【不動産投資のコツ】駅徒歩5分のワンルーム探す

築年数が古いワンルームは数百万程度で買えるのでとても手軽です。しかしながら、安い代わりに建物や設備がボロボロになるとテナントも付かないばかりか修繕費用ばかりが発生してきます。

そこで前回は『住環境のアドバンテージの取得』というお話をしました。

建物や設備が古くなっても「駅が近いから」とか「とても日当たりがいいから」とか「とても静かで安心できるから」とか「近くにコンビニがあって便利だから」とか、建物がある限り不変な環境と成り得るものがアドバンテージとなるのです。

多くの不動産のプロは、このアドバンテージを重視します。いやこれを見逃さないと言ったほうがいいでしょうか。

例えば駅からの徒歩の距離ですが、5分でも10分でも徒歩圏です。15分でも20分でも一応徒歩圏です。多くの人が「歩こうと思えば歩ける」のです。しかし、それはその人の主観であって、人に貸したりする場合はあくまでも『貸家という商品』となる訳ですから、15分以上の徒歩圏は商品価値は限りなく無くなります。

徒歩5分の物件を探せ。

徒歩5分は心理学的にとても居心地の良さを感じます。徒歩1分でもいいのですが、駅前というのはとかく物騒なものです。それに駅前の雑音も気になります。5分の徒歩圏というのは約400ｍで、多くの場合静かな住宅街の入り口というエリアが多いのです。

徒歩5分のワンルームマンションは強い

実際に自分も駅徒歩5分のワンルームマンションを持っていますが、テナント募集はストレスがないほどスイスイ決まります。少しばかり内装に手を加えてみようかなと思うのですが、加える前に入居の申し込みが入ってくる次第です。

【不動産投資のコツ】住環境のアドバンテージ確保

一番手軽にできる不動産投資と言えばワンルーム投資。築年が古ければ数百万から購入できる。しかも、利回りも高いことから魅力いっぱいに感じてしまう。しかし、それはリスクが高いことの裏返しです。しっかり戦略を立てて投資することが大切です。

築年が古い物件⇒テナント募集で不利

築古物件の最大の懸念材料はテナントが入らないことです。やはり設備が古い物件は敬遠されてしまうのです。これは仕方がないことです。テナントが入らない時はどうするか、賃料を下げるしかないのです。「賃料を下げてもテナントが入らない」場合、これは深刻です。

何年築までの物件までが許容範囲なのか

少なくとも平成の築年がベターだと思います。購入してから10年以上持つのであれば「10年後は築何年になるか」を考えることも重要です。築30年以上の物件はボロボロで、なかなか売れないので売却時での利益は諦めることも必要です。

何年経っても変わらないアドバンテージを確保する

建物や設備が古くなるのは仕方ないことです。分譲マンションであれば管理組合で大規模修繕などを行って劣化するのを少しでも防ぐしかないでしょう。

しかし、建物や設備が古くなっても力強い味方になってくれるのは「住環境」です。例えば、駅からの距離、部屋からの眺望、物件の立地、採光がいい、コンビニや商店街などの利便性など。これらは建物の築年数に関係なくいつまでも変わらないメリットです。

これらの魅力が多ければ多いほどテナント募集には有利と言えます。又、築年が古くても投資の対象となるでしょう。住環境面において「この物件のここが好き！」があればアドバンテージになります。

【日経平均株価】18,000円を目指す展開に移行

日経平均が先週15,157円をつけて「バブルだ！」と叫んだ人は多い。確かに上昇スピードが早すぎる感はあるが、本当に根拠なき熱狂なのだろうか。私のこのブログでも先日「まだまだスタートに立ったばかり」と書いた。

日本経済は次のステージに移行している可能性がある。

これまでの「弱気日本」から見れば今のマーケットは説明できない。しかし、もう弱気日本ではないとしたらどうだろう。いやその可能性が高いと見ている。

三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産の不動産デベロッパー各社はマンション分譲を拡大すると発表した。特に三井不動産と三菱地所は前年比30％以上の増加を目指す。①消費税の増税前の駆け込み、②長期金利上昇前の駆け込み、③不動産価格上昇前の駆け込み、など消費者側のニーズの裏付けもある。

日経平均採用銘柄のPERは4月下旬で23倍であったが、今では各社の業績拡大にのって16倍付近まで低下した。この水準であれば今の株価は「バブル」ではない。むしろ割安感が漂う。今後も強烈な買いが入ることは間違いがない。

「少しお客さんが増えている」都内のタクシーの運転者さんの話。

「金融相場」から業績を伴った「業績相場」に移行する様相もあるが、日銀の金融緩和はこれからが本番なのだ。金融と業績がコラボレーションとなって強烈な相場を形成する可能性もある。

日本人が10人いたら、今の相場について行けている人は2人～3人程度。すでに利益確定して高値圏を警戒して一旦止めている人も多い。それか全くアベノミクスを信じていなくて最初から何もやっていない人。

ズバリもう一段マーケットは上昇する。

【米国ハイイールド債】米国景気回復で評価高い

5月になって米国ハイ・イールド債の投信に対して追加投資を行いました。

ハイ・イールド債の特徴は高利回りです。株価上昇トレンドにあって利回り志向はどうかなと思うのですが、利回りは投資の基本です。国内の株やREITは急速に上がってしまい高値圏になってしまいました。今後の展開はちょっと分からなくなりました。

そこでやっぱり高利回り志向に立ち戻る。

ハイイールド債ファンドの分配金利回りは4月末時点で平均して10.02％と高く人気が高い。過去3年間のトータルリターン（年率）は12.28％と、海外債券へ投資するカテゴリーとしても高いパフォーマンスをあげている。

高利回りだけではない。

過去3年間でハイイールド債券ファンドが高いリターンをあげた要因としては、外国為替市場で円安となったことに加えて、米国のハイイールド債市場が大きく上昇したことがある。ハイイールド債指数が上昇した背景には、米国の企業業績の改善によって、ハイイールド債の発行体（企業）の信用力が向上したことが影響していると見ている。

「米雇用統計が市場予想より強い結果となるなど、米国では良好な経済指標の発表が相次いでいる。そのため、米景気がこのまま順調に回復して企業業績が一段と改善すれば、さらに上昇する可能性もあるだろう。」

ハイイールド債は株式ほどリスクが高くなく、過去10年では株式を上回るリターンをあげている。ハイイールド債は米国の景気回復に期待を抱きつつも、株式はリスクが高いと感じる投資家の選択肢となるだろう。

【中古住宅が活況】首都圏はなんと全都県で2桁増

中古マンションの売買が活発だ。

東日本レインズによると4月の中古マンションの動向を発表。

同月の中古マンション成約件数は3,119件（前年同月比18.7％増）と、なんと2桁増。しかも3ヵ月連続となった。又、これで8ヵ月連続で前年同月を上回った。都県別では、東京都が1,472件（同19.5％増）、埼玉県が443件（同23.4％増）、千葉県が428件（同21.9％増）、神奈川県が776件（同13.1％増）と、全都県で2桁増となった。

成約単価も、1平方メートル当たり39万3,600円（同2.5％上昇）と、2ヵ月連続の上昇。ただし、前月比では0.9％下落した。平均価格は2,556万円（同1.4％上昇）。新規登録件数は、1万3,705件（同12.2％減）と5ヵ月連続の前年割れ、3ヵ月連続の2桁減。在庫件数は、3万9,850件（同11.9％減）と3ヵ月連続の前年割れとなり、2年ぶりに4万戸を下回った。

「成約単価はまだ上昇はないが、（不動産価格の）先高感から少し上げてくると思う」（不動産仲介会社）

売却物件が少なくなっているということは明らかに売り控え。つまり今売るよりは、1年や数年後に売る方が高く売れると思っているからだ。不動産価格の上昇を予感しているのだ。

「買いが好調なだけにマーケットの下支えになっている。」

一方、中古戸建住宅の成約件数は1,071件（同17.8％増）と、4ヵ月連続の前年比でプラスに。成約平均価格は3,001万円（同0.0％上昇）と3,000万円台を回復した。

【青春ラジオ】中島みゆきオールナイトニッポン

一体何年振りなんでしょうか。深夜ラジオをつけてみると『中島みゆきのオールナイト・ニッポン』。懐かしい声としゃべり方に思わず感動しちゃいました。たしか自分が小学生から中学生にかけて聞いていたのでもう30年以上昔のこと！？。

きっと自分と同じ40歳代の人が懐かしく聞いているんだなと思います。青春時代が蘇ってきます。

ニッポン放送のホームページによると「月イチ」ということなので毎月一回やるみたいです。

そういえばラジオはよく聞いています。パソコンの作業をするときなどは、机の脇においてあるラジオの電源をオンにしています。やっぱりトークや音楽が楽しい。音楽は新しいものから古いものまで様々なものを聞くとこができるのはラジオならではです。

今のアイドルや芸能人がパーソナリティをやっているラジオ番組もたまに耳にします。テレビだけでは分からない内面の一面が見れてとても親近感が湧きます。ある意味、芸能界に詳しくなって会社の若手社員からも「若いですね！」と言われるときもあります。

ラジオは脳の為にもいいと言われています。楽しくて笑うと脳の活性化につながると言われています。また、その人にとっての懐かしい音楽は脳の状態の安定化につながると言われています。これは認知症の予防にもいいと言われています。

【日本の夢実現】北海道新幹線開通はもうすぐ

北海道新幹線の開通に伴って『奥津軽』が脚光を浴びている。3年後の平成28年に北海道新幹線の新青森と新函館間が開通する。この新幹線開通は日本列島の九州から北海道まで新幹線が直接結ぶという歴史的瞬間となる。

青森県と言えば「ねぶた祭り」だが、青森市のねぶたと弘前市のねぶたと並んで人気上昇中なのは「五所川原市の立佞武多」で、期間中の人では既に百万人を超えている。五所川原市の立佞武多は他のねぶたと違って高さがあり人気はますます上がりそうだ。

石川さゆりさんの世紀の大ヒット作「津軽海峡・冬景色」。その歌詞でも有名な龍飛岬。昔では北のはずれの田舎の景色というイメージもあったが、北海道新幹線の開通と共に一大観光地として見込まれている。まさに新幹線の通り道となる。

奥津軽は食べ物も美味しいのでグルメとしても最注目されることだろう。

国土交通省は「平成30年度から青函トンネルでの北海道新幹線を1日1往復だけ地上同等の時速200キロ超で、走行させることを決めた。」とした。最高速の260キロまで出せると、青函トンネル区間で20分弱短縮でき、東京～新函館間が3時間45分と4時間を切れるという。

昭和42年7月に国鉄が全国新幹線網構想を発表。全国新幹線鉄道整備法第4条に基づく建設を開始すべき新幹線鉄道の路線を定める基本計画により、昭和47年に北海道新幹線として青森市 - 札幌市間が指定されて以来の壮大な夢がもうすぐ現実となる。

【株価急上昇】アベノミクスに踊る人、踊らない人

日経平均が5年4ヶ月ぶりに14,600円まで回復。超ハイ速で上昇トレンドを駆け上っています。いろいろな人と話していると、今や今後のマーケットに対する見方が、ポジティブ派とネガティブ派に真っ二つに分かれています。

「いつまでも上がり続けることはない」ネガティブ派の代表的な考え方ですが、これはその通りであり、極めて当たり前のことです。半年前にマーケットが立ち上がったばかりの時は、そこそこ儲かっても他人に口外する人は少なかったように思います。

しかし、半年間持続して上昇してくると、さすがに儲かり続けていることを口外する人も多くなりました。至る所で「（おこずかい程度に）儲かった」などと話している様を見聞きします。その脇では「なんだ・・みんな密かに株やってたのか・・」などと相場を指を咥えて見ている人がいます。

ここまでの勝ち組は今のアベノミクスが始まってからリスクを取っている人ではなく、その前、つまりかなり前から投資を行っている人です。「やっと今迄の損を取り戻した」こう語る人は多く見ます。つまり、アベノミクスで儲けたのではなく、ようやくトントンになった程度なのです。

「やっとスタート地点だ」

これまでの日本株は全面高。しかし、これからは銘柄の選別が始まります。（いやもう始まっています。）実際、下がり始めている分野もあります。いつのまにやらREITも下がっています。当然ですが、しっかり銘柄を吟味してから投資することが必要です。

「アベノミクスに踊らない世代」

失われた20年間でモノやカネに対する欲望を封印して「心の豊かさ」を追及してきた20代、30代の世代。自分の老後や雇用に対する不安の為に貯蓄中心で、少額で生活することに慣れてきた世代だ。その世代の多くは今のアベノミクスは信じていない。（いや政治そのものを信じていない）

反面、自分を含め40代後半はリスクを取ることに慣れている。積極的に投資して儲けを取っては消費に回す世代だ。

今回のアベノミクスは各世代間に横たわるポジティブとネガティブの感覚をシャッフルしてくれそうなことは確かである。

【もう一つの自分空間】リノベーション別荘がくる

これからの別荘はリノベーション別荘でしょ！

別荘と言えばお金持ちの贅沢というイメージが強かったが、普通の人が普通にリフレッシュしたい自分の空間というニーズが強まっている。言い換えれば別荘ではなく別宅だ。

ストレス社会は更に増長されて、誰でもが自分なりのうまいリフレッシュ方法を考えていかなくちゃならない時代です。こんな時代では別荘は必ず底堅いニーズになります。

別荘は新築から中古まで様々。

新築はさすがに価格は高い。別宅ニーズにしては贅沢な金額である。しかし、中古は安い物件がゴロゴロしている。もしかしたら数百万円くらいでいいものが買えてしまう。

しかし、ここで提案したいのは、いいものを買うということを推奨している訳ではなく、築古のボロ物件を安く安く買って、自分の好きなようにリノベーションをしてしまうことをお勧めします。

当然、リノベーション（つまりリフォーム）の費用の方が物件購入価格より高くつく筈ですが、新築を買うより断然安く抑えられます。

物件はリゾートマンションもあれば、リゾート地にある別荘もあれば、田舎にある古民家もあります。中でも一番安く買えるのは田舎にある古民家です。

古民家でも海が一望できる物件もあれば、山々の美しい眺望がもてる物件もあります。立地や周辺環境には十分に研究しておく必要はあります。

リノベーション別荘を行った人は「中古住宅をリノベーションという方法を選んだのは、更地に新築するより費用がかからないから。別荘用の更地は値が張りますし、リサイクルできる材料があればその分コストは抑えられます。」

今後は様々な別荘、別宅の形がでてきそう。

【街角景気】仙台の不動産も上昇し始めている！

今日は仙台の金融機関の人と打ち合わせ。仙台の不動産も価格が上昇して、売り抜く事例も散見されるようになったらしい。

不動産は株式より遅れて価格が反応するから、いま仕込むのはいいかもしれない。

良質な物件は価格上昇の牽引役となる。その場合アパートやワンルームは難しいかもしれないね。やっぱり高規格なファミリーマンションが理想です。

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