIT）は昨年の最高値から既に▲40％～▲50％程度下がっていますね

ここは何かと評判がよくないですね

まず分配金が下がり続けています

投資家にとって分配金が命なのに下がっていることを放置している感じですね。

平成20年の10月末に17,000円だったのが今では10,000円の配当になっています

しかしながら運用物件の規模は増えています

昨年公募増資を行って物件の新規取得とローンの返済を行っています

ここが分配金が増えない原因でしょう。

ここはポートフォリオの平均NOIが4.1％～4.2％なので、もともと高く物件を買いすぎていますね

きっとスポンサーの言いなりで物件を放り込まれているのでしょうか＼(*｀∧´)／

あと築年数的にはJ-REITの中で最も古い部類で、築年数としては平均25年ですか・・古い古いヾ(▼ﾍ▼；)

なんてたって新宿野村ビルがあるからね（超高層の）・・ここの竣工年は1978年ですので築36年ですね

稼働率はよくないみたい。

あと10年運用するとして築40年～50年の物件をどうするのでしょうか

オフィスの賃料が上昇しているとは言え中古オフィスはまだまだ低迷中です(｡＞0＜｡)ここがつらい。

ここはJ-REITの中でも置いておかれる可能性は大かもしれませんね

スポンサー力だけではどうにもなりません・・。

米国発、寒波と大雪で個人消費失速が鮮明に

東京も2週連続の大雪で子ども達は大喜びだが経済的には大きな痛手になると思われます

せっかくのバレンタインデー商戦ですが、この大雪でギフトも夜の飲食も交通もさっぱり

そりゃあれだけ街から人が消えたわけで・・。

これはなにも日本だけではない・・記録的な寒波の影響を踏まえて米民間エコノミストが足元の米経済成長率見通しを相次ぎ下方修正し始めたのだ

同じくバレンタインデー、雪でぬかるむニューヨーク・マンハッタンの5番街ヾ(＠°▽°＠)ﾉ「バレンタイン・セール」の看板を掲げる衣料品大手ギャップの店内は週末なのに客はまばら・・「この寒さだからね」と店員は肩をすくめる。

寒波と大雪は米景気回復をけん引する個人消費に影を落とし始めたのではないか

13日発表の1月の小売売上高（季節調整済み）は前月比0.4％の減少（昨年12月分も0.2％増から0.1％減に下方修正された）

これを受け米民間エコノミストは速報値で前期比年率3.2％だった昨年10～12月期の米実質国内総生産（ＧＤＰ）成長率が改定値では2％台前半になると予想を一斉に見直しをしました(｡＞0＜｡)

14日発表の1月の米鉱工業生産指数も前月比0.3％低下

多くの指標で寒波と大雪の影響が確認できるようになってきたました。

新興国リスクや中国リスク、そして米国経済の失速が現実的なものになってきています（ ´(ェ)｀）

住宅や自動車の購入などは、いったん見送ってもいずれ需要は出てくるが、一方、外食や旅行の中止、暖房費の負担増を賄う節約などは需要の減少に直接効いてくるものだ

いまのところ、将来取り戻せる需要が多いとみているが油断はできない

寒い冬が終われば人々が財布のひもを緩め、企業が生産や採用を増やす好循環が期待できるのか、注目の春が待ち遠しい

不動産投資でインカムゲインを楽しむことも

羽生がやりましたね

ソチオリンピックのフィギュアスケート男子フリースタイルで見事な金メダルです。

これで今後のオリンピックの各競技に弾みがつくといいですね

羽生は仙台出身なので仙台の皆さんは昨年の楽天日本一に続いての嬉しい朗報で、私の仙台のクライアントさんも昨日は「羽生の金メダルが楽しみだ」と話していました

羽生は荒川静香とは、同じアイスリンク仙台（フィギュアスケート教室）で育ち、東北高、早稲田大でも先輩・後輩の間柄です

（但し早稲田はイーラーニングなので、あまり話題にはならないですね）

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さて一棟物件で買付書を入れていましたが返事が来ました

売主さんからは直ぐにはOKが出なかったが可能性はありそうだということ。

この物件はたぶん少し価格を上げると買える気がします

もう一度きっちり収支を見直して考えようと思います

中古アパートは賃料の減価が著しいので、どこまでの賃料減額で耐えられるかがポイントです。

今の賃料であれば自己資金に対する利回り（レバレッジ）は充分で楽しみな案件です

株式や投資信託はやっと少し戻してきたと言え不安定な状態が続いていますね

上がると短期筋のヘッジファンドがかぶせてくるという悪循環の繰り返しです。

不動産投資でじっくりインカムゲインを楽しむことも大切だと思っています

このブログでも大よその賃料動向やマーケットの状況をオーバービューとして掲示しました

物件を検討する場合、どうしてもマクロな見方も検討しなければならないのでイメージ的に把握できればと思います

お役に立てればと思いますo(〃＾▽＾〃)o

人間関係は程よい距離感で細く長くが大切

人付き合いは「細く長く」と言いますが、これは確かに理に適っていると思い時があります(*￣Oﾉ￣*)

仕事上においても取引がうまくいって、人間関係がめっちゃ濃くなって、仲良くなって、なんでも話せるようになって・・・しかし、いつの間にか関係がうまく行かなくなって・・

つまり、これは「太く短く」といったパターン(￣▽+￣*)言い換えれば、太いと短くなるんだと思います。

これは自分でも他の人の例を見ていてもだいたいこのパターンを繰り返すことが多いですね

パッと盛り上がった人間関係は長続きはしないです

これは、人間関係が太くなるということは当然「良い面」が沢山見えますが、その中に必ず少しは「悪い面」も見えてきます(*^▽^*)

お互いの中に、何かちょっとしたほころびがあると一気にこの「悪い面」が存在感を増してきますね

これってなんでしょうね。

自分でもここ数年めっちゃ仲良かったのに・・関係が悪化しちゃった・・という人がいて、自分の言動も何か悪かったのではないかと反省している日々です

人間関係もバランスが大切だと痛感します

ほどよい距離感を保ちつつ関係を維持することが重要なのだと改めて感じています

恐らく、人間関係があまりにも接近しすぎるとお互いにわがままになって、いつしか（仲がいいはずなのに何で分かってくれないんだ・・）と更にわがままになるのでしょう(￣▽+￣*)

これが「悪い面」となって、うざったい存在になるのでしょう

人間関係は細く長く、ほどよい距離感でうまくやっていきましょう

オフィス空室率は減少して中古住宅は値上がり中

オフィスビルの空室率が減少⇒景気拡大基調が鮮明になっています

更に中古マンションも値上がりが確固たるものになっています

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ビルディング企画は2014年1月度の東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビル市況結果を発表しました(＝⌒▽⌒＝)

東京主要5区のビル（基準階床面積100坪以上）の平均空室率は7.23％（前月比0.22ポイント減）と6ヵ月連続の改善となりました

最も空室率が改善したのは新宿区の8.11％（同1.00ポイント減）で大型成約や大規模空室の募集停止などにより大幅な改善となり11年9月以来の8％台となりました

推定成約賃料は1万6,432円（同62円増）と10ヵ月連続で上昇

新築ビルの平均空室率は15.57％（同1.74％増）推定成約賃料は2万9,077円（同673円減）

3棟の新築ビルが竣工し、一部に空室を残したことにより空室率は上昇となりました。

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東日本不動産流通機構は東日本レインズにおける1月の市場動向を発表しました

首都圏中古マンションの成約件数は2,688件（前年同月比6.8％増）と17ヵ月連続の増加

都県別では、東京都1,315件（同6.4％増）、埼玉県322件（同1.6％増）、千葉県355件（同20.7％増）、神奈川県696件（同3.9％増）と1都3県すべてで増加

1平方メートル当たりの成約単価は41万5,300円（同4.5％上昇）o(^-^)o6ヵ月連続の40万円台。

中古戸建の成約件数は887件（同2.4％増）

2ヵ月連続の増加。

不動産環境は改善の一途ですね

【今日のおススメ】ストレス解消法は書き出すこと

寒い日が続いていますが気が付いてみると2月も中旬ですもうすぐ卒業シーズンが始まり、あっと言う間に梅と桜の季節です。

学生さんのツイッターを見ていると中高生の3年生は既に卒業モードで「もう制服が着れなくなって寂しい・・」など、ちょっとほろ苦いつぶやきが多くなってきました

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さて、今日のおススメは「ストレス」発散の方法です

私のストレス発散方法は「ストレスを書き出すこと」なのです

正しく言うと、自分がストレスの原因だと思っていることを書き出すのです。

書き出すのは紙でもパソコンやタブレットのテキストでもいいでしょう

自分の場合は日記としてパソコンのテキストで買いています。

ストレスは溜めるからイライラしたり爆発したりするのです

原因は心の葛藤なので「心」を状態をどういう形で維持するかなのです。

心の葛藤（ストレスの原因）を書き出すと何故かスッと楽になります

そもそもストレスを心に留めておくだけだと、更にいろいろ複雑に考えてしまって収拾がつかなくなることもあります

書き出すというのは、自分のストレスや悩みや葛藤を一回きちんと定義することだと思います

定義することで「問題はこれだけで、これ以上複雑に考えない」という感じになります（スッキリ！）

とにかく心に思っていることを書き出すというのは有効です

自分の場合はストレスの原因を箇条書きにして、それぞれの項目に簡単に解決策や対応策をコメントします

毎日書き出す訳ではないので、一回で5項目くらいのストレスを書き出しますね

それぞれに解決策や対応策を書いていくと、書き終わった時にスッキリします。

日記にも似ていますが、日記は毎日というプレッシャーがあるので、ストレスが溜まったと思ったときに不定期に行う方がいいかもね

新しい街・新しい時代・新しい東京へGO！

新しい東京都知事が決まりましたね。新都知事には新しい東京を作って頂きたく是非とも頑張ってほしいと思いますね！！

東京は刻一刻と変化しています。新しい建物ができて、新しい街が生まれていますよ。すごいですねヾ(＠°▽°＠)ﾉ。

勿論オリンピックに向けての新しい街づくりというのもありますが、オリンピックに関わらず、そもそも計画されている計画も目白押しです(￣▽+￣*)

10年後、全く違う街になっていると思われる渋谷(｀・ω・´)ゞ

すでに東急東横線地下化は完了(　ﾟ ▽ ﾟ ;)東急グループやJR東日本などが2027年度までに駅跡地や周辺になんと大型複合ビル5棟を建設する予定があります。（今以上に賑やかになるのは間違いがありませんね）

街というのは不思議なもので、1点が変わるとその周辺も刺激されて進化するものですo(^▽^)o渋谷に刺激されて目黒や青山なども少しずつ変化するでしょう。

新東京駅構想というのもあって、都営地下鉄浅草線の押上駅～泉岳寺駅間の約11キロに新たなバイパス地下鉄を建設⇒地下に新東京駅をつくるというもの(*^o^*)

この泉岳寺周辺は、山手線の品川と田町間に新設される新駅と絡んで今後最も変化するエリアとなります(*^o^*)なんてたって山手線の新駅です！！

15ヘクタールほどが大規模都市開発に充てられる計画ですが、実現すると既存の品川港南口の再開発全体の2倍近い広さの新しい町が生まれることになるというからスゴイ(@_@)

同じ港区では虎ノ門～新橋間に建設中の環状二号線プロジェクト（通称マッカサー通り）があります(　ﾟ ▽ ﾟ ;)ここは第二の表参道となる美しい並木道がイメージされています。

またまた同じ港区では浜松町の貿易センタービルの建て替えが決まって、浜松町の再開発も巨大プロジェクトとなります:*:・(￣∀￣)・:*:

都心だけでもこれ以外にも多くの再開発エリアがありますヽ(゜▽、゜)ノ

下町でも東京スカイツリーを中心とした開発や街づくりが控えていて著しく変化していくことでしょうp(^-^)q