三菱地所決算にみるマーケットの死角とは

東京の今日は20年に一度の大雪だそうです昨年から、何年に一度の大雨とか大雪とか・・気象も荒くなってきましたね。

インフルエンザが流行っていますが家族揃って風邪ひとつ引きませんが、これは柚子茶が効果があったのか、R-1ヨーグルトが効いているのか、いずれにしてもありがたいことです

さて不動産業の昨今を占う三菱地所の2013年4～12月期連結決算が発表されました

全体としては営業利益が1078億円と前年同期に比べて23％増えましたo(〃＾▽＾〃)o

しかし、意外なことに主力のビル事業がイマイチだったようです賃料の回復が遅れていると言うのです。

三菱地所だからめっちゃいいビル持ってて賃料回復の恩恵を一番に受けていると思いきやそうではなかったみたいっす

同社から発表されているデータを見ると確かにイマイチの状況が分かります(w＿－；平均賃料坪単価も空室率も回復していない・・・

流石に来期の予想数字は向上しています

結局、不動産投資信託（REIT）向けなどに保有物件の売却益が増えて営業利益が60億円と倍増した格好やんY(＞_＜、)Y

住宅関連は好調みたいっす(*^o^*)ここは予想通りですね。

一般的に、ビルの経営環境は空室率の改善が発表されていますが賃料の上昇までには完全には至ってないことが分かりました

東京都心では新築ビルも次々供給されてきますね

マーケットは、オフィスビルの賃料上昇が実態よりも織り込まれている感じがしますので若干注意ですね

REIT（リート）はやっぱり強かった！！

やっぱりねREIT（リート）が底堅く推移しています。

東証REIT指数の年初からの下落率は5％これは日経平均株価の下落率13％の半分以下なのだ。

利回りが4％弱で預金や他の金融商品などと比べ比較的高いので個人や地方銀行に人気らしいのである(＝⌒▽⌒＝)

ちなみに利回りの上位銘柄を上げると次の通りです！！
グローバル・ワン不動産投資法人 5.57%
ＭＩＤリート投資法人 5.36%
インヴィンシブル投資法人 5.26%
ケネディクス・レジデンシャル投資法人 5.24%
ＳＩＡ不動産投資法人 5.02%

一般的に投資用の区分所有マンションは経費率が40％とみると、ネット利回り約5％を確保しようと思えばいわゆる表面利回りで約8％程度の物件を買うのと同じとなりますね( ´艸｀)

投資用区分マンション⇔REIT、同じようなネット利回りであればREITの方が安全で手軽かもです

今一度REITを見直してみたいですね

特徴的に人気なのは、宿泊割引の株主優待が個人に人気の星野リゾート・リート投資法人は年初からは8％上昇しています

米国や新興国の景気不安から長期金利が低下したことも利回り差拡大につながっていて、市場では「かなり魅力的な水準」という声もあります

不動産の市況が回復に向かっていてREITの分配金が今後伸びるとみられていることも買い安心感につながっていると見られています

オフィス仲介大手の三鬼商事がまとめた東京都心5区の昨年12月末の空室率は7.34％と6カ月連続で低下オフィスの需給が引き締まり賃料は今年春から夏ごろに底入れするとの見方が広がっています。

今後もREITから目が離せない

2013年の国内不動産取引額は6割増の4兆円に

久しぶりに東京も雪が降りました週末とは一変寒いです。

株式相場も暖かいと思ったら一転真冬に逆戻りですね寒暖を繰り返しながらゆっくり春に向かうといいですね。

さて、国内の不動産取引が活発です

2013年の日本の不動産取引額は前年（2012年）より6割以上増えて4兆円に迫りましたね(≡^∇^≡)（日経新聞のニュースより）

低金利で資金調達をしやすい環境を追い風に、不動産投資信託（REIT）や外資系ファンドが需要の伸びるオフィスや物流施設の取得模様です

「米調査会社リアル・キャピタル・アナリティクスのデータをもとに、ドイツ証券が日本の商業用不動産の取引額を集計」⇒2013年の取引額は前年比64％増の3兆9643億円で6年ぶりの高水準を記録したみたっす

取引が最も活発だったのはオフィス82％増の１兆8808億円。

仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると東京都心5区のオフィスビル空室率は昨年12月時点で7.3％（1年半前のピーク時から2.1ポイント下がった）

都心の優良物件は賃料も回復傾向にあり、利回りの改善を見込んだ投資資金が向かっている(￣▽+￣*)

インターネット通販市場の拡大で需要が高まっている物流施設も80％増の5603億円と伸びが目立ったみたいっす

東京圏の物流施設の利回りはオフィスに比べ１ポイントほど高い「まだ過熱感も乏しく、投資家の関心は高い」

買い手として存在感を高めているのがREITいっぱい買ってるぞ～。

不動産証券化協会によるとREITの2013年の資産取得額は2兆2334億円と前年の2.8倍に膨らみ、過去最高を記録

この他、外資系ファンドや個人投資家など不動産の動きは止まるところを知りませんね

ネットの時代だから不動産業者評価制度が必要

不動産物件の問い合わせへの返信が非常に不安定になっていますねつまり、問い合わせても返信が来ない！！

この状態はこの頃特に顕著になっていますね

大手の不動産サイト（ポータルサイト）から物件の問い合わせをすると、それぞれ個別の不動産業者が対応することになっていると思いますが・・・悪いケースとしては次のパターンが多いようです
①返事が来ない
②返事が来たが全く違う物件資料を送ってくる
③問い合わせた件では返事が来なかったが、しばらく経ってダイレクトメールが届くようになった

不動産は高額な取引だけに、このようなお気軽な対応では困ってしまいますね

一番懸念されるのは、いざ取引しようと思っても、そのお気軽な延長として物件に関して何か不利なことを隠しているんじゃないかとか、虚偽（うそ）のことを伝えているんじゃないかとか思ってしまいます(=｀(∞)´=)

そのくらい緊張感がないお気軽な業界に成り下がっている気がします

そこで、そのような業者を少なくする為に「評価制度」を設置したらどうだろうと思いますね

ヤフーオークションでも出品者や購入者への評価を付けますが、あれはよく考えられた制度だと思います

この場合、取引マナーが良いのか悪いのか一目で分かります(｀・ω・´)当然評価の悪い人との取引は避けるようになります。

ヤフーオークションでは、この制度のおかげで最低限の緊張感がある気がしますo(〃＾▽＾〃)oモラルハザードが保たれています。

高額商品を取り扱う不動産業界でも「業者評価制度（ネット取引編）」があると便利だと思われます

現代の不動産取引の場合、契約までネット（メール）でしか連絡のやり取りがなく、お互いの顔を見たことがないという時代です(*＾ー＾)ノそれまでは信頼もあったものじゃありませんね。

物件に惚れてしまうと無理に買ってしまうのだ

長年仕事で不動産投資を行ってきてひとつのポリシーがあります（偉そうに言えたものではありませんが）

それは物件に惚れてはいけないと言うこと。

端的に言うと、物件が良いか悪いかではなく、数字（収支）が合うかどうかなのです

数字（収支）が合わなかったら買ってはいけないし、値段を下げる交渉をすべきでしょう

人は誰でもいい物件を見つけると「早く買いたい」という衝動に駆られて、言われたままの条件で買ってしまうのです人間の心理とは弱いものなのです。

多くの人は物件に惚れてしまうと都合のいいことばかり言うようになりますね

築浅で、外観も良く、立地も良く・・・この物件に惚れてしまった担当者は「NET5.0%であれば買えるので出口はNET4.5％でいける」と言ってくるとします・・・

「NET4.5％で売れる根拠は？」と聞くと「いい物件だから、それも有り得る・・」全く感情的な答えで、惚れてしまうと盲目になってしまうのですね。

「いい物件」などと言う投資判断はないのです(￣▽+￣*)

投資や事業と言うのはある意味残酷で、赤字か黒字か、収益率などの数字でしか判断しない世界です

事業が成り立たない物件は、どんなに見た目が良くても「ダメな物件」となります

物件に惚れてしまうと「もう他にはこういういい物件はないし、今後も出てこない」と溺愛ぶりを発揮するのですが、そのようなことはないのです

次々と新しい物件情報が入ってくるので知恵を絞ればいいだけです

ヒューマンスキルを意識して向上させよう！！

ヒューマンスキルが実はとっても大事だと痛感していますもしかしたら仕事のスキルよりも大切かも・・。

どんなに仕事ができても人間とのつながり（ヒューマンスキル）が悪いと人から信頼がなくなったり、人から嫌われたり・・・

いい人か悪い人かというよりも、ヒューマンスキルが有るのかどうかで人を見ることが多くなりましたね

ヒューマンスキルとは人間関係を良好に構築できる人、それを維持することができる人、これは上司と部下の関係であったり、同僚であったり、仕事の取引先の人間関係であったり、近所付き合いであったり・・などなど人とキチンと付き合える術を持っている人を言います

今までは『性格』という一言で、漠然とした感覚で片付けられてきた分野でした(｡＞0＜｡)

（例えばこんな出来事がありました）

先日、10歳くらい年上のオジサンと2人で飲みに行きましたそのオジサンは技術畑で仕事では頼りになる人です。

しかし、とてもつまらなくて途中でイライラしてきましたなので、早めに帰りました。

その理由は、当方の考え方や感じ方にいちいち小さく反論するのです会話の90％は何かしら反論されたり追加で知識を披露されてしまいました。

そのオジサンには決して悪気がある訳ではなく、決して悪い人ではなく、お互い嫌っている仲でもないのです(｀・ω・´)もう長い付き合いなので。

このオジサンは、単純に会話の呼吸を知らないだけなのですヒューマンスキルがないだけなのです・・。

技術畑ながらのプライドと年上ながらのプライドが許さないのか、人の言うことを素直に「そうだね・・」と言うことができないのです

せっかくの飲みコミュニケーションなのに楽しく飲むことができない人なのだなと思いました

ヒューマンスキルのある人であれば、少しばかり自分の感情をコントロールして、有意義のある飲みコミュニケーションに仕立てることができるでしょう(≡^∇^≡)

資材高騰と人手不足で不動産/建築業界は大混乱

不動産業界では今大問題が起きている

何と新規の不動産開発ができないのだ>理由は建築費が高騰している為だ(｀・ω・´)

しかし、東京にいると新築工事のラッシュを思わせるようにあちこちで工事が行われている高いクレーンがあちこちで見えますね。

実情は、資材や工事をする人材が不足してあちこちで「工事の竣工時期の見直し（延期）」が余儀なくされている(￣へ ￣ 凸

ゼネコン各社も工事を受けても人手が足らない為、新規の受注を当面中止する会社も後を絶たないのだめっちゃ深刻やねん・・

工事が予定の竣工時期に間に合わないとどうなるか(-。－；)竣工のタイミングに合わせてテナントを募集をしたり、テナントさんが入居を決めているので、それぞれの商売に大きな影響がでるのです。

特にオフィスビルや商業施設はテナントの入居のタイミングが大切なので最悪の場合、損害賠償や入居の取りやめに繋がるケースもあります

これらの資材不足や人手不足は、東日本大震災の復興事業や消費増税を背景にした需要やオリンピックを見据えた動きが重なっているようです

世界的な建築家、安藤忠雄が設計を担当した福岡県みやこ町の伊良原小、中学校の校舎建設工事で、参加業者の相次ぐ辞退などで入札が3度も不成立となっています

これも、結果的に、予定している来年４月の開校に完成が間に合わない恐れが出てきているそうですヽ(;´Д｀)ノ

県営伊良原ダムの建設に伴い移転させる伊良原小、中の校舎は、小中一体型として整備することになっていて、地域のシンボルとし、山間部の振興に向けて人を呼び込める施設にしようと安藤忠雄にデザインを依頼したみたいっす

1回目の入札は昨年9月、10社による指名競争で実施したが、うち9社が辞退→翌10月に行った15社による指名競争入札でも14社が辞退した(￣_￣ i)

こうした状況を受け、町は予定価格を予算を追加（約3500万円)して8億655万円とし、一般競争に変更して3度目の入札を計画→1社の参加申し込みがあったが、この業者も「資材費などを積算した結果、予定価格に収まらない」として辞退を届け出た

このような事例は日本全国で同じような事例が勃発して、合計すると工事中止のマイナスの経済効果は計り知れないほど大きい

株式市場は上昇へのマグマが溜まってきたね

なんと今日から2月ですねはりきって参りましょう(＝⌒▽⌒＝)

1月は各種の税金の4回目（分割払い）の支払い月で支出も増えました飲み代を極力抑えることでなんとか遣り繰りしました。

2月は更に財布の紐を締めていきたいと思いますね

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さて、株式市場は今年に入って荒れ模様が続いていますしっかり下げていますね。

中国やアルゼンチンなど「新興国リスク」が急浮上⇒昨年11月14日以来の15,000円台割れとなりました＼(*｀∧´)／（11月まで15,000円は割れていたんですね！）

昨年の大納会（12月30日）に日経平均株価は16,291円まで到達して07年11月以来の高水準に到達しましたが、１ヶ月ですっかりネガティブなムードとなりました

しかし、昨年の末にあそこまで連日上げ上げだったので、ある意味ここまで下げるのは当然と言えば当然だと思っています

連日、各企業の好決算が伝えられています

この結果、東証1部全上場銘柄の予想平均PER（株価収益率）は1月28日現在で15.84倍となって、昨年4月12日時点に記録したピークの24.30倍に比べて大きくダウンして割安感満載となっています

なんと昨年6月2日の最低値14.02倍が視界に入ってきましたそこからどのくらい上がったかは皆さんご存知だろうと思います。

日経平均225種採用銘柄の予想EPS（一株当たり利益）は29日現在で1,001円と昨年来の最高水準

株式市場は今後必ず上昇タイミングが来ると見ていいだろうと思います

06年以降の長期波動では、米国（S&P500）、ドイツ（DAX指数）、英国（FT100）の先進3カ国マーケットと比べると、日本株（TOPIX）は出遅れ感が著しいという事実はまだ変わらないのです

（富士山情報）今日の富士山は、都区内からは厚い雲に隠れて見えていないです

首都直下地震と不動産投資の関連性を考える

不動産投資を考える上で結構大きな心配事は地震の可能性ですね確かに心配だ。

世界的な不動産投資家の中には「日本は地震被害の可能性が高いのに、日本への不動産投資の意味が分からない・・」という人もいるくらいですいいじゃないか。

大きな被害があった東日本大震災の時もJ-REIT案件やファンド物件の一部に毀損や全損もありました

しかし、同じ東北の物件でも多くは無事でした！無傷だったのです！

あれだけの大きな地震でも日本の建築技術の高さが証明された格好となり、逆に日本への不動産投資が活発になった背景があるのです

地震保険への付保が半強制的なファンドもあるようですが・・このくらいはいいでしょう。

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さて、最新の地震の想定をまとめてみましょう(｀・ω・´)

新想定（中央防災会議）で示されたマグニチュード（Ｍ）７級の首都直下地震は19種類で、直下型がどこかで発生する確率は30年以内に70％と高いのです

つまり、南関東はいつ、どこでも大地震に見舞われる恐れがあります

新想定は関東大震災を起こした大正型関東地震の規模を従来のＭ7.9からＭ8.2に修正し、震源域を内陸に拡大しました(;^_^A

東京湾北部と多摩は既にひずみが解消されたと判断して除外⇒プレート境界の北限に茨城県南部と茨城・埼玉県境地震、伊豆半島の東側に震源が浅い西相模灘地震を追加しました

活断層は局地的に大きな被害が予想されて、立川断層帯と三浦半島断層群は、東日本大震災による地殻変動の影響で地震発生確率が高まった可能性があるとされました

東側の房総半島南東沖はひずみがたまったままの状態

想定される死者は最悪2万3千人で平成16年の前回想定から倍増⇒経済被害は国家予算に匹敵する約95兆円と推計

関東大震災タイプのＭ8級の地震についても死者7万人と初めて想定された首都の防災力向上へ対策強化が急務ですな。

関東エリアへの集中投資が如何にリスクが高いことが明らかです

ゆず茶とR-1ヨーグルトは効能あると思いたい

今日は暖かいですね春のような陽気です

40歳も半ばを過ぎてくると健康に気を使うものですヾ(＠°▽°＠)ﾉ飲み会も健康に関する話題が多くなりまする。

しかし、この冬は風邪一つひきません健康そのものです（食べ物もおいしく食べられますね）

それは、この半年いろいろ試しているものが効を奏していると思われますのです勝手にそう思っていますが・・。

まず『ゆず茶』ビタミンＣの宝庫です。（いつかブログでも書きましたね）

（一説には以下のような効能が・・）

ビタミンCやコラーゲン、鉄分、ミネラルなどがたっぷり入っていて疲労回復や風邪予防はもちろん美肌効果やダイエット効果も期待できます！というのも体の中の余計なものを排出するデトックス効果がありますので寝る前にゆず茶を飲むことで寝ているあいだにダイエットできてしまうということです。飽きっぽい人やめんどくさがりの人でも飲むだけでいいなら長続きするのではないでしょうか。

実は自分にとって一番のメリットは作るのも飲むのもやさしい飲み物ですので長続きするところです

あと『Ｒ-１ヨーグルト』これも続いています。

（一説には以下のような効能が・・）

使われている乳酸菌は“OLL1073R-1”です。この乳酸菌に期待できる効果は免疫力改善です。もっとわかりやすく言えばインフルエンザや風邪にかかりにくくなります。ウイルス細胞をやっつけてくれる、体内のNK細胞（ナチュラルキラー細胞）を活性化させることができるのです。

免疫力改善・・なんと魅力的な言葉なのでしょうか