来年1月竣工の「ルフォン白金ザ・タワーレジデンス」は立地的に目をひきますね。ここ高輪台は確かに都心にあっては「やや高台」に位置するので「景色はいいだろうな」と思うからです(*^。^*)。
ルフォン・・とはどこのマンションだろうと思ってみるとサンケイビルなんですね。サンケイビルは専門のマンションデベロッパーではないですが、たまにマンション分譲も見かけます(#^.^#)。
ルフォン白金ザ・タワーレジデンスは都営浅草線「高輪台」駅徒歩1分。駅としてはマイナーながらも徒歩1分は強いですね。少し頑張って歩くと「五反田」や「品川」や地下鉄「白金台」のそれぞれの駅も使えると思います。
これらの駅と物件のアプローチも、周辺は学校が多く、明治学院や頌栄女子校などの学生の通学路になっているので特に問題はないと思います。但し、やや高台に位置しているのでアップダウンがありますので留意することが必要です。v(^-^)v
間取りも狭いタイプ（30㎡台～）からやや広いファミリータイプまで様々用意されていますので、とても検討しやすくなっています。多くのタイプでウォークインクロゼットもついています。
また住所も港区白金台になるので、少し消費者の心をくすぐるのかもしれませんが、私個人的にはアドレスは特にこだわる必要はないと思います。
建物の規模は地上21階で総戸数84戸は特に問題ありません。後は現地を見て、周りの幹線道路の騒音などをチェックしたり、買い物の利便性をチェックすれば十分でしょう。
本物件の総合評価はAと致します。（S,A,B,C,Dの5評価）
このブログも4月6日から新装オープンして約2ヶ月程経ちました！これまで多くの皆さんに訪問して頂いて大変感謝しております！(＝⌒▽⌒＝)
ここまでで投稿した記事の数は45本となりました！サボリたがりの自分としてはそれなりに頑張っているのだと自分を自分で少しばかり褒めております(^∇^)
今後も引き続きこのブログを続けていきたいと思っていますのでよろしくお願いします！！:*:・(￣∀￣)・:*:
━─━─━─━─━─
このブログは大よそテーマを以下にしぼっております。
①株式や投資信託に関する話題
②ワンルームやマンションなどへの不動産投資に関する話題
③その他自分の私生活に関する話題
株や投資信託などの金融商品と不動産投資はとても親和性が高く、両方の資産運用をやっている人も多いと思います。私個人的にも金融と不動産をバランスよく資産運用することで効率的に資産を増やせると思っています(^O^)。
自分の本業は不動産で、特にここ10年間はいわゆる不動産ファンドの運用を行ってきました。中でもマンションやオフィスビルやショッピングセンターや倉庫などに投資してきました。私募の不動産ファンドは3年から5年の間で売却するのが一般的です
しかし、このような投資スタイルは一般の人にとってはとてもリスクが高く、やはり不動産は長期運用のスタンスが正しいように思います。長く運用することでメリットがあるのであれば、早くして始めるのが吉だと思います。
仕事では長く不動産投資運用を行っていながら、個人的にマンション運用を始めたのは1年半前のことです。将来的にどのようなポートフォリオを作っていけるかとても楽しみです(^O^)/
ここまでで投稿した記事の数は45本となりました！サボリたがりの自分としてはそれなりに頑張っているのだと自分を自分で少しばかり褒めております(^∇^)
今後も引き続きこのブログを続けていきたいと思っていますのでよろしくお願いします！！:*:・(￣∀￣)・:*:
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このブログは大よそテーマを以下にしぼっております。
①株式や投資信託に関する話題
②ワンルームやマンションなどへの不動産投資に関する話題
③その他自分の私生活に関する話題
株や投資信託などの金融商品と不動産投資はとても親和性が高く、両方の資産運用をやっている人も多いと思います。私個人的にも金融と不動産をバランスよく資産運用することで効率的に資産を増やせると思っています(^O^)。
自分の本業は不動産で、特にここ10年間はいわゆる不動産ファンドの運用を行ってきました。中でもマンションやオフィスビルやショッピングセンターや倉庫などに投資してきました。私募の不動産ファンドは3年から5年の間で売却するのが一般的です
しかし、このような投資スタイルは一般の人にとってはとてもリスクが高く、やはり不動産は長期運用のスタンスが正しいように思います。長く運用することでメリットがあるのであれば、早くして始めるのが吉だと思います。
仕事では長く不動産投資運用を行っていながら、個人的にマンション運用を始めたのは1年半前のことです。将来的にどのようなポートフォリオを作っていけるかとても楽しみです(^O^)/
『パークホームズ目白 ザ・フォレスト』は来年3月竣工予定の新築マンション。分譲主は三井不動産レジデンシャルです。ウォーターフロントのマンションが話題になる中で山手の落ち着いたエリアでの新築分譲マンションなので逆に目にとまります。
地上5階建てのこのマンションは、閑静な住宅地で目の前が公園（上り屋敷公園）という屈指の住環境を誇る。但し、公園が隣接するというのは必ずしもいいことだけではないので、購入前はそれなりにリスクを負うことを覚悟しなければならない。
マンション名に「目白」とあるが、最寄駅は「池袋」となる。池袋へなお徒歩7分と記載されていて、目白には徒歩9分と説明されている。いずれにせよ山手線の駅であり利便性は問題がないと思う。池袋は巨大ターミナル駅であり、利便性も抜群であるが治安的には精神的なストレスが残る。
目白からのアプローチは西武新宿線を線路を通過しなければならない。現地確認の際には実際に徒歩で歩いてみて通勤・通学に問題がないか確認する必要がある。
マンションの総戸数は71戸でマンション規模としては問題がない。全ての間取りを確認していないが3LDKにウォークインクロゼットを配している典型的なファミリー向けの間取り。間口が6m前後の長方形の間取りは少し画一的な印象を受けネガティブの要因となる。
目白というと文教地区で学校エリアというイメージがあるが、マンションへのアプローチの途中でこれらの学校を経由することはないので、特に学校エリアを意識する場面はないと思われる。一般的な住宅立地に位置するマンションという整理が適当だと思う。
価格はHP上では公表されていないが、総合的な評価としては「B（S,A,B,C,Dの5評価の内）」程度であるので、高値を出してまで購入するインセンティブはないと思う。駐車場は敷地内に22台で全戸数に対して3分の1程度。施工は三井住友建設。
地上5階建てのこのマンションは、閑静な住宅地で目の前が公園（上り屋敷公園）という屈指の住環境を誇る。但し、公園が隣接するというのは必ずしもいいことだけではないので、購入前はそれなりにリスクを負うことを覚悟しなければならない。
マンション名に「目白」とあるが、最寄駅は「池袋」となる。池袋へなお徒歩7分と記載されていて、目白には徒歩9分と説明されている。いずれにせよ山手線の駅であり利便性は問題がないと思う。池袋は巨大ターミナル駅であり、利便性も抜群であるが治安的には精神的なストレスが残る。
目白からのアプローチは西武新宿線を線路を通過しなければならない。現地確認の際には実際に徒歩で歩いてみて通勤・通学に問題がないか確認する必要がある。
マンションの総戸数は71戸でマンション規模としては問題がない。全ての間取りを確認していないが3LDKにウォークインクロゼットを配している典型的なファミリー向けの間取り。間口が6m前後の長方形の間取りは少し画一的な印象を受けネガティブの要因となる。
目白というと文教地区で学校エリアというイメージがあるが、マンションへのアプローチの途中でこれらの学校を経由することはないので、特に学校エリアを意識する場面はないと思われる。一般的な住宅立地に位置するマンションという整理が適当だと思う。
価格はHP上では公表されていないが、総合的な評価としては「B（S,A,B,C,Dの5評価の内）」程度であるので、高値を出してまで購入するインセンティブはないと思う。駐車場は敷地内に22台で全戸数に対して3分の1程度。施工は三井住友建設。
『慎重だが楽観』今の投資家心理の象徴的な状態だろう。
ニューヨーク外国為替市場は円がいきなり急伸。一時95円までに達した。しかし、7日の東京株式市場は日中の乱高下は激しかったものの最終的には26円安で終わった。ここまで円高が進んだ割には株式市場は持ちこたえた格好となった。
年初来の高値圏からいきなりの下落基調に一変。約2週間で約20％下落した。市場の混乱はまだまだ続くと見ているが、ここから大きく下がることも考えにくい。
5月の年初来の高値圏の場合、日経平均株価は過去25日平均線から10％を上回る水準だった。これは確かに高いと言われていたし警戒もされていた。今は過去25日平均線から約10％下げる水準にまでなっている。逆にこれは下がりすぎなのだ。
過去25日平均線から約10％の下落レベルはなんと東日本大震災直後の下落レベルに近いのだ。ここまで一気に下がると買い戻されるのは確実だろう。
更に株価下落の影響でPERは14倍近くまで下がった。5月22日の高値圏では17倍だったので更に割安感が生まれている。というか5月22日時点においても企業収益の改善からPERも20倍台から17倍になってじわりと割安感が広がったばかりであった。
アベノミクスもいろいろ言われているが、実体経済の改善はこれから追いついてくると見られている。
ニューヨーク外国為替市場は円がいきなり急伸。一時95円までに達した。しかし、7日の東京株式市場は日中の乱高下は激しかったものの最終的には26円安で終わった。ここまで円高が進んだ割には株式市場は持ちこたえた格好となった。
年初来の高値圏からいきなりの下落基調に一変。約2週間で約20％下落した。市場の混乱はまだまだ続くと見ているが、ここから大きく下がることも考えにくい。
5月の年初来の高値圏の場合、日経平均株価は過去25日平均線から10％を上回る水準だった。これは確かに高いと言われていたし警戒もされていた。今は過去25日平均線から約10％下げる水準にまでなっている。逆にこれは下がりすぎなのだ。
過去25日平均線から約10％の下落レベルはなんと東日本大震災直後の下落レベルに近いのだ。ここまで一気に下がると買い戻されるのは確実だろう。
更に株価下落の影響でPERは14倍近くまで下がった。5月22日の高値圏では17倍だったので更に割安感が生まれている。というか5月22日時点においても企業収益の改善からPERも20倍台から17倍になってじわりと割安感が広がったばかりであった。
アベノミクスもいろいろ言われているが、実体経済の改善はこれから追いついてくると見られている。
5月初め仲のいい主婦が集まって「株式投資倶楽部」を始めたという。アベノミクスで株高が鮮明になって、主婦の間でも「株式でおこずかい稼ぎ」といった具合だったのだろう。いや、個人投資家を増やしていこうという政策の後押しもあって、このこと自体は悪くない。
しかし、5月23日株価は大暴落。
一体何が起こったのか分からないまま、歴史的な大幅安である▲1,143円。誰もが一時的な調整だと思っていたが、今や5月のピークから2割も下がってしまった。結局アベノミクスはバブルだったのかと思わせるような空虚感が漂っている。
きっと主婦同士が集まった「株式投資倶楽部」も株式投資を始めたとたんに大きな損失を被ってしまったのだろう。つまり、今回は純粋に株式投資を行おうと思った個人が完全に犠牲になっている。
ヘッジファンドは株価を釣り上げて個人投資家を餌に利益を上げて、後は売り一方。これまた必要以上に売り続けている。個人投資家が狼狽売りに転じるのをあざ笑うように売りを仕掛けている。理屈では通らない投資マネーなだけにゲーム感覚なのだ。
ヘッジファンドは再度日本で儲けようと思っている。ここまで下がったら、もう一回1万5,000円～1万6,000円までは行けると思っているハズ。個人投資家を餌にするのであれば、アベノミクスへの根強い期待を好材料にするだろう。
実体経済を注視しなければならないが、ヘッジファンドがゲーム感覚で仕掛けるのであれば、個人投資家も図太い姿勢が大切だ。
しかし、5月23日株価は大暴落。
一体何が起こったのか分からないまま、歴史的な大幅安である▲1,143円。誰もが一時的な調整だと思っていたが、今や5月のピークから2割も下がってしまった。結局アベノミクスはバブルだったのかと思わせるような空虚感が漂っている。
きっと主婦同士が集まった「株式投資倶楽部」も株式投資を始めたとたんに大きな損失を被ってしまったのだろう。つまり、今回は純粋に株式投資を行おうと思った個人が完全に犠牲になっている。
ヘッジファンドは株価を釣り上げて個人投資家を餌に利益を上げて、後は売り一方。これまた必要以上に売り続けている。個人投資家が狼狽売りに転じるのをあざ笑うように売りを仕掛けている。理屈では通らない投資マネーなだけにゲーム感覚なのだ。
ヘッジファンドは再度日本で儲けようと思っている。ここまで下がったら、もう一回1万5,000円～1万6,000円までは行けると思っているハズ。個人投資家を餌にするのであれば、アベノミクスへの根強い期待を好材料にするだろう。
実体経済を注視しなければならないが、ヘッジファンドがゲーム感覚で仕掛けるのであれば、個人投資家も図太い姿勢が大切だ。
次の不動産投資の為にいろいろな物件を見ている。主に投資用のマンションのポータルサイト。しかしながら魅力的な物件は少ない。ワンルームでも1物件が1,500万円を超えて利回り（表面）が6％～7％の物件が多い。
これは高いのか低いのか。
表面が6％ということは実質利回りは4％程度。テナントの入れ替えがあれば3％程度の利回りしかない。投資した資金を回収するだけで30年以上かかってしまう。その時のマンションの築年数は・・・と考えると、とても購入できるレベル感ではない。
今自分で持っているワンルームも表面利回り10％で購入したが、現在までの実質の平均利回りは6％となっている。つまり表面利回りと実質利回りの差はなんと4％なのだ。
従って、表面利回りで6％の物件はやっぱり実質利回り3％～2％となる。これではとても投資効率は悪い。建物の価値は毎年それ以上に劣化するからだ。
「長く持っていれば元手は取れる」と言うが、これはせいぜい10年間の話。それ以上の年数では、それまで何があるか分からないし、予想ができない。30年以上の投資というなら、国債でも買ったほうがいい。
今の不動産広告の多くは表面利回りでなので見た目の利回りは高い。しかし、実質利回りになったとたんに利回りは大きく下がる。これが不動産投資の怖いところ。入ってくる賃料より出ていく経費のほうが多いというのは確かに言える。
実質利回りで見るとほとんどの物件は価格が高いが、これは再販業者の物件が売れ残って市場に出回り始めたからだ。再販業者の物件は対面販売で売るから価格が高くても売れるのであって、サイトで掲示しただけでは高すぎて売れない。
ローンを組めば解決できるのか。実質利回りが3％程度で金利2％程度だと1％程度しか利益がないのは誰でも分かる話となってしまう。
これは高いのか低いのか。
表面が6％ということは実質利回りは4％程度。テナントの入れ替えがあれば3％程度の利回りしかない。投資した資金を回収するだけで30年以上かかってしまう。その時のマンションの築年数は・・・と考えると、とても購入できるレベル感ではない。
今自分で持っているワンルームも表面利回り10％で購入したが、現在までの実質の平均利回りは6％となっている。つまり表面利回りと実質利回りの差はなんと4％なのだ。
従って、表面利回りで6％の物件はやっぱり実質利回り3％～2％となる。これではとても投資効率は悪い。建物の価値は毎年それ以上に劣化するからだ。
「長く持っていれば元手は取れる」と言うが、これはせいぜい10年間の話。それ以上の年数では、それまで何があるか分からないし、予想ができない。30年以上の投資というなら、国債でも買ったほうがいい。
今の不動産広告の多くは表面利回りでなので見た目の利回りは高い。しかし、実質利回りになったとたんに利回りは大きく下がる。これが不動産投資の怖いところ。入ってくる賃料より出ていく経費のほうが多いというのは確かに言える。
実質利回りで見るとほとんどの物件は価格が高いが、これは再販業者の物件が売れ残って市場に出回り始めたからだ。再販業者の物件は対面販売で売るから価格が高くても売れるのであって、サイトで掲示しただけでは高すぎて売れない。
ローンを組めば解決できるのか。実質利回りが3％程度で金利2％程度だと1％程度しか利益がないのは誰でも分かる話となってしまう。
日経ヴェリタスは今週号は「失われた5月」と見出しを打っていました。まぁこれまでの失われた20年と比べるとやっと明るさが戻ってきたので、今回の急落局面も笑って過ごしたいと思う。
今後日本株はどのような相場が展望できるのか。はっきりしているのは、企業収益が上昇局面に入っていることから、株価に実体経済が追いつく格好となり「株価の割高感」が完全に薄れているという事実だ。
参考までに日経平均採用銘柄の予想EPS（一株利益）は5月28日現在、905円と、この1カ月間ほどの間に約300円アップしている。
これで計算した直近の予想PERは15.8倍。年初来のピークだった4月25日時点の23.4倍から急降下し、ほぼ米国株と同レベルにある。
国内の上場企業は7月下旬以降に、今3月期第1四半期（4～6月）決算を続々と発表するが、期初に打ち出した通期予想を上回る進捗が確認されるはず。そうなると、日銀の「異次元」緩和で盛り上がった金融相場から、今度は企業収益の好実態を直視した業績相場にシフトする可能性が高い。
不動産や銀行など金融緩和でメリットを享受するセクターが今回も金融相場で大活躍したが、業績相場では素材など景気敏感業種や加工型セクターのパフォーマンスが優位になる、というのが古くからの経験則だ。
今年1月初めを起点にした業種別日経平均の指数化チャートをみると、不動産は4月半ば以降、銀行は5月中旬以降、それぞれ退潮ムードが広がっているのに対し、代表的な景気敏感セクターの鉄鋼は、じわじわと浮上し、今回の大波乱相場でも値持ちが良い。
今後日本株はどのような相場が展望できるのか。はっきりしているのは、企業収益が上昇局面に入っていることから、株価に実体経済が追いつく格好となり「株価の割高感」が完全に薄れているという事実だ。
参考までに日経平均採用銘柄の予想EPS（一株利益）は5月28日現在、905円と、この1カ月間ほどの間に約300円アップしている。
これで計算した直近の予想PERは15.8倍。年初来のピークだった4月25日時点の23.4倍から急降下し、ほぼ米国株と同レベルにある。
国内の上場企業は7月下旬以降に、今3月期第1四半期（4～6月）決算を続々と発表するが、期初に打ち出した通期予想を上回る進捗が確認されるはず。そうなると、日銀の「異次元」緩和で盛り上がった金融相場から、今度は企業収益の好実態を直視した業績相場にシフトする可能性が高い。
不動産や銀行など金融緩和でメリットを享受するセクターが今回も金融相場で大活躍したが、業績相場では素材など景気敏感業種や加工型セクターのパフォーマンスが優位になる、というのが古くからの経験則だ。
今年1月初めを起点にした業種別日経平均の指数化チャートをみると、不動産は4月半ば以降、銀行は5月中旬以降、それぞれ退潮ムードが広がっているのに対し、代表的な景気敏感セクターの鉄鋼は、じわじわと浮上し、今回の大波乱相場でも値持ちが良い。
日経平均は5/22の高値以来なんと2,000円も下げました。私も4月に一度利益確定を行っていますが、5月の投資残高は大きく損失が出ています。しかし、ここまで大きく下げる局面はこれまでなかったので簿価調整にはとてもいい局面です。ここで買って、これまでの高すぎた簿価を下げることをしています。
回復するには2ヶ月かかる。
これまでに日経平均が一度に5％以上下げた場面はいろいろありましたが、それが基の軌道に回復するには平均2ヶ月だということです。ということは今からだと7月の終わり、梅雨明けのころに再び軌道が安定すると見ています。（参院選のころとも言えます）
2012/11/14以来の上昇基調で8割上昇、今回1割下落。
下がったと言ってもまだまだ調整の範囲内です。むしろバブル相場ではないことの証なので健全な動きではないかと思います。特に今回、短期筋の投資家は売りに売りを浴びせた格好ですが、6月以降また買いに入ることは間違いがありません。
今回の下げを受けても日経平均は年初来3割の上昇。
企業業績は堅調に動いているだけにこれ以上の下落は考えにくいと思います。今後の主な材料の日程です。
6/2 米国バーナンキFRB議長が講演（緩和縮小なら波乱も）
6/7 米国雇用統計の発表（20万人の雇用増が続くか）
6/10 日本日銀金融政策決定会合（黒田総裁の会見に注目）
6/14 日本の先物最終決済
暑さが和らぐ8月下旬から9月上旬にかけて再び1万6000円を目指す展開になっているだろう。
回復するには2ヶ月かかる。
これまでに日経平均が一度に5％以上下げた場面はいろいろありましたが、それが基の軌道に回復するには平均2ヶ月だということです。ということは今からだと7月の終わり、梅雨明けのころに再び軌道が安定すると見ています。（参院選のころとも言えます）
2012/11/14以来の上昇基調で8割上昇、今回1割下落。
下がったと言ってもまだまだ調整の範囲内です。むしろバブル相場ではないことの証なので健全な動きではないかと思います。特に今回、短期筋の投資家は売りに売りを浴びせた格好ですが、6月以降また買いに入ることは間違いがありません。
今回の下げを受けても日経平均は年初来3割の上昇。
企業業績は堅調に動いているだけにこれ以上の下落は考えにくいと思います。今後の主な材料の日程です。
6/2 米国バーナンキFRB議長が講演（緩和縮小なら波乱も）
6/7 米国雇用統計の発表（20万人の雇用増が続くか）
6/10 日本日銀金融政策決定会合（黒田総裁の会見に注目）
6/14 日本の先物最終決済
暑さが和らぐ8月下旬から9月上旬にかけて再び1万6000円を目指す展開になっているだろう。
新築戸建と新築マンションが堅調で、その影響で中古組がやや厳しいと見ています。中古マンションも6ヶ月振りにプラスになったが、本格的な上昇にはもうちょっと時間がかかりそうだ。
アットホームによると、新築戸建の平均登録価格は、1戸当たり3,233万円（前年同月比1.0％上昇、前月比0.9％上昇）と2ヵ月連続のプラスとなった。平均成約価格は、1戸当たり3,199万円（同1.8％上昇、同0.4％上昇）と、前年同月比で2ヵ月連続プラスとなった。成約価格の高い東京23区で価格が上昇したこと、成約の3割超を占める神奈川県が4,000万円台の物件復調により3ヵ月ぶりに上昇したため。
中古マンションの平均登録価格は、1戸当たり2,095万円（同5.6％下落、同2.1％下落）と、前年比で14ヵ月連続のマイナス。平均成約価格は、1戸当たり2,031万円（同0.3％上昇、同0.5％下落）と、前年比では6ヵ月ぶりにプラスとなった。成約の多い神奈川県で1,000万円未満の物件が減少、10ヵ月ぶりに上昇に転じたことと、東京23区の成約が堅調だったことなどが影響した。
しかしながら、一番重要なのは個別物件の選別。どれもこれも上昇する時代はない。良質な物件のみが生き残る時代になっている。
一方レインズでは、首都圏中古マンションの成約件数は3,119件（前年同月比18.7％増）で、8カ月連続で前年同月を上回り、増加率も2割近くまで拡大している。1都2県そろって2ケタ台の増加となっている。成約㎡単価は首都圏平均で39.36万円（前年同月比2.5％上昇、前月比0.9％下落）、成約平均価格は2,556 万円（同1.4％上昇、同1.5％下落）でともに2カ月ぶりに下落している。成約平均面積は64.93㎡、平均築年数は19.12年。新規登録件数は13,705件（前年同月比12.2％減）で、5カ月連続で前年同月を下回っている。新規登録物件の価格は2カ月連続で上昇している。
インフレがあるとすると本格的な上昇は2年後以降とみている。（逆に言えば今が買い時かも）
アットホームによると、新築戸建の平均登録価格は、1戸当たり3,233万円（前年同月比1.0％上昇、前月比0.9％上昇）と2ヵ月連続のプラスとなった。平均成約価格は、1戸当たり3,199万円（同1.8％上昇、同0.4％上昇）と、前年同月比で2ヵ月連続プラスとなった。成約価格の高い東京23区で価格が上昇したこと、成約の3割超を占める神奈川県が4,000万円台の物件復調により3ヵ月ぶりに上昇したため。
中古マンションの平均登録価格は、1戸当たり2,095万円（同5.6％下落、同2.1％下落）と、前年比で14ヵ月連続のマイナス。平均成約価格は、1戸当たり2,031万円（同0.3％上昇、同0.5％下落）と、前年比では6ヵ月ぶりにプラスとなった。成約の多い神奈川県で1,000万円未満の物件が減少、10ヵ月ぶりに上昇に転じたことと、東京23区の成約が堅調だったことなどが影響した。
しかしながら、一番重要なのは個別物件の選別。どれもこれも上昇する時代はない。良質な物件のみが生き残る時代になっている。
一方レインズでは、首都圏中古マンションの成約件数は3,119件（前年同月比18.7％増）で、8カ月連続で前年同月を上回り、増加率も2割近くまで拡大している。1都2県そろって2ケタ台の増加となっている。成約㎡単価は首都圏平均で39.36万円（前年同月比2.5％上昇、前月比0.9％下落）、成約平均価格は2,556 万円（同1.4％上昇、同1.5％下落）でともに2カ月ぶりに下落している。成約平均面積は64.93㎡、平均築年数は19.12年。新規登録件数は13,705件（前年同月比12.2％減）で、5カ月連続で前年同月を下回っている。新規登録物件の価格は2カ月連続で上昇している。
インフレがあるとすると本格的な上昇は2年後以降とみている。（逆に言えば今が買い時かも）
不動産への投資家は「売り物件がない」とばかり言っている。これを正確に言うと自分の投資基準に合う売り物件がないということになる。実際、価格が安い高いに関わらず世の中には売り物件は沢山ある。
だいたい「自分の投資基準」が間違っている。
多くの海外の投資家もそうだし、国内の不動産投資家の多くはオポチュニスティック型の投資家。その投資基準は今だに「超安く買って高く売り抜ける」こと。それができるのであれな「アセットタイプは何でもいい」となる。（つまりマンションでもオフィスビルでも倉庫でもタイプは問わないということ。）
しかし、今だにそんな「超安く買える不動産」はあるのであろうか。あまり見かけることもないし、あっても極稀なこと。これをビジネスにできるほどパイはない。だいたい一言で言えば不良債権を買いたいってことですよね。ないない。
目安は市場価格の約20％ダウンで買うこと
オポチュニスティック型の投資家は大体これが基準。但し、市場価格も普通の価格より慎重に見ているので、これも普通の価格の10％ダウンで見ている。つまり、合計して30％ダウンで買わなければいけないのだ。いくら儲けようとしているの？という疑問しか湧いてこない。
仕入（不動産を購入する担当）の担当者は成果ゼロが続いている
自分も大手不動産会社でオポチュニスティック型の投資運用を行ったことがある。お蔭さまでそれなりに買えて、それなりに儲かった。しかし他の担当者は成果はでなかった。2000年の前半のことだから、まだまだ不良債権もあった時代でもだ。（それほど仕入は難しい）
今は個人的にもオポの投資家とは話す機会がない。将来へのマーケットの読みが違うからだ。
だいたい「自分の投資基準」が間違っている。
多くの海外の投資家もそうだし、国内の不動産投資家の多くはオポチュニスティック型の投資家。その投資基準は今だに「超安く買って高く売り抜ける」こと。それができるのであれな「アセットタイプは何でもいい」となる。（つまりマンションでもオフィスビルでも倉庫でもタイプは問わないということ。）
しかし、今だにそんな「超安く買える不動産」はあるのであろうか。あまり見かけることもないし、あっても極稀なこと。これをビジネスにできるほどパイはない。だいたい一言で言えば不良債権を買いたいってことですよね。ないない。
目安は市場価格の約20％ダウンで買うこと
オポチュニスティック型の投資家は大体これが基準。但し、市場価格も普通の価格より慎重に見ているので、これも普通の価格の10％ダウンで見ている。つまり、合計して30％ダウンで買わなければいけないのだ。いくら儲けようとしているの？という疑問しか湧いてこない。
仕入（不動産を購入する担当）の担当者は成果ゼロが続いている
自分も大手不動産会社でオポチュニスティック型の投資運用を行ったことがある。お蔭さまでそれなりに買えて、それなりに儲かった。しかし他の担当者は成果はでなかった。2000年の前半のことだから、まだまだ不良債権もあった時代でもだ。（それほど仕入は難しい）
今は個人的にもオポの投資家とは話す機会がない。将来へのマーケットの読みが違うからだ。